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房價進入下跌通道後,還有多少下跌空間、何時到底,是購房人最關心的問題了。樓市價格是否還會降,取決於開發商的資金鍊。對此,SOHO中國董事長潘石屹發表博文稱,現在開發商死不了,資金鍊還不錯。潘石屹認爲現在中國經濟最薄弱的兩個環節是中小企業和地方政府,並稱:“開發商還沒有死,穿單衣服的先死了,開發商還穿着棉衣呢。”對於潘石屹的樂觀,任志強則直接回應:“很快就只剩褲衩了。”開發商的棉襖會像任志強說的脫得那麼快嗎?業內人士對此進行了相關分析,並給讀者展示一個開發商降價的路線圖,但這張圖能否有機會全部展開,現在還很難說,也許這張圖剛剛展到一半,開發商的棉衣就又穿上了。
多數開發商棉襖在身
就在通州的房地產市場因率先降價而成爲焦點之時,房山、昌平的房價在9月份也開始出現全面回落,有人評論說開發商要撐不住了。但記者採訪的多位業內人士均對此說法“淡然一笑”。
周先生是京城一知名地產公司的營銷副總,他表示雖然市場不好,但“瘦死的駱駝比馬大”。
“目前,這種行情確實不太樂觀,政策的嚴厲程度要高於我們的預期,所以,你也看到,開發商都紛紛降價,不再死扛了。”周先生開門見山地說。“但要說開發商資金鍊要斷了,活不下去了,那還早着呢。”周先生話鋒一轉。
“咱就拿降價降得比較厲害的通州項目來說,京貿國際城去年1月份以13800元的均價開的盤,你可以查查它當初的拿地成本和2009年通州的市場均價,13800元的價格絕對算是高開的。後來,北京‘副中心’、通8條地鐵、將建‘北京第一高樓’……這些‘利好’出來後,3月份,2號樓開盤均價就到了18600元,4月份3號樓就達到26800元了。4個月,房價翻了近一倍,賣出近千套房子,它賺了多少?再說降價,去年11月房價降到19800元,賣出200多套,現在降到14000多元了,比開盤價還貴呢。咱們不用細算,它13800元的價格都有的掙,你說,它現在降價是因爲資金鍊快要斷了嗎?”
“再說以打出每平方米13000元特價房的潤楓領尚,2009年9月以15.3億元獲得土地時,項目的樓面價爲每平方米6746元。按照每平方米2500元的稅費和管理運營成本、2200元左右的人工、建安成本計算,這個項目賣到11000元就應該不賠。”周先生接着算賬:“2008年之後的4萬億計劃,讓開發商迅速緩過來了,而且吃得飽飽的、穿得暖暖的,底子很厚,這也是政府爲什麼不輕言取消限購的原因。”
潘石屹也說:“2009年銷售三萬多個億,2010年銷售五萬多個億,款還在慢慢回,現在開發商死不了,資金鍊還不錯。”
因此,對於目前的開發商降價,周先生更願意這樣理解:“你研究過鬆鼠嗎?天氣一冷,松鼠就開始貯藏食物。這樣,在寒冷的冬天,松鼠就不愁沒有東西吃了,即使天氣再冷,也不會被凍死或餓死。在樓市,今年這個最寒冷的冬天即將來臨,上市公司要有一個好看的報表;大公司要根據全年銷售情況,調整銷售策略完成全年銷售目標;小公司面臨支付年底工程款、銀行貸款等,所以,要提前採取降價銷售,回籠資金,以便冬天真的到來時,穿上棉襖,不被‘凍死或餓死’。現在的降價,我更覺得是一場開發商備糧的‘松鼠行動’。另外,你看現在萬科不是還在拿地嘛,有的開發商促銷,是從戰略角度考慮的。另外,開發商自己嚷嚷快扛不住了,也有給政府製造輿論壓力,讓購房人儘快出手的目的。”
開發商降價有路徑
“退一步講,即使開發商真的資金緊張,扛不住了,也不會像任志強說的,很快就剩褲衩了,他的話可能更多地有些調侃意味。咱們梳理一下前幾年的經驗,房價進入下跌通道後,其實是有規律可循的。”周先生這樣說着,給記者畫出了一張樓市降價路線圖。
房價進入下降通道的第一個階段是觀望階段,市場表現爲量跌價滯。新政策出來後,不僅購房人會觀望,開發商也會觀望。雙方都繃着,看誰能繃得住。結果肯定是開發商先繃不住了,房價就會進入下降通道。這個週期有長有短,長的一年多,短的三四個月,今年這輪從觀望到開發商普降,就將近1年。
