5月份上海市個人住房貸款減少6.9億元，為去年10月份以來的首次負增長

　　聚焦上海樓市走向之二

　　雖然上海市商品住宅市場自2月份開始供應量和成交量均出現連續4個月的持續增長，但進入6月，樓市迎來傳統淡季周期。一方面，開發商推房節奏或將有所減緩，另一方面，消費者心態也更加微妙，不少小型房地產中介更是陷入尷尬狀態。

　　文/本報駐上海記者李媛、周裕嫵

　　消費者：擔心自己成最後接棒者

　　5月以來，上海房地產市場上的各類需求都有所抬頭，尤其是隨著下半年結婚旺季的到來，5月上海樓市婚房的需求量增長明顯。

　　然而，並非所有買家都願承受高房價的風險，有限的經濟實力與沈重的購房負擔，讓一些改善型買家頗為尷尬。

　　上海市民譚先生告訴記者，本來考慮到兒子已經兩歲多，希望能通過買房解決教育問題，但半年多時間看下來，『我已經打消了買房的念頭。』

　　從半年前開始，譚先生就一直在看房。但他發現，自己看中的一個小區的房價似乎絲毫沒有下調的跡象。

　　『房價還是那麼高，我非常糾結，因為我屬於改善型買家，所以希望這次購房就能夠一步到位，既解決小孩的教育問題，又把住房的面積換大一點。但是我發現太難了，且不說現在買房動輒就需要支付一、兩百萬的現金，同時還得背負上兩、三百萬的負債，而且，我更擔心，我是不是擊鼓傳花游戲那個最後接棒的人？』譚先生說。

　　譚先生已經暫時放棄了購房計劃，『先看看，也許房價還會繼續上漲，但空間肯定已經非常有限了，而下降的空間卻誰都不知道。』

　　事實上，譚先生的看法頗具代表性。根據上海中原研究諮詢部在上海『5·1房展會』上所做的調查，嚴重依賴銀行信貸的自住購房者超過六成。盡管只有一成左右的客戶因利率的不斷上調修改置業計劃，但把利率一次調整到1.1倍，其衝擊力進一步放大。

　　根據6月15日央行上海總部發布的數據，5月份，由於新建房貸款減少9.2億元，導致上海市個人住房貸款減少6.9億元，為去年10月份以來的首次負增長。

　　上海中原研究諮詢部認為，如果提高首套房首付比例和貸款利率，至少有一半以上的剛需置業計劃被打亂，樓市交易將再入休克狀態。

　　而漢宇地產市場研究部的數據則顯示，上海樓市改善型需求呈現兩頭增長、中間下滑的趨勢，在5月份二手房成交中，套總價在90萬以下和500萬以上房源都增長較大。這表明剛性需求的增長毋庸置疑，但在銀行信貸收緊的壓力下，部分剛需買家的購買力受到了限制。

　　另一部分有實力的買家則受限於購買套數，出於資產保值、增值的目的，紛紛購入豪宅，這也令上海市二手豪宅市場開始呈現出觸底反彈態勢。根據漢宇二手房監測數據，5月，總價在500萬以上的豪宅項目，合計成交套數為316套，環比上月增長幅度為12.05%，同比大幅增長72.67%。

　　中介：

　　成交冷淡有壓力

　　5月初，已經在上海市場經營近15年之久的美聯物業暫時關閉上海全部8家門店，退出上海二手房市場，只留下位於四川路上的上海總部。此舉在業界引起了軒然大波。

　　業內人士認為，這一方面或許是美聯物業市場策略的調整，但也不可避免地折射出樓市成交冷淡，給依靠交易量獲得收益的房產中介所帶來的生存壓力。1996年，美聯物業進入上海市場，門店數量一度達到58家。據報道，美聯集團執行董事張錦成坦言，本次關閉所有門店只保留上海總部，其原因主要是內地房地產市場的調控所致，現在關閉上海門店對美聯集團是『壯士斷臂』，等市場好了再開。

　　上海樓市的膠著狀態，讓不少一線房地產中介陷入尷尬境地。要在上海形成足夠的競爭力，就必須維持一定的開店規模，但在成交量不見起色的狀態下，中介唯有靠租賃業務來彌補交易量下降的份額。

　　不過，比一線房地產中介處境更尷尬的，是一些居民區的小型房地產中介，也就是所謂『夫妻老婆店』。浦東一家小型房地產中介的店主趙先生告訴記者，從去年10月份開始，自己就幾乎沒有成交過一筆房屋交易買賣，從2011年春節開始，就把主要精力放在了租賃業務上，『這一塊現在做得還行。』

　　就目前來看，上海租金漲幅仍為全國五大城市之最高。據中原地產統計數字顯示：5月，五大城市二手住宅租賃市場成交仍較為活躍，其中上海漲幅最高，達到27%；而廣州漲幅最低，約為16%。