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本報記者耿諾
繼“限房價、競地價”、“限地價、競配建政策性住房”的土地出讓方式後,昨日,首宗“限地價、競房價”地塊——門頭溝區永定鎮東辛秤村地塊上市。相關負責人表示,這類型的房源將銷售給既沒有保障房購房資格、又無力承擔普通商品房房價的“夾心層”。
首次“限地價、競房價”
據北京市土地整理儲備中心昨日公佈的信息顯示,首宗“限地價、競房價”的地塊,土地面積約爲19公頃,總建築規模約38萬平方米,其中商品住房面積約28萬平方米,其餘爲商業及綜合建築。業內人士稱,這是近年來本市西部地區推出的最大規模居住用地。
市國土局相關負責人解釋說,“限地價、競房價”的掛牌交易方式,就是在確定地價的情況下,由競買人競報未來在該宗地上建設的商品住房的銷售價格,“我們最終將以商品房售價‘價低者得’的原則,確定最終的競得者。”相關工作人員說,本市的土地市場上這是首次出現向下競價。
據瞭解,該地塊的地價定爲每平方米5850元,整體超過22億元。由於這個數字已經確定,競買人要報的,則是銷售時將執行的商品房售價。
房價最高每平方米1.36萬元
這片土地上要求建設“中低價位、中小套型普通商品房”,套型最大建築面積爲120平方米,整個社區要滿足套型建築面積90平方米以下的住宅房屋不低於總住宅建築規模70%的要求。
記者瞭解到,該宗地房屋銷售價格最高限價爲每平方米1.36萬元,競買人要按照不少於每平方米50元的競價階梯向下投報承諾房屋銷售價格。
“本宗出讓地塊的房屋銷售限價指的是最高銷售價格。我們希望通過此種出讓方式的探索,引導開發商主動理性降低房屋銷售價格,同時引導區域房價水平定位。”相關負責人強調。
據瞭解,本次限定的地價是由一級開發成本和較低土地收益構成的,其中一級開發成本也相對較低。而1.36萬元的價格,則是計算進房地產開發成本以及較低的利潤空間後得出的。
記者搜索發現,門頭溝區在今年還成交了一塊較偏遠的地塊,商品房樓面價已經超過每平方米6000元。同時,東辛秤村附近的商品房價格約在每平方米1.7萬元左右。
購房“夾心層”將獲益
公示信息顯示,這塊地東距西六環路僅約1公里,距地鐵S1線直線距離約2公里。地鐵S1線已於2010年12月18日正式開工建設,預計將於2016年正式投入運營。
這已經不是第一次將限價商品房放置在交通相對便利的位置。今年4月,位於軌道交通房山線長陽站附近的中國鐵建長陽國際城作爲“限房價、競地價”的試點,以低於周邊房價5000元左右的價格上市。
同時,和“限房價、競地價”的長陽國際城一樣,這片土地上的商品房將優先用於滿足擁有北京市戶口或在北京工作、居住一定年限以上人羣的自住及改善型購房需求。
相關負責人表示,“中低價位、中小套型普通商品房”是繼限價商品住房之後,又一體現政府政策支持的商品住房。由於不受限價房購買資格限制,自房山區長陽鎮起步區6號地居住項目首次推出後,一直受到社會上大量家庭收入超過保障房申請資格、但又無法承擔商品住房高額售價的普通市民的關注,此類商品住房作爲消費層次的有效補充,將有助於滿足本市商品住房“夾心層”購買人羣的實際需求。
專家觀點
政府定地價房價更可控
“無論是哪種模式,都能表明政府正在探索土地供應模式、建設資金籌集和住宅供應的新方式。”對於“限地價、競房價”,北京房協副祕書長陳志評論說。
“社會都知道房價和地價間的互動關係。商品房用地如果完全採用競地價的方式,勢必會帶來房價的大幅攀升。政府限制地價,等於限制了財政收益;而開發商爲了回款會盡快開發上市銷售,可以說能夠儘快、儘量地滿足夾心層的購房需求。”陳志說。
據他計算,如果企業在競地成功後儘快開工,只要地價和房價還存在6000元左右的差距,開發商的利潤空間雖然不大,但仍有利可圖。
“夾心層買房要的是比較能接受的價格,爲了滿足他們的這種需求,政府和企業都在‘讓路’。”陳志說,政府已經採取的3種方式中,買房人都是最大的受益者。
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管莊一地塊低價入市
本報訊除了門頭溝地塊以外,昨日還有6宗地塊開標或者掛牌競價,其中包括兩塊住宅用地、兩塊商業金融用地及兩塊多功能用地。
在住宅用地中,位於管莊的北二里住宅及公建用地(配建回遷安置商品房、公共租賃住房)成爲這一區域內最大規模的上市地塊,規劃建築面積達到22.4968萬平方米。截至記者發稿時,昨日最高報價鎖定爲14.8億元。業內人士計算,其平均樓面價是每平方米6578元,去掉保障項目樓面價爲每平方米8654元。
據瞭解,去年管莊周邊的常營地區曾有過土地成交,其樓面價達到了每平方米9807元。