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房產中介
本報實習記者吳迪
實習生申慧凱
毛女士最近看上了位於後沙峪香花畦小區的一套兩居室,約100平方米,單價1.6萬元,總價在160萬元左右。毛女士手裏有100萬左右的現金。作爲首次購房,她希望能首付一部分,再貸一部分款,兩年內付清。
不過,當她來到香花畦小區附近的鑫尊地產詢問時,客戶經理告訴她,您如果是全款購房,中介費爲2%。如果是貸款購房,中介費爲2.2%。
“現在的購房中介費不是統一爲2%嗎,爲何全款貸款還有‘雙重標準’?”毛女士心中感到疑惑。如果貸款買房,她還要多交3200元的中介費。
8月31日開始執行的《關於降低本市住宅買賣經紀服務收費標準的通知》中要求,500萬元以下的房屋交易,中介費由2.5%下降到2%。《通知》中指出,少數特別複雜的住宅買賣經紀服務,經交易各方協商同意,可在規定的收費標準基礎上適當上浮,上浮幅度最高不得超過10%,即中介費可爲購房款的2.2%。
《通知》執行已近3周,記者走訪了不同區域的10家中介機構後發現,執行中介費收取“雙重標準”的中介機構並不在少數,而“貸款服務”則成了他們上調中介費率的公開理由。
中介爲“特別複雜”註解
昨日,記者走訪了麥田地產富貴園店、鏈家地產蘇州橋店、我愛我家紫金莊園店、中天置地人大旗艦店、中原地產萬柳店、和順萬家小南莊店、房屋公園碧水雲天店、恆世達房地產萬柳中路店、鑫尊地產後沙峪店、美聯地產楊林大道店,以購房人的名義,諮詢了購房中介費的收取情況。
其中,鏈家地產、中原地產、中天置地均按購房款的2%收取中介費,房屋公園、麥田地產、鑫尊地產、美聯地產按2.2%收取,和順萬家中介費率爲2.5%,恆世達房地產則爲3%,我愛我家稱中介費根據服務的複雜程度來定,最高不超過2.2%。
半個月前,一些表示中介費有可能上浮的房屋中介稱,“上浮因素有很多,得看具體的情況。”而現在,當記者詢問爲何要按2.2%收取中介費時,中介們的普遍回答是,“貸款的手續要更爲複雜一些,如果全款購房就按2%來收。”也有中介稱,“中介費都是小錢,您看好了房子,咱們再具體談。”
記者隨即採訪了10位購房人,8位表示自己是貸款買房,在崇文門東花市大街的一家中介門店門口,來看房的陳女士表示,“全款買房的人,也不會在乎多交一點中介費。而現在大多數人可不都是貸款買房嗎?”
許先生談到自己以前買房的經歷時說:“中介開始總會好言相勸,嘴上說等你看好房再談具體的收費,但是遇到一些緊俏的房子,等你看好了,非買不可的時候,他們提出額外收費要求,你又着急買,往往就只好‘忍’了。”
一些熟悉中介市場的業內人士則表示,在中介費率爲2.5%的時候,並沒有大規模地出現“全款買房”、“貸款買房”中介費雙重標準的現象。
房地產市場研究人員張先生則表示,“特別複雜”是個模糊概念,有很多因素都可以稱之爲複雜,而“貸款服務”是一項很普遍的服務,把“貸款服務”視作特別複雜,對中介收費是有利的。而“特別複雜”的解釋權,目前看來被中介掌握了。
新政未提及特別服務明細
在採訪中,當記者詢問中介機構的客戶經理,中介費率爲2.2%是按何規定執行時,對方表示,新政策中允許中介費率適當上調,最高不超過2.2%。
8月31日開始執行的《關於降低本市住宅買賣經紀服務收費標準的通知》中規定,收費標準可以下調,少數特別複雜的住宅買賣經紀服務,經交易各方協商同意,可在規定的收費標準基礎上適當上浮,上浮幅度最高不得超過10%。不過,《通知》中並沒有對“特別複雜的住宅買賣經紀服務”做出明確解釋。
而在同時頒佈的《關於加強本市住宅買賣經紀服務收費管理的通知》中,關於中介機構“住宅買賣經紀服務項目、服務內容”有如下具體說明,包括房地產信息服務:如發佈信息、提供買賣行情;實地看房服務;代擬買賣合同服務:協助簽訂合同、網上籤約等等。但說明中未明確“貸款服務”是否爲中介服務應該囊括的範疇。
房地產律師關鍵認爲,如果政策沒有對服務明細做出具體的說明,而任由市場自動調節,那麼出於利益考量,中介機構收費以“解讀不同”爲名,出現雙重標準的情況就並不奇怪了。
根據幾家中介機構提供的購房貸款流程,一般來說購房貸款要經歷申請貸款、銀行審覈、簽訂借款合同和到產權部門辦理貸款擔保手續等階段。不少有過買房經歷的人稱,“貸款”並非直接過戶,涉及多次合同的簽訂,是要複雜一些,不過也應是中介機構的服務範疇。
有幾家中介的客戶經理則表示,中介費率在2.5%的時候,也曾可上浮到2.8%,只是2.5%的費率已經較高,所以纔沒有大規模地出現“雙重標準”。
除了佣金上浮之外,在記者走訪的10家中介機構中,有3家分別表示要收代書費、過戶費和其他服務收費。如果不是記者主動詢問“是否還有其他收費”,客戶經理們在整個服務過程中均未主動透露這些收費項目。
北京市發改委價格舉報熱線12358的服務人員表示,如果發現市場上有違規收費的情況,可通過價格舉報熱線舉報,對於有疑問的收費,也可一併諮詢。
記者手記
“劣幣法則”恐再啓動
16世紀,英國造幣機構負責人格雷欣發現,消費者總愛保留儲存成色高的貨幣,使用成色低的貨幣進行市場交易,從而造成了劣幣驅除良幣的現象。原因是,人們普遍認爲,既然能用成色低的貨幣來交易,何不把成色高的貨幣保留下來,免得將其“貶值”使用了。
同理,在房屋中介服務市場上,中介們對於“貨幣的成色”也有着不同的解讀,有的中介以房款2%的中介費提供更多的服務,而有的中介則覺得2%的中介費只能提供更少的服務,如果要增加服務項目,必須上調中介費。長此以往,恐怕以較低費率提供更多服務的“實誠”中介們,會慢慢向以較高費率提供更少服務的“聰明”中介們靠攏。畢竟,多掙錢,少幹活,符合理性人的經濟學假設。
這樣的市場趨勢,吃虧的最終是購房人,市場話語權、政策解釋權被中介機構所掌握,購房人的議價能力下降,剩下的只能是錢包被綁架了。
不過,從長遠來看,“劣幣法則”仍然有侷限性,因爲畢竟有中介機構看中“忠誠度”,而非千分之幾的眼前利益,較低費率提供更多服務的中介,並不會“老實人總吃虧”,因爲,購房人會用腳進行投票。