近郊盤成交增加導致全市成交均價下降，並不是樓價真的降了

　　近郊盤成交增加導致全市成交均價下降，並不是樓價真的降了

　　如果要對今年前八個月廣州一手住宅成交情況做總結，可用兩個字———地量。

　　日前，廣州市國土房管局有關負責人接受媒體采訪時表示，今年有三成左右的消費需求被擠出，主要是購買三套及以上住房的消費需求。正是這三成左右需求的『被擠出』，導致了廣州今年前八個月月均成交面積不足50萬平方米，還不如一個大型上市房企。

　　但如果要對今年前八個月廣州一手住宅成交價格做總結，則要用到相反意義的兩個字———天量。

　　廣州市房管局負責人稱，廣州房價比較平穩，同比上漲5.5%，『符合我們年初制定的房價控制目標』。但這符合控制目標的房價，卻已上昇到了13304元/平方米的高位。按照廣州今年套均成交面積，平均一套房子的總價大約為150萬元。

　　供與求兩頭低迷

　　今年銷售勢頭依然凌厲的萬科，其有關負責人日前公布了一份針對北京家庭的入戶抽樣調查，結果顯示，在嚴格的限購政策下，北京現在只有3%的家庭有資格、有能力、有意願買房，折合戶數為20萬戶。『這20萬有資格、有能力買房的家庭基本上一年多就消化光了』。

　　廣州情況和北京相比，只能說是五十步笑百步。廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文說，限購政策對市場影響很大。按照『有資格、有能力、有購買意願』這『三有』標准來看，廣州購房家庭應該不足3%。如果限購政策持續，廣州樓市將會越做越小，整個珠三角樓市也將會越做越小。

　　廣州樓市越做越小，今年年初已開始體現。三四月份，廣州一手住宅成交只有三四十萬平方米；直到五六月份，成交量纔攀昇至50萬平方米以上。正在市場以為成交會繼續上昇之際，七八月份成交再度跌至50萬平方米以下。今年前八個月，廣州一手住宅成交面積僅有390萬平方米，平均下來，一個月不足50萬平方米。這樣的成績，只略好於2008年同期的45.44萬平方米、2010年的40.99萬平方米。而2008年的樓市是怎樣的狀況，相信大家都還有深刻的印象。

　　除了限購、限貸，今年市場供應量不足，也是導致今年成交低迷的重要因素。即使是越做越小的廣州樓市，前八個月一手住宅吸納率竟然達到了1.1，需求量超過新增供應量。而從2008年至2010年，廣州需求量超過新增供應量的年份，只有2009年。統計數據顯示，今年前八個月，廣州一手住宅批准預售面積僅354.84萬平方米，比原本已大幅減少的去年同期又少了60萬平方米，下滑幅度為14.55%。

　　供和求兩頭都在萎縮，成交焉有不創『地量』的道理？

　　商家不輕言降價

　　據央行第三季度儲戶問卷調查報告顯示，消費者對下半年房價走勢預期中，其中41.1%的居民預期『房價基本不變』，比上季度微降0.3個百分點。37.9%居民預期『上昇』，較上季度提高1.7個百分點。8%居民預期『下降』，另有13%人群認為『看不准』。看漲房價的居民繼續佔據最大的比例，重要原因是目前仍看不到房價下滑的勢頭。就算是調控進行了幾個月時間的七八月份，就算是成交下滑較大的一線城市廣州，房價依然在上昇，甚至還上昇了不少。今年8月份，廣州十區新建商品住宅價格再度衝破1.4萬元/平方米大關，衝上了『史上第二高』的位置。1-8月份，廣州新建商品住宅均價為13304元/平方米，去年同期是多少？12612元/平方米。相較之下，廣州今年比去年漲了5.5%，每平方米貴了近700元。這樣的上昇勢頭，誰會輕易判斷房價會下跌？

　　房價繼續上漲，說明即使成交地量，即使樓價已是天量，商家也不會輕言降價。確實，我們現在能看到新的優惠幅度，我們能看到打著『30萬元』、『60萬元』巨幅優惠的樓盤，實質獲利可能並不多，甚至可能會買到比之前更貴的房子。這些打著巨幅優惠的樓盤，更多只是給消費者吹出一個有美麗色彩的泡沫：一些在售樓盤先將價格提高，然後再來個9折、8折；一些全新樓盤，先把吹風價吹上天，然後再來打折，與當年廣州有房企5折賣房有異曲同工之處。正如趙卓文所言，2011年的樓價只會有『假降』，沒有『真降』，今年1-8月份的房價走勢，就能很好地說明這一現象。

　　想想也正常。2008年的形勢比現在更惡劣，商家對突如其來的樓市突然降溫更沒有心理准備，資金實力也更加薄弱，樓價也基本一致扛到年底纔開始出現真正持續、大幅的降價。現在商家有了心理准備，資金實力更加雄厚，加上有了2009年樓價迅速反彈的經驗教訓，更加不會輕言降價。(文/圖張秀欽)

　　張秀欽