|
||||
[案情]
原告李某與被告胡某簽訂合同,將其擁有使用權的單位分配用房以15萬元的價格轉讓給胡某。合同簽訂當日,胡某與北京市某物業中心(房屋產權人的代理人)簽訂房屋租賃合同,承租涉訴房屋,並交納租金等項費用。時隔五年,李某以雙方買賣的房屋爲公房、不受國家法律保護爲由起訴到法院,要求確認雙方的買賣合同無效。被告胡某以雙方合同已經實際履行完畢等理由主張合同有效。經查,涉訴房屋所有權人爲北京某房地產開發公司(原告所在單位爲該公司下屬企業),該公司全權委託物業中心管理包括訴爭房屋在內的樓宇。法院以產權人的代理人與被告簽訂房屋租賃合同,產生的法律效力應當及於產權人爲由,判決駁回李某的訴訟請求。一審宣判後雙方均未上訴。
[分歧]
第一種觀點認爲,公房使用權轉讓由於轉讓人並不擁有房屋的所有權,其對公房的擅自處分行爲必然侵害國家、集體等所有權人的利益,合同屬當然無效;第二種觀點認爲,公房使用權轉讓行爲兼具物權性質和債權形式,應從物權、債權多重角度,結合誠實信用原則、所有權人的意思表示綜合判斷,公房使用權轉讓合同並不當然無效。
[評析]
筆者傾向於第二種觀點。
1.公房使用權人與產權人相比在收益權上具有優先性。本案訴爭房屋屬單位所有的自管公房。從現代法理思考,公房使用權屬於他物權,符合非所有人基於法律、合同或其他合法途徑而取得的權利,是對他人的財物享有的直接支配權,具備用益物權的基本法律特徵。就本案而言,李某將其對訴爭房屋的使用權有償轉讓給胡某,正是其實現對公房收益權的一種方式。公房使用權作爲計劃經濟住房制度下的產物,權利人取得公房使用權一般需要在單位工作滿一定年限,然後根據其工齡、家庭人口等因素,單位分配給其相應面積房屋,與之建立房屋租賃關係。因此,公房的使用權實際上是用人單位對職工住房消費的補貼。從這個意義上講,在公有住房使用權存在的情況下,使用權人在公有住房上的收益權應當優先於所有權人。
2.產權人對合同效力追認方式可以寬泛化、非要式化。在債權語境下,李某將單位房屋使用權以自己的名義轉讓給胡某的行爲構成無權處分。同時,由於胡某明知此情況,因此其沒有適用善意取得的餘地。確定了這兩個前提,產權人是否對雙方合同效力進行追認,便成爲判斷合同是否有效的依據。就本案而言,產權人授權的物業中心與胡某簽訂了租賃協議,並收取胡某租金等費用,基於受託人在委託人授權範圍內的行爲效力及於委託人的原理,表明產權人同意與胡某建立租賃關係,認可胡某的使用權,也即是房屋所有權人對原、被告雙方合同效力的追認。筆者認爲,在公房使用權有償轉讓的問題上,對所有權人的追認方式可以做較爲寬泛的理解,既可採取要式方式,也可採取非要式方式;既可以是明示,也可以是默示。比如,房屋所有權人及其代理人收取受讓人租金、在合理期限內明知受讓人使用房屋而不表示反對等等。如此理解,是因爲公房所有權人對房屋的佔有、使用、處分、收益等各項權能一般不會因爲使用權人的不同而有所變化。
3.產權人對使用權人的選擇性決定公房私自轉讓合同不必然無效。目前,尚沒有法律、行政法規位階的規範禁止公房轉讓行爲,更不存在禁止性效力規範,因此,公房轉讓合同不是當然無效。即便如此,公房轉讓合同仍需徵得產權人同意。因爲,公房轉讓合同若不經過所有權人同意或追認等於剝奪了公房所有權人對使用權人的選擇權。如某些公房所有權人只與本單位職工建立租賃關係,不願意將本單位公房供其他人使用,在這種情況下,行爲人將公房轉讓給單位以外的他人顯然是違背單位意願的。因此,即使公房使用權轉讓合同並未違反效力性規範,仍然需要房屋所有權人的同意或追認。
實踐中,大量公房出讓人受房價飆升的影響,以公房使用權轉讓不受法律保護爲由撕毀協議,對誠實信用構成了極大挑戰。從本案看,李某在自願轉讓房屋使用權,且胡某已經實際佔有、使用房屋的情況下,要求確認雙方的合同無效,其訴訟請求本身即有違反誠實信用原則之嫌。基於上述理由,法院最終駁回了原告李某的訴訟請求。
(作者單位:北京市石景山區人民法院)