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昨日起,成都實施新的維修資金使用辦法
-突發事件後,維修資金無法及時到位,怎麼辦?-小區業主在外地無法簽字申請維修資金,怎麼辦?
-小問題,反復申請麻煩,怎麼辦?
昨日起,新的維修資金使用辦法開始在成都實施。《成都市城鄉房產管理局關於進一步做好房屋專項維修資金使用監管工作的意見》(以下簡稱《意見》)強化了維修資金監管部門的職責,明確了小區要建維修資金的緊急使用預案,業主表決投票方式要『多元化』、小區要有專項維修資金備用金等新舉措。此舉既彌補現行法規的不足,有效解決維修資金使用難問題,還將最大限度保障業主的合法權益。
三大新變化
1、增加維修資金緊急使用預案2、業主投票表決方式多樣化,可短信回復、網絡投票或發送郵件等3、建立『專項維修資金備用金制度』
維修資金啟動『綠色通道』,最快24小時到賬
根據《物權法》規定,使用維修資金應當經列支范圍的全體業主所持投票權三分之二以上通過,在實際的實施過程中,因為業主沒有達到表決數量,和表決時間緩慢而造成了許多小區維修的內容停滯不前。
此次《意見》要求,從9月1日開始,成都市所有建築區劃小區必須建立維修資金緊急使用預案(以下簡稱『預案』),而凡是發生建築區劃共用部位、共用設施設備出現功能障礙和安全隱患等緊急情
況時,可以最快地使用維修資金,對出現問題的設施設備進行維修。
維修資金監管辦負責人告訴記者,之前的使用規定在出現危及公共安全的緊急情況下,缺乏相應的維修資金緊急使用程序,使危害業主生命財產安全的情形無法得到及時處理。建立『預案』,為維修資金使用打通了『綠色通道』。
根據《意見》,『維修資金緊急使用預案』是指建築區劃內出現危及業主、使用人生命財產安全或由於共用部位、共用
設施設備不能正常使用給業主、使用人正常生產生活秩序造成嚴重影響時,采取應急措施緊急實施維修除險而制定的維修工程資金使用處置方案。具體包含:維修工程實施主體;維修工程所涉及其他單位的選擇方式;維修工程安全管理責任;竣工驗收的責任主體和方式等5項內容。
所有的小區在9月1日後都必須建立預案,實施物業管理的建築區劃,物業服務企業應當制定預案;未實施物業管理的,可由業主委員會、相關業
主或社區代為組織制定,並通過『三分之二』業主表決同意。對於通過備案的緊急維修工程,最快24小時能到賬。《意見》中明確,成都市區(市)縣房產管理部門應在收到備案申請的2個工作日內提出備案意見。成都市住房專項維修資金監督管理部門根據區(市)縣房產管理部門的備案意見在24小時內撥付應急所需維修資金總額的70%,餘額部分在維修竣工驗收合格並提交審計報告後2個工作日內提出備案意見,24小時內撥付餘額。
使用資金『多樣化』表決,無反饋即『同意』
在過去維修資金的使用過程中,維修資金使用表決采用『書面簽字』的方式,必須有三分之二簽字同意纔能使用。《意見》中明確,征求業主關於維修資金使用的表決票,可當面領取或送達,並由業主或者業主代理人簽收;可按照業主提供的通訊地址、手機號、電子郵箱等發送;投入業主位於本建築區劃內的信報箱或者專有
部分內。如果業主參與表決有困難的,可以書面委托代理人行使表決權。
『今後業主投票,可以采用短信回復或者發送郵件的方式來表決,而且還可以書面委托來表決,投票方式「多樣化」。』維修資金監管辦負責人說,『通過短信、郵件送達的,需要由業主委員會或當地社區居委會不少於兩名工作人員簽字證明,
並在建築區劃內公告送達情況。保證了業主的最大權益。』
那麼,送達後,業主遲遲不表達,又怎麼辦呢?《意見》對已經送達的表決票,業主或業主代理人在規定期限內不反饋意見或者不提出反對、棄權意見的,是否視為同意可以在建築區劃管理規約中明確規定。另外,對未繳存維修資金的業主,可在管理規約、業主大會議事
規則中對其表決權予以約束。
與此同時,對於表決形式《意見》中也明確,可采用集體表決,也可采用網絡投票、書面表決等符合法律法規規定的其他形式。表決的組織者應當同時為業主提供包括網絡投票在內的兩種以上的表決形式,必要時可以申請由公證機關對業主表決的真實性進行公證。
建立維修備用金,小修小補不用愁
小區中,小修小補是常事,如果也要經過業主不斷投票、向房產部門申請使用、核撥和結算等流程,不僅時間拖長了而且也太麻煩了。
為方便業主對小區內的共用部位、共用設施設備的日常維修,《意見》建立了『專項維修資金備用金制度』。專項維修資金備用金(以下簡稱『維修備用金』)是指,設立了業主大會的建築區劃,經專有部分佔建築物總面積三分之二以上業主且佔總人數三分之二以上的業主同意,在專項維修資金中確立一定比例或一定金額用於共用部位、共用設施設備維修除險的應急使用資金。
『今後,小區內共用部位、共用設施設備的小修小補,業委會可以按照備用金設立時約定的使用條件,直接向房產管理部門申請使用備用金。』負責人介紹說,備用金制度的設立,主要是為解決物業項目的小修小補,業主委員會不需要每個
維修工程項目都要求業主進行投票,省去了小區業主重復投票的麻煩。
據悉,《意見》規定,維修備用金可由業主采取自籌方式建立,也可按不高於15%的比例從建築區劃開發建設單位應繳存的維修資金中列支。而需要注意的是,維修備用金的建立應當遵循業主決策、專款專用、備案核銷的原則,明確額度、適用范圍、使用條件和資金補充條件,由業主委員會向區(市)縣房產管理部門申報。
當然,維修資金也不是想用就用的,《意見》中明確規定,維修備用金的使用應當符合三大條件:包括符合維修備用金設立時確定的適用范圍;使用額度不超過設立的維修備用金上限;符合物業服務合同中約定的使用條件等。而維修備用金的使用,也需由業委會提出方案並申請。凡符合維修備用金使用條件的,由業主委員會提出使用方案並申請使用,區
(市)縣房產管理部門予以備案,不再經業主大會表決。
維修資金監管辦負責人坦言:『這不僅讓小區公用設施設備維修更方便,特別是在一些緊急情況下,可以先用備用金進行維修。同時,維修資金備用金授權業主委員會進行使用,這也充分體現了維修資金
使用過程中業主自治、手續便捷的管理原則。』
對於維修資金具體使用中的問題,成都市城鄉房產管理局維修資金監管辦開通了諮詢電話:028-86279199,有不清楚的業主可以電話諮詢,讓難用的維修資金真正好用起來。
華西都市報記者張楊