|
||||
最嚴厲的房地產調控持續了一年半,房地產企業資金不斷趨緊,但企業尚未出現大規模的經營困難,房價也沒有如人所願地出現明顯下降。房地產業到底差錢不差錢?
房企資金緊張
現有資金夠生存,不夠發展
今年5月,曾先生用手頭的20萬元閑錢,投資參與了一家小房地產企業的集資項目。『盡管風險比較大,但利息比較高,年息在15%左右,很讓人動心。』曾先生說。
今年以來,由於資金緊張,小型房地產企業通過民間借貸融資的情況越來越多。盡管民間融資成本通常高達20%左右,但對其他融資渠道幾乎斷流的小房企而言,找到錢、把項目做完、不『爛尾』是最重要的。而企業聯合拿地的現象增多,從一個側面反映了企業資金緊缺的現實。
造成房地產企業資金緊張的原因是多方面的。今年以來,一線城市實行了嚴格的住房限購政策,導致成交量普遍下滑。另一方面,金融機構對房地產行業的信貸不斷趨緊。不少開發商表示,從去年下半年起,從銀行『幾乎貸不到錢』。
『上半年,房地產企業的業績出現分化,資金狀況差別也比較大。』中國房地產協會副會長朱中一表示,大多數房地產企業因為前兩年銷售火爆,還不至於立刻出現資金鏈斷裂的情況,今年要維持生存問題不大。但是要想進一步發展,要拿地、開發項目,僅憑現在的資金,很困難。
融資渠道收緊
更缺錢的日子在後面
房地產信貸從緊的趨勢不會改變。銀監會主席劉明康近日強調,銀行業金融機構要一以貫之地執行關於土地儲備貸款、開發商貸款和個人住房貸款的監管要求,嚴格落實房地產開發企業『名單式』管理,杜絕各類信貸資金違規流入房地產市場。
自去年調控開始,銀根收緊,國內增發、配股等資本市場融資渠道全面緊閉,開發商為尋求穩定的資金來源紛紛轉向海外融資。上半年房地產企業資金來源中,利用外資438億元,同比增長75.5%。十大標杆房企已確定完成海外融資324億元,這一數值已超過其去年全年海外融資金額的總和。
目前,境外熱錢流入我國房地產市場的狀況已經引起有關部門注意。中國人民大學經濟學院副院長劉元春表示,對外資和熱錢的監管將是未來資金監管可能需要加強的一個方面。顯然,外資這一渠道也將漸漸收窄。
在傳統融資渠道收縮的情況下,中小開發商近年來轉向房地產信托融資。但房地產信托也受到監管部門的關注。5月,銀監會對房地產信托業務規模較大的信托公司進行了『窗口指導』;6月底,銀監會要求信托公司凡涉及房地產的相關業務都需逐筆報批。這意味著房地產企業能抓住的最後一根稻草———房地產信托也有收緊趨勢。
上半年支橕房地產企業銷售業績的主力———二、三線城市,也面臨著限購政策的壓力。7月12日召開的國務院常務會議提出,『房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施』。據了解,新一輪限購名單正在擬定中。張大偉認為,這將直接導致下半年的房地產銷售面積出現明顯下調,加劇房企回籠資金難的狀況。
應對挑戰
房企降價促銷求生存
房地產企業將越來越差錢,幾乎是確定的。在這樣的情況下,如何找到錢,如何先保生存後求發展,將成為房地產企業面臨的大挑戰。
唯一可控的是企業自身的行為,降價促銷無疑是加速資金回籠的最好手段。今年上半年取得較好銷售業績的企業,大多采取合理定價、快速周轉戰略。3月份以來,中海集團先後在深圳、上海、重慶、南京等地啟動實質性的降價促銷,平均銷售價格較預期或前期下降幅度在10%至20%之間。這一銷售策略收到了立竿見影的成效:今年上半年中海共實現銷售收入約444億元,較去年同期增長80%,相當於去年全年銷售收入的75%。據人民網、人民日報
資金緊張,新樓盤開發有望慢下來。新華社發