第二個階段是量跌價跌階段。價跌的第一塊多米諾骨牌,一般會是規模較大或是位於郊區的純新盤,表現爲以明顯低於之前預期和周邊項目的價格入市,原因是這些新盤進入銷售之前都是投入,資金壓力、銷售壓力較大,急需資金回籠,會率先扛不住。另外,新盤也沒有老客戶退房的顧慮,降價在技術上也比較容易操作。之後,如果市場預期繼續悲觀,成交量萎縮,開發商的老項目沒辦法,也會通過打折、促銷的方式加入到降價的行列中來。相對來講,二手房的價格是相對堅挺的,這是由於二手房的賣方是分散的個體,除非特殊原因,都不會有資金壓力,但當一手房大規模降價後,一直以一手房爲風向標的二手房也不會堅持多久,樓市會進入全面降價之中。至於降價幅度能有多少,會在哪個環節轉入價跌量漲、量漲價升的回暖通道,就要看這個階段市場的博弈情況了。
周先生解釋說,目前北京樓市就處在這個階段,一手房普遍降了,二手房還沒降。需要注意的是,開發商的普降都是“丟卒保車”的性質。只不過對於大公司來說,他的“卒”可能是一個項目;對中小公司來說,他的“卒”可能是一棟樓或幾套房。保住“車”後,他可能就不降了。市場還不好,這個過程會反覆。也就是說,開發商禦寒的衣服會一層一層地脫,但除了個別項目,一般不會直接脫到“只剩褲衩”。
第三個階段,開發商萬一保不住“車”了,也會率先通過尋找股東入股、項目轉讓等途徑應對資金困局,一段時間內“大魚吃小魚”、市場“洗牌”在所難免。最後一步,迫不得已,開發商纔會“一降到底”,那時就有可能真是“白菜價”了。
能否等到
開發商只穿“褲衩”?
日前,綠城地產爆出資金緊張、股價大跌的消息。之後,綠城地產董事長宋衛平在微博上說,一、努力做銷售,把房子賣出去;二、騰挪掉幾個項目;最後,如果前面的手段都不奏效,那我就直接把價格降到底,所有的房子都賣完,以後就不再做房地產了。
周先生分析說,目前市場博弈還處在第二階段,從宋衛平的表態也可以看出,他的第一步是“努力做銷售,把房子賣出去。”在房價下跌通道中,怎麼努力把房子賣出去,他可能會選擇“丟卒保車”式的降價,這和他說的第三步“直接把價格降到底”是有本質區別的。另外,這中間還隔着一個“騰挪掉幾個項目”,騰挪掉幾個項目,沒有幾個月到1年的時間是不夠的。所以說,從綠城這個公司來看,資金鍊現在一定是很緊張的,它的“降到底”過程還這麼漫長,其他資金還可以的公司就更不用說了,這個週期會比較長,也許半年、也許一年,甚至更長。購房人要做好持久戰的準備,當然,也有可能根本等不來這一天。
潘石屹也認爲,開發商淪落到只穿“褲衩”的程度不太可能。他解釋說:“現在中國經濟最薄弱的環節在哪?第一就是中小型企業,他們的大部分產品出口到歐美,現在歐洲出口不行了,勞動力成本還在上升,政府的基礎建設項目比較多,佔用大量勞動力,銀行利率也在提高。第二就是地方政府,開發商還沒有死,穿單衣服的先死了。”換言之,如果開發商出問題了,中國經濟就會出問題。不過,樓市整體沒問題,不代表個別開發商沒問題。一些開發商會面臨被洗牌或清盤退出,這對於購房人來說,也許會有“撿漏兒”的好機會。
北京房協祕書長陳志分析說:“從目前來看,政府短時間內不會取消限購,但不太會允許房價下跌太快。年底價格漲幅回落最爲明顯,並將持續到明年。樓市進一步迴歸理性了,部分房價過高的地區會逐步消除泡沫,房價持續穩定,暴漲時代已經過去了,這是我對政策走向的一個基本判斷。基於此,我認爲,北京房價大跌的可能性很小,當然,像京貿國際城等項目的個別案例除外,因爲去年價格的水分太大。沒有去年的暴漲,也不會出現大跌。但從目前降到8000元、9000元,從現在看,不可能。因爲14000元這個價格,有人出手,而且人還不少,就證明有支撐,相對築底了。”
另外,陳志還指出:“現在,周邊的許多朋友也問我,房價什麼時候到底?我覺得這裏面有一個誤區,許多人都想抄到這個底、這個點,但這個點是稍縱即逝的,而且是從後往前看的,你要刻意地等,可能一輩子也買不了房。實際上,大家說的房價這個底,應該是一個區間,一個波段,在這個波段上,什麼時候買都可以,所以,我個人認爲現在買房還是在一個合理的價位上的,購房人可以適時出手。另外,從長期來看,房價依然堅挺,是抗通脹防縮水比較不錯的選擇。”
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