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通訊員 侯榮康 吳豔燕 本報記者 袁瑋
近年來,一些圍繞商品住宅小區業主委員會的話題,因爲事關大多數居民的切身利益,引起社會廣泛關注。儘管有《物權法》《物業管理條例》等法律“撐腰”,但涉及業委會的各種爭議,仍然層出不窮。
在社區自治管理中,業主委員會角色有些微妙,有被看成“當家”的,有被看成“管家”的,還有被看成“敗家”的。而作爲一方當事人,業委會在法院打官司也是司空見慣,下面讓我們來解讀幾則徐彙區法院的近期判例,看看業委會究竟扮演着一個怎樣的角色。
案由1
業主拒繳物業費
因爲看多了業主與物業公司的恩恩怨怨,麥克花園的業主們在原物業公司撤離小區後,通過業主大會決定由業委會自行管理小區。滿以爲這樣總可以擺脫煩惱了,哪知“自己人”當“管家”還是惹出了麻煩。業主張先生對業委會的維修、收費資格產生質疑,拒絕繳納物業管理費。無奈之下,業委會只得打官司將業主張先生告上法庭。
審理中,原告麥克花園業委會訴稱,麥克花園全體業主表決通過,決定對小區物業自主管理。張先生自2007年1月起未支付物業服務費及地面停車費,業委會請求判決被告支付物業管理費等2000元。被告張先生辯稱,自己沒有支付物業管理費和停車費是事實,但問題在於有沒有必要付費及付給誰。原告沒有營業執照、資質證書、發票、企業代碼證,對業主的物業無權維修,更無權收費。被告願意在解決了房屋維修等問題及原告取得收費資格後,再支付相應的費用。
法院認爲,相關證據顯示,原告自2007年1月1日起對麥克花園物業實行自主管理,業主也接受原告的管理和服務,故原告有權向被告收取相應的物業服務費及停車費。至於被告提出的房屋維修等問題,因不屬本案處理的法律關係,可另行與原告協商或起訴。
案由2
擅自簽約侵權益
漕華公司是滬上知名的華爾茲花園開發商,俞先生等是入住華爾茲花園十多年的業主。2009年9月12日,甲方漕華公司與乙方華爾茲花園業委會簽署了《協議書》《產權交接備忘錄》和《諒解備忘錄》各一份。《協議書》載明:甲方同意將其擁有的小區綜合樓第7層產權無償贈與全體業主,所有該7層物業範圍及設施均以現狀交付。乙方同意接受甲方贈與。甲方擁有的1-6層物業,經合法手續轉移給第三方,必須將本協議作爲轉讓條件由第三方執行。《產權交接備忘錄》明確:上述第7層房屋用途登記爲物業服務用房,乙方知曉該房屋存在租賃合同。《諒解備忘錄》補充說明:華爾茲花園開發銷售時,該綜合樓及所在宗地是作爲華爾茲花園的一部分進行總體規劃建設的,包括停車位也是整體規劃的,雙方明確各自的地面停車位使用範圍。
《協議書》《產權交接備忘錄》和《諒解備忘錄》一公佈,小區業主頓時譁然。受其他業主之託,俞先生提起訴訟,將華爾茲花園業委會與漕華公司列爲共同被告,請求法院撤銷兩被告所達成的《協議書》《產權交接備忘錄》和《諒解備忘錄》。
俞先生的理由是,華爾茲綜合樓所佔土地的性質爲小區配套公建用地。根據規定,公建設施的產權應歸華爾茲花園全體業主共有。開發商與小區業委會簽訂的《協議書》《產權交接備忘錄》《諒解備忘錄》,不僅涉及到該房屋的產權確認、產權處置等事宜,還涉及到小區側門及崗亭的規劃設置以及車位的分配等事宜,均屬於涉及業主共同利益的重大事項,應由業主共同決定和經業主大會討論表決,而業主大會從未將上述權利授予業主委員會行使。華爾茲花園業委會作爲業主大會的執行機構,未能依法履行其職責,在未經業主大會討論和決定的情況下,擅自決定與漕華公司簽訂這3份文件,違反有關法律,侵害全體業主利益。
法院認爲,依據相關規定,原告作爲業主,對小區的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。華爾茲花園小區《業主大會議事規則》規定,涉及物業管理區域內共用部位和共用設施的使用、決定業主共同利益的重大事項等屬於業主大會的議事內容。華爾茲花園業委會與漕華公司簽訂的《協議書》、《產權交接備忘錄》和《諒解備忘錄》,均涉及小區共同和共有管理權利部分的事項,然而兩被告沒有證據證明在簽約前,提請業主大會進行過討論和表決,剝奪了業主的知情權和表決權,程序上存在嚴重瑕疵,侵害了包括原告在內的小區業主的合法權益。漕華公司內部股權變更事宜不能對抗第三方。華爾茲花園業委會經合法傳喚,未到庭應訴,視爲放棄訴訟權利。依照《物權法》的相關規定,法院判決撤銷漕華公司與華爾茲花園業委會簽訂的《協議書》《產權交接備忘錄》和《諒解備忘錄》。
案由3
業委會改聘物業
邱先生於2001年購買了一套位於襄陽南路的金環大廈房產。去年4月,現任業委會啓動物業管理換聘程序,新選聘了一家物業管理公司。邱先生等一些業主對業委會的做法並不認同,於是由邱先生出面,將金環大廈業委會告上法庭,請求撤銷金環大廈業委會作出的選聘新物業管理公司的業主大會決議。
庭審中,邱先生訴稱,金環大廈此前由一家港資公司提供物業管理服務。小區業委會換屆後,現任業委會將原物業公司趕走,在未經召開業主大會的情況下,擅自找其他物業公司承包小區的物業管理。原告提出異議後,於去年4月下旬看到一份選聘新的物業管理公司的業主大會公告。這份公告落款日期爲2010年4月16日,此前他並沒有看到召開業主大會選聘物業公司的公告,也未收到表決票。被告的行爲違反法律規定,嚴重侵害原告權益。
被告業委會辯稱,選聘物業公司的工作按照正規程序進行。業委會在之前向全體業主發出了表決票,超過三分之二的業主同意選聘新的物業管理公司。因爲特殊原因,業委會無法直接向原告發放表決票,所以通過掛號信的方式將表決票郵寄給原告家人。統計表決時,居委會、街道房地辦等單位的工作人員都在場見證。
經查,爲選聘新的物業服務公司事宜,被告於去年4月初向業主發放表決票時載明:請業主在2010年4月16日前將表決票投至投票箱內,逾期未投視爲同意。金環大廈共有在冊業主82戶,被告發放表決票73張,回收68張,其中同意票67張。被告遂於2010年4月16日張貼公告,告知表決結果。
法院認爲,原告未能提供確實而充分的證據,證明上述決議對其合法權益造成實質性侵害。因此,原告的主張缺乏事實依據。根據《物業管理條例》相關規定,業主大會會議可以採用集體討論的形式,也可以採用書面徵求意見的形式。因此,被告雖未以集體討論的形式召開業主大會會議,但已通過向業主發放表決票的方式徵求意見,其程序符合相關規定,並無不當。即便業主大會、業主委員會作出的決定違反了法律、法規,也應由物業所在地的相關行政主管部門責令限期改正或者撤銷其決定,而並非直接由業主來主張或行使撤銷權。因此判決駁回原告的訴訟請求。