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中凱房地產開發管理有限公司總裁 許仰東
房地產市場控制,是對政府調控能力的一場考試,也是對房地產企業的一場考試。今年,史上最嚴厲的房地產調控市場仍處於僵持狀態,堪稱樓市“雙面繡”。
政府出臺最嚴厲的系列調控,要以控制房價爲切入口調控房地產市場。
從限購、限貸、政策性控制房價漲幅指標,嚴控房地產融資、部分城市出臺物業稅試點……這些系列政策的出臺,從理論上講,勢必會嚴重製約房價上漲,甚至會使房價下行。但經歷半年的市場變量,目前樓市價格仍處於僵勢階段,同政府期望的距離甚遠,僅僅是對過熱的房地產價格起到了降溫動員令。不少地區房價仍是“統計口徑下行,實際房價上漲。”至少經歷了半年時間,買賣雙方對房地產價格的未來期望值仍持有信心。
眼前的政策與未來的期望糾結在一起,要短期內快速調控房價的困難越來越大,長期調控房價更難。一方面靜態市場受政策打壓,另一方面仍是土地掛牌價上揚,對土地原材料市場難以控制,成品房市場價格走勢如何下行?短期及中長期的市場矛盾交織在一起,成爲樓市政府面臨的調控困局。
同時,市場面是不少房企資金階段性困難,由於傳統的融資渠道受阻,以局部物業房價來求得未來的生存發展仍是市場主流。
由於今年以來政府系列調控的出臺,特別是限購、限貸政策的實施及對房地產融資渠道的控制,確實已致使部分房企階段性資金緊張,在經歷半年的市場僵勢後,部分大盤、新盤及資金緊張的房企,會在下半年以促銷方式來求得自身資金平衡,這種抓流量搶市場的局部行爲有可能導致年內總體房價的波動。但這種被動仍是局部的、有限的。可以理解爲政府對房地產調控的成果,但也可以理解爲房企爲避免政府調控的中長期生存的一種應對措施。這種短期市場價格波動並非調控的最終成果。
中國樓市的“雙面繡”及兩面性,每一面都有風景及表情。短期,是政府對房地產企業的小考,長期卻是房企對政府的大考。
左右市場的或許不是簡單的政府行爲及房企心態,是參與房產消費的人。對這些決定市場的房產消費者,不是打壓,是誰能抓住他們的消費習慣、心理需求。