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本報記者宋寧華
近日,《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若乾問題的解釋(三)》(以下簡稱『司法解釋三』)頒布施行以來,引發社會熱議,其中有關房屋產權的條文,更引來一陣變更房產戶名熱。
產權變更後是否就能一勞永逸地消除矛盾?市一中院民一庭審判長黃蓓特別提醒,產權變更將帶來一系列問題,如果處理不當同樣會引發諸多『後遺癥』。
變更戶名有何後果?
『從近年來的審判實踐來看,由於離婚而引發的房屋糾紛案件逐年上昇。如在婚姻家庭案件中,父母出資為子女購買婚房,之後子女又因離婚而引發了對該婚房分割的糾紛不在少數。特別是在雙方的經濟條件均不很寬裕,一些父母為了小輩而傾其所有時,如果糾紛發生後處理不當,極易引起矛盾激化甚至引發刑事案件。』黃蓓提醒。
許多人知道,變更戶名肯定會帶來產權的變化,但如何認定變更戶名的法律性質呢?黃蓓指出,對於房產證加名,由於權利人的增多,必然會使前權利人所擁有的房地產權益份額減少。那麼,變更房屋產權人之後的權利人擁有的份額該如何認定呢?根據物權法規定,共有分為共同共有和按份共有。對於按份共有,如房地產權證上不注明各權利人的按份共有份額的話,根據物權法第103條規定:共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有,或者約定不明確的,除共有人具有家庭關系等外,視為按份共有。另外,物權法第104條對按份共有規定為,沒有約定或者約定不明確的,按照出資額確定;不能確定出資額的,視為等額享有。
在社會中,許多人對於按份共有的認識還不充分,所以大多數的產權人在房地產權證上列明為共同共有。但在離婚案件中,由於婚姻關系的破裂,必須對該共同共有的產權進行分割,但份額的多少又是當事人主要爭議的焦點之一,此時是以均等分割,還是以出資額的多少來分割往往有不同的看法。
法官建議
根據上述法律規定,房地產權利人必須對自己加上他人名字、去除自己名字所引發的法律後果有充分認識。原權利人所贈與的將是自己的份額,而如果對權利變更後未特別注明份額的話,新權利人將是房屋共同共有的所有人。
交易部門應明確告知
現在多數的市民對產權登記變更戶名只停留在表面的認識中,不知道其背後深層次的法律後果;還有一些民眾依然停留在『誰出資,誰有權利』的認識中,因此引發的民事訴訟案件不在少數。
針對上述出現的問題,為了避免糾紛的過多發生,黃蓓建議,相關的房地產交易部門在辦理房地產戶名變更登記手續時,應當向變更登記人進行書面告示,或者制作規范、合法有效的告知書、聲明書,甚至填寫贈與合同。
例如,對於加名的,原房產權利人必須知曉並聲明,其自願將其所有份額中的一部分贈與給某人,且對於贈與份額的多少應當作出明確表示;對於去名的,則必須聲明其原有的房產份額贈與給其他房屋權利人中的一人或者幾人。如果房地產交易部門制作告知書等,也應當告知各位原房產權利人,其房產權利將因房屋權利人的變更而受到影響,其中包括房屋產權的份額等。
『房地產權利的變更手續雖然並不繁瑣,但房地產權利人作變更時應當對變更的後果明確地了解,房地產交易部門在為申請人辦理變更交易登記手續如果多做一些告知,也能使社會減少一些糾紛和誤解』。
法官建議
『司法解釋三』中對於父母出資給子女購房的法律後果也作了規定。那麼在此情況下,證據的提供是非常關鍵的。在案件審理中,法官並不是靠當事人的口頭陳述來認定出資者,而此時,父母出資的憑證(如銀行轉賬、取款、資金的走向等)、出資購房時子女及其配偶書面的協議約定等,這些書面證據的保留在訴訟中對於當事人是非常關鍵的。