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開發商的資金短缺問題,正在成為目前房產行業最為焦灼的話題。
盡管資金短缺歷來讓開發商諱莫如深,不願公開談及,但隨著系列調控措施的實施,目前樓市限購下的嚴峻形勢難以掩蓋:資金嚴重短缺已是不爭事實。
從各種金融政策壓頂,再到限購令加碼的延續性,各個調控程序都在點擊開發商的資金死穴。『這些出錢閥門一一卡住。在各個資金渠道都不利的情況下,開發商靠借貸生存的壓力越來越大,可以說面臨生死存亡的境地。』一位行業人士告訴記者。
有需求自然就有市場。據記者觀察,曾在去年樓市火爆期間『銷聲匿跡』的民間借貸資本,卻在本輪信貸調控中風生水起。這些以民間資金為主要資本的融資公司,正在通過各種推廣媒介招攬生意。
近期,大量號稱『市場收費價格最低』的貸款公司人士活躍在地產行業間,專門為地產開發商量身提供各個開發階段的項目融資渠道,並強調『正常經營的單位可拿到數億的項目融資貸款。』除此之外,其它數量眾多、規模不等的公司,也在以各種合作方式吸引資金匱乏的開發商。『事實上,這些貸款機構已經成為很多中小開發商賴以生存的融資渠道。』
﹃高利貸﹄重出江湖
『房地產就是個資金密集型行業,錢越多越好。』去年樓市利好,不少開發商難遏拿地衝動,開工量猛增。而開發商拿地和開發所需資金,『超過六成來自銀行信貸。此番收緊信貸,對我們融資渠道有限的中小型開發商來說,衝擊最大。現在銀行根本貸不到錢了。二級城市開發商資金短缺越發嚴重,有開發商項目面臨停工境地。』一位成都本土開發商告訴記者。
『現在上市公司的增發預案屢屢被否。』一位國有銀行商行業務經理也告訴記者。
去年是銀行追著開發商放貸,今年是開發商追著銀行借錢。不到兩年,開發商的心情就如坐了一趟過山車,從極享優越感的波峰墜到了谷底。
『我們的春天來了。最近公司的人都忙得團團轉,生意太好了。』長期從事民間借貸資本運作的李先生告訴記者,『這個月,公司至少要放出四筆貸款。目前還有幾家正在談判中。』
據李先生講,目前來洽談大額貸款的公司,基本都是開發商,貸款額度從百萬至數億不等。『去年樓市火爆,銀行貸款也比較寬松,我們根本沒什麼生意可做。當時,我們很多業務經理常常請開發商吃飯喝酒,也做不到幾筆業務;但風水輪流轉,今年都是開發商追著我們借錢了。』
不光借貸業務量在猛增,借貸利率更是在水漲船高。『來自純民間資金的房貸,無抵押貸款利率更高得嚇人,年息累計大都超過五成,就是高利貸了。』一位熟諳資本借貸的人士告訴記者。一位專門提供小額信貸的融資公司告訴記者,『現在找我們的開發商不少,但我們最多只能提供百萬元貸款,無抵押貸款月息可做到4%,采用「利滾利」的計利法。這已經是目前市場最低無抵押貸款利息了。』
『寧可高息借債也不肯降價走量,這種行為無異於飲鴆止渴。』中德行總經理劉豫川評價道。
借貸資本來源廣泛
銀根收緊、龐大的開發資金、高昂的貸款利率,使得『錢生錢』生意已經成為各路社會游資的最佳選擇。
『我們投資公司放貸能力很強。五千萬級別貸款項目,合約簽訂後,三天後即可到賬。』一位知名貸款公司工作人員告訴記者,『我們公司擁有國資背景,資金自然不是問題。』
除了一些『資本大鱷』的介入,不少本地的借貸機構以『委托投資理財』的名義吸納民間資金,『在股市黯淡、不動產投資受限的大背景下,許以高額回報是這些理財機構募集大量社會閑散資金的有效手段。』
除此之外,為了追求民間高利貸的誘人利率,『部分企業甚至鋌而走險,利用自己的信用從銀行貸款,轉而投入民間借貸。而一旦資金鏈斷裂,民間借貸的風險將轉嫁到銀行業。』一家已辦理民間借貸的開發商告訴記者,『但也管不了借貸是否違規,我先拿到錢再說。』
樓市或醞釀變局
除了銀根緊縮,新政後的樓市觀望氣氛更讓開發商束手無策,『銷售回款是開發商最主要的收入來源。一旦銷量大幅下跌,開發商的資金鏈必然出現問題。』中原地產人士指出。
8月,成都主城區商品住宅成交小幅波動,共成交商品住宅4946套,成交面積為47.71萬平方米,8月供需比為1.72。『由於開發商放量在短時間內不會減弱,預計後期一手住宅供應量再度走高的可能性較大。但這樣的成交速度,樓市存量還可供消化一年!』有觀察人士表示。『受限購、限貸等政策影響,成交量回昇幅度有限,出現往年那樣的繁榮景象可能性不大。雖然大量新房源上市,但成交量仍未有起色,開發商銷售回款面臨壓力。』
『好多項目確實缺錢得慌,要不怎會花血本找高息貸款呢?』成都某貸款擔保機構負責人告訴記者,『南延線一家開發商拿地後,開發資金完全『洗白』,於是選擇在我們公司貸款1個億。公司為保證借貸資金安全,收取了相當高額的利息。』
『我們老板有個開發商朋友,他正在為一個別墅項目負責融資,主要用於項目前期開
發,可以采取聯合開發、入股、債權的方式,地下錢莊的錢也接受。他懇求我們老板「這次一定要幫幫忙」。這個開發商就是一句話,能拿到錢就可以。』一位借貸公司財務負責人向記者透露。
中德行總經理劉豫川告訴記者,『以目前樓市的融資難度,高度依賴銀行資金的開發商在開發、銷售等環節,都可能存在嚴重的資金問題。』更普遍的情況是,『目前樓市前途難卜,地產貸款風險正在加大。無抵押貸款不做。』很多貸款機構借貸非常謹慎,開發商信用資質、土地質量、開發環節、信用等級,都是他們詳細考量的,『抵押貸款我們也只做一級資質的開發企業,不是開發商想貸就能貸的。』一家借貸機構告訴記者。
除了純粹的借貸融資,以項目合作開發,甚至以土地整體轉讓的案例目前也是比比皆是。在近來的一個月,曾有數家開發商向本報記者諮詢下家,希望能將自己手上的郊縣地塊低價轉讓,其中不乏面積達到數百畝至千畝的規模優質地塊。
撥開層層樓市亂象,猛然發覺,部分開發商稱自己資金寬裕已成為『過去式』。而所謂民間房產高利貸的異軍突起證明:開發商資金短缺,正在變成一種具有普遍性的事實,而降價甩貨基本成為開發商唯一渠道。種種跡象表明,一場大幅樓市實質性降價的變局正在貌似平靜的行業中間醞釀。
華西都市報記者方志勇