|
||||
7月份以來,旭輝御府先後150套特價房引爆了大興樓市,也觸發了區域價格戰苗頭。但在樓市營銷中,價格永遠只是贏得市場的一個導入性的手段,品質纔是決勝的關鍵。與房山、通州等新城不同的是,大興的在售項目除了部分剛需產品,下半年入市的主力戶型多是120平方米以上的、以改善性需求爲主的產品,意味着這個區域的競爭將不僅體現在價格上,更體現在品質競爭上。而這,正是目前興北板塊的開發商應對市場舉措的重點所在——苦練內功、提升品質。
價值:品質升級是必然
去年年底,地鐵大興線的開通和興華大街的擴寬修整,使得大興一掃之前暴土狼煙的“建設工地”容貌,呈現出一派都市新區的全新景象。與此同時,大興樓市也邁進一個新的階段。
2009年大興樓市的主角是土地,2010年,以綠地新裏西斯萊、保利茉莉公館爲首的剛需類產品帶動整個區域成爲熱點板塊,而今年,改善型中高端物業成爲大興區域主流,在興北板塊尤其明顯,旭輝御府、金地仰山、領海世家、華潤公元九里等項目主打產品均爲120平方米以上的大戶型。
旭輝御府的相關負責人表示,任何一個區域房地產市場的發展都必然面臨品質升級的過程。“只有品質提上去了,這個區域的價值和影響力才能真正彰顯。”北京新城興業房地產開發有限公司副經理王建表示,興北板塊項目多,供應量大,這使得區域競爭很激烈,從而迫使開發商做好產品品質和細節以贏得市場,這樣產品纔是優質的。
園林:精益求精巧塑景觀
據記者瞭解,從2009年開始,大興就逐步進入品牌競爭、產品升級的進程中,綠地、保利、金地、華潤等大批品牌開發商雲集大興,對大興區域的產品升級做出了積極的推動作用。
不同於房山、通州等以剛需購買爲主力的新城,大興,尤其是興北板塊偏低的密度決定了在這個區域置業的購房者對環境綠化、園林景觀等方面要求頗高。據記者瞭解,在金地仰山、旭輝御府、首邑溪谷等項目,園林均是業主購買首選要素之一。以旭輝御府爲例,在去年熱銷基礎上,旭輝精心打造旭輝御府項目。建築方面採用了賴特建築理念,在小區園林景觀打造上,將草原式建築特色與項目地塊特色有機結合,在大興區域甚爲少見。
戶型:精雕細琢利用空間
美好的景觀終究是舒適生活的點綴,居住生活更多的空間還是在室內。對於苦練內功的興北板塊開發商而言,戶型的重要性毋庸多言。
據瞭解,城建紅木林的戶型設計以精巧見長,產品設計出新意,轉角飄窗闊景露臺給戶型更多的靈動之感,使用更爲多樣,功能更爲豐富。該項目主力產品爲80萬元的一居,120萬元—140萬元的兩居,低總價在區域當中優勢明顯。下半年將推出70多平方米南北通透的兩居產品,對區域剛需置業者而言,其性價比非常高。
以大戶型見長的旭輝,在戶型面積上以160平方米-320平方米三居到五居爲主,力求戶戶通透,超大樓間距,主打居住舒適感。據透露,下半年,小高層將推出中央觀景樓座,200平米-400平米的平層官邸,270度觀景陽臺,鳥瞰中央水景。
-觀點
大興是最活躍
最穩定區域
★京華時報房地產事業部主任陳聯科
大興是房地產市場非常重要的一個區域,無論在區域發展還是在區域潛力方面都得到了市場的廣泛認可。同時,大興房地產市場也是近年來最活躍最穩定的市場,產品品質一直在穩步提升,發展潛力巨大。
可以說,大興的產品線非常豐富,什麼樣的購房者都能在這個區域找到適合自己的房子,另外,產品的差異化也比較大,每個產品都有自己的特點。這就促使整個興北板塊一直處於良性競爭的循環中,共同推動興北產品品質的升級換代。
開發商看好大興
★北京春光集團北京區域營銷管理部總監焦玉
大興是一個穩步發展的區域,有10多年的發展積澱,不是靠一朝一夕的炒作“躥”起來的,其發展也會更有底氣,它在某種程度上說,是一個“隱忍”的區域。而開發商顯然也非常看好這個區域。我們知道,通州的很多開發商都是在土地價格較低的時候拿的地,但是大興的開發商拿地不便宜,比如城建就是高價拿的地,這充分說明城建對這個區域抱有很大的信心。
更值得一提的是,大興未來的發展潛力絕對非同凡響。宜家在全球投資的最大項目落戶大興充分顯示了大興獨特的魅力。
