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『城中村』的改造備受關注。記者喬軍偉攝
『城中村』改造出臺兩份新規首次明確——
本報訊(記者杜娟通訊員陳劍娜、符曉)記者昨日獲悉,為進一步規范『城中村』改造工作,經市政府同意,市『三舊』辦於近日出臺了兩份重要規定,包括改造啟動、村企合作、方案審批與實施及監督等程序,以及改造成本構成、補償標准等內容。其中,首次明確了部分無證村民住宅和集體物業也可獲得補償。但市『三舊』辦表示,這項規定不涉及小產權房,小產權房在『三舊』改造中不會受到保護。
《指引》解讀
2007年6月30日之前無證建築有望獲補償
在城中村改造中,村民住宅如何進行補償最受關注。根據《廣州市『城中村』改造成本核算指引(試行)》(以下簡稱《指引》)的規定,『城中村』改造范圍內村民安置住宅復建總量上限應按照戶均不超過宅基地房屋基准建築面積(240平方米至280平方米)控制。
在村民住宅補償方面,有證建築面積按『拆一補一』復建安置,最多不超過280平方米。
而對於無證住宅,《指引》規定:2007年6月30日之前已建的歷史建築,若符合《廣州市農村村民住宅建設用地管理規定》(2001年廣州市人民政府令第5號),經村集體批准使用宅基地的,現狀房屋不超過三層半部分建築面積按『拆一補一』復建安置,超出部分建築面積不予復建安置,可給予建安成本補償;屬於未經村集體批准,私自佔地建設的一律拆除不予復建,可給予建安成本補償。
而2007年6月30日之後建設的無合法權屬證明的村民住宅一律拆除,不予補償。
搬家補償費按每戶1000元標准核算
那麼,村民在改造過程中的臨遷安置費如何計算呢?《指引》規定,『城中村』改造中臨遷費標准應參照廣州市國土房管局最新發布的《廣州市房屋租金參考價》,結合該區域市場實際租金和村所在區域的租金市場水平評估確定,住宅臨遷單價可在每平方米每月20元至30元范圍內、集體經濟物業等商業面積臨遷單價可在每平方米每月30元至50元范圍內適當浮動。
改造『城中村』如選擇改造范圍內一次性實施清拆、整體開發建設的,現狀建築中准予復建的部分建築可按3年(36個月)臨遷時間核算臨遷費用,即『現狀准予復建的住宅建築面積×臨遷單價×36+現狀准予復建的集體物業建築面積×臨遷單價×36』,復建安置建築的權益面積不得計算臨遷費;改造『城中村』如選擇滾動開發、分期實施的,可據實際開發時序及分期拆除安置計劃據實核算臨遷費用(臨遷時間不超過3年),也可對改造范圍內現狀建築准予復建的建築總量按2年(24個月)臨遷時間整體核算臨遷費用,即『現狀准予復建的住宅建築總量×臨遷單價×24+現狀准予復建的物業建築總量×臨遷單價×24』。
此外,《指引》還規定了要給予村民搬家補償:現狀建築拆運費按不高於每平方米30元的標准核算;搬家補償費按每戶1000元的標准核算(搬出搬進)。
《程序》解讀
改造需八成以上村民同意
在『城中村』改造的程序方面,則出臺了《進一步規范城中村改造的有關程序(試行)》(以下簡稱《程序》),對改造項目啟動程序、選擇合作企業程序、改造方案編制和報批程序、改造方案實施程序、城中村改造中的監督程序5個方面進行了詳細規定。
據悉,『城中村』改造之前應充分征詢改造范圍內村集體經濟組織成員的改造意願,應召開村集體經濟組織成員代表大會進行集體表決,經應到會代表2/3以上同意後方可進行改造。選擇改造方式應經村集體經濟組織成員代表大會集體表決,所做決定應當經應到會代表2/3以上通過。
而改造方案的制定應當充分聽取改造范圍內村集體經濟組織成員的意見,改造方案需經村集體經濟組織80%以上成員同意後方可通過。此外,啟動拆遷工程之前,應當與改造范圍內被拆遷的村集體經濟組織成員簽訂拆遷安置補償協議。當80%以上被拆遷戶數簽訂拆遷安置補償協議後,纔可啟動拆遷。
選擇合作企業先要公示
如果村民同意進行自主改造的村,如何選擇合作的企業又是一個焦點問題。
試行辦法規定,經村集體經濟組織成員代表大會表決確定為自主改造的,村集體經濟組織可以通過公開招標或集體表決方式選擇合作企業。公開招標方案由村集體經濟組織編制,並報區政府同意後,通過市政府公開招標平臺選擇合作企業。
查詢指引
《廣州市『城中村』改造成本核算指引(試行)》和《進一步規范城中村改造的有關程序(試行)》兩份文件可上市三舊辦網站查詢。