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限購“擴容”、限貸“升級”、限房價、限地價……近期,樓市調控之手悄然加碼,“限”令正全面“升級”。業內期待,這將對遏制房價過快上漲起到一定作用。但“有形之手”如何對樓市“深度介入”,必須把握分寸。
“限”令升級致博弈加劇
細心人士注意到,樓市調控行政手段正加緊布控,“限”令開始升級。
“限購”將擴容。國務院常務會議已明確要求,房價上漲過快的二、三線城市也要採取必要的限購措施,有關部門正在“圈定”限購新名單。
“限貸”範圍擴大。銀監部門日前重申:對於商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款。限房價出臺。河北廊坊房管部門近日向開發商發出房價控制目標參考性建議,比如新建普通商品住房價格最高不得高於9000元/平方米。
限地價。北京近期掛牌出讓的門頭溝區永定鎮一地塊,採取“限地價、競房價”的交易方式,即:在確定地價的情況下,以“價低者得”的原則,由競買人競報未來在該宗地上建設的商品住房的銷售價格,承諾房屋銷售價格最低者爲競得人。
“退燒”靠“有形之手”?
這一輪房地產調控打出的“組合拳”中,行政手段比重較以往更高,“有形之手”在樓市諸多環節全面發力。
不過,高房價仍未完全“降服”。比如,未限購城市需求和房價上漲動力仍然旺盛。一份針對50個未“限購”城市樓市的最新調查報告顯示,這些城市受調控影響有限,上半年房價無一下跌,七成多城市價格更是出現小幅上漲。與此同時,開發商紛紛加快在二、三線城市“掠地”,部分地區房價漲幅存在“透支”風險。
“政府對於高房價有足夠‘彈藥’,但不到萬不得已,一些非常規措施不會出臺。”中國指數研究院副院長陳晟說,“目前局部地區房價上漲壓力仍然較大,地方政府爲實現房價漲幅控制目標心情迫切,因而‘限’的範圍也越來越廣。”
北京大學房地產金融研究中心主任馮科說,只要執行到位,“有形之手”將對樓市起到立竿見影的作用。但樓市服用過猛的“退燒藥”,會否出現“副作用”,應有充分預估。譬如,目前地價可以限定,但日後的房價卻存在變數,“限地價、競房價”的項目,一旦房價預期下跌,開發商會不會通過降低建房成本減少損失?
其次,一些城市明確限購政策將執行至今年年底。一旦限購取消,相關地區的樓市是否會遭遇反彈?後續政策如何銜接?專家指出,要防止一些地方產生對行政手段的過度依賴,爲達到短期房價調控目標,而忽視對樓市根本性問題的解決。
把好“四道關”是關鍵
專家意見,從調控的長遠目標考慮,政府的“有形之手”關鍵在於把好“四道關”。
其一,把好“地”關。統計數據表明,全國今年上半年住房用地供應計劃完成57406.82公頃,比去年同期增加2%,但僅完成全年任務的26%。下半年供地任務艱鉅,既要防止土地出讓溢價過高,也要減少土地流標流拍現象,保持“麪粉”充足供應。
其二,把好“錢”關。和去年相比,今年上半年房地產開發貸和購房貸兩頭均明顯收縮,兩者累計同比下降四成多。從目前市場反應來看,房企資金鍊普遍繃緊,去庫存動力在增強。房地產信貸政策能否堅持,十分關鍵。
其三,把好“保障房”關。加快保障房建設,其實是對房地產市場化改革以來住房保障長期弱化的一種“補課”。中央反覆強調:“要加快推進住房保障體系建設,強化政府責任。”不管調控鬆緊,保障房建設已不容許有懈怠。
其四,把好“政策執行”關。我國管控房地產業主要以政策爲主,而政策易多變。業內人士統計,近年來我國關於樓市調控政策有數十個,僅去年以來被稱爲“國×條”的“組合拳”就有“四大套”。應及時對政策梳理完善,適時形成制度,並嚴格落實監察和問責等一系列約束機制。
據新華社
樓市觀察>