興北板塊
宜居性很強
★鴻坤理想城項目銷售負責人
大興是一個缺乏炒作的區域,一直是在默默做事,其實,繞着大興看看,大興的綠地非常多,簡直就是“公園地產”,非常適合居住。這個區域的價值也處於逐步釋放的狀態,已得到不少人的認可。
我們項目的價格相對來說也是比較合理的,再加上教育配套資源優勢突出,不少業主都選擇在此安家落戶,等到10年後再回頭看大興,我相信我們的業主不會後悔今天的選擇。
着力提升大興的區域價值
★旭輝御府相關負責人
任何一個區域房地產市場的發展必然面臨品質升級的過程,只有品質提上去了,這個區域的價值和影響力才能真正彰顯,區域價值提升也是每一個開發企業希望看到的。
大興新城作爲離市區最近的衛星城區,其地緣優勢明顯。尤其是在大力發展南城規劃出臺以來,地鐵四號線通車,宜家亞洲最大旗艦店選址大興新城,樂購、日本永旺等國際商鋪的落戶,都爲新城北區的未來崛起打下基礎。衆多知名企業選擇大興新城,也是看中這裏的地緣優勢。
此外,大興新城具備建造高端住宅另一必要條件就是自然環境。高米店公園、金星公園、濱河公園、翡翠城公園錯落分佈爲區域提供良好的富氧環境。而在大興新城北區早期樓盤的開發中,即是以低密度高端住宅爲主,因此無論從區位交通上,還是周邊配套上,大興新城都具備打造高端產品的土壤。
自身優勢突出性價比較高
★金地集團北京公司市場營銷部經理王東博
大興的區位優勢應該比房山明顯,並且也比房山起步早,但目前的價格已開始“趕超”房山,大興項目性價比可想而知。其實,大興房價在2萬元/平方米上下是正常的波動範圍,如果大環境不好,那麼1.8萬元/平方米也可接受,因爲大興自身的區域優勢決定了它值這樣的價。
目前大興片區的產品層級非常清晰,有以紅木林、中建國際港、理想城爲代表的小戶型剛需類客戶產品、有以旭輝御府、華潤公元九里爲代表大戶型。
金地仰山則是介於兩種之中的首次改善型產品,一方面項目的小兩居目前只佔很小比例,絕大多數爲面積130-140平方米之間的花園洋房;另一方面,旭輝和華潤則以170平方米甚至更大產品爲主力產品,在改善型需求方面,仰山以總價低品質高贏得很多客戶的青睞。錯位產品定位,同時在社區文化、社區居住品質上的獨具特色,使得仰山項目在目前的興北市場中始終處於優勢地位。
★北京新城興業房地產開發有限公司副經理王建
大興更具可塑性
興北板塊的房地產市場有幾個突出的特點,首先,項目多,供應量大,這就使得區域競爭很激烈,從而迫使開發商做好產品品質和細節以贏得市場,這樣生產出來的產品纔是優質的;其次,政府非常重視興北板塊,我們項目的車位配比都是1:1的,政府要求非常嚴格,說明政府是在下大力氣搞新城建設;第三,利好因素很多,首都第二機場、港鐵直通大興、醫療教育等配套非常齊全,無論是自住還是置業都有很好的發展預期;最後一點,居住人羣的整體素質很高,興北板塊的很多購房者來自海淀中關村和金融街,一個社區的人員素質也是很重要的。因此,我個人非常看好大興,它比望京和亦莊更具可塑性。
紅木林的產品比較符合剛需客戶的口味,是低總價產品,在“房票”日趨緊張的情況下,我們項目的來電和來訪量都是在增加的。而客戶之所以看好我們的項目,與大興整個區域價值密切相關。
區域發展
非常有活力
★路勁地產集團有限公司北京公司營銷副總經理溫立偉
房山和通州差不多,基本上都是“睡城”,而大興受麗澤商圈、新發地等產業帶的拉動,其區域發展非常有活力,產業配套也很齊全,具備成爲一個獨立新城的要素。港鐵的開通、首都第二機場的建設、宜家的落戶等等這些因素必然會爲整個大興區域的發展注入新的活力,發展前景真的非常樂觀。
大興區域競爭已有相對長的一段時間,各項目具有獨特的自身產品特點,產品面積、特性相對平均,會吸引相對獨有的客戶羣進入成交。各項目會有各自的價格處理和推廣策略,主要以推出特價房源,限時優惠等方法,加速購買成交。大興區板塊正常銷售整體價格應維持在18000元/平方米-23000元/平方米的產品價格,其餘特殊價格主要集中在特惠房源中出現。