天津北方網訊：“到薊縣租塊農民的宅基地，簽了兩份協議，一份有租期，另一份稱到期後永久續租，免租金。聽起來，這個以租代售的辦法蠻合適的，只是不知道靠不靠譜。”昨天，市民趙女士走進本市一家律師事務所諮詢。在觀望了近一年之後，趙女士決定還是先請律師把把關。最終諮詢的結果是，這種方式不靠譜，要慎重。

　　當事者說

　　農家院是一天一個價

　　趙女士就職於本市某事業單位，一直嚮往青山綠水的田園生活。“近年來，傳聞有人在薊縣置了農家院，我的心裏挺癢癢的。”今年春節前，趙女士開始上網關注薊縣農家院的信息。

　　“關注農家院與關注市區的房子不同，不可能動不動就跑一趟薊縣去看房。”雖然趙女士並沒有實際看過任何一個農家院，但電話裏賣主或中介描繪的風景如畫的農家風光着實吸引了她。

　　“曾經有一個一畝地的宅基地，房子是破舊了點，但有一百多棵果樹，可以請當地農民代爲打理，一年只給一兩千元就可以了。設想，建房子的錢也許能通過果樹的收益賺回來……”這是她在春節後關注的一個農家院，當時開價是18萬元。

　　“春節前，還有一個農家院，半畝地，十間房，兩進院，院裏有井，也有幾棵樹，出門就是山，纔要9萬元。”因爲時間關係，趙女士沒有來得及落實，這個農家院就易手了。

　　如今，農家院是一天一個價。“每次打電話，價格都見漲。”趙女士說，近兩天，她再打電話，一個只有幾間舊房的一畝地的宅基地，沒有果樹，開價30萬，“跟春節前後相比，至少翻了一番。”

　　以租代售聽起來挺美

　　一年來，薊縣農家院的“交易”方式也有所變化。“起初，在村委會見證下，跟本主籤個協議就算買賣成功。後來，農民朋友都好像懂法了，不再籤買賣合同，說是農村的宅基地不能賣，改出租了。”趙女士說，一位中介給她描繪了以租代售的“藍圖”。

　　“先簽一份租期30年的協議，在鄉政府備案。之後再籤一份補充協議：合同到期，永久續簽，免收租金。一應手續都在村委會見證下進行，絕不反悔。”趙女士說：“這辦法聽起來挺好的。賣主還保證，將來若有政府徵地拆遷，所得利益全歸買主，這不是跟買下來一樣嗎？只是不知道靠譜不靠譜？”

　　記者調查

　　短期租永久租，價格差很多

　　昨天，記者登錄互聯網，在趕集網、五八同城等網站上看到不少農家院以租代售的信息。有意思的是，這些信息與“二手房”不沾邊，而是在“廠房倉庫土地轉讓”欄目裏。其中一個“薊縣三套農家院，可租可賣”的信息發佈者鄭先生稱，他的房子位於八仙山附近，三套農家院已經賣出了一個一畝地的，剩下的都是半畝地的，各有幾間老房子。

　　問及何謂“可租可賣”，鄭先生稱：“您要是住個三五個月或三年五年的，就把現在的房子簡單裝修一下，租期一到，房子我們再收回來，您要是住個二三十年呢，就值得把房子重新蓋了，到期之後房子還是我的。您要是覺着蓋完房子再被收回去不合適，也可以永久租，以租代賣。”

　　至於以租代賣的操作方式，鄭先生稱，現在不允許永久租賃了，所以必須籤兩份合同——“一陰一陽”，拿出去給人看的一份租期二十年或三十年，私下裏籤的那份，講好到期永久續租，租金免收，如遇徵地或拆遷，收益歸買主。

　　至於價錢，鄭先生稱：“租期二三十年，一口價18萬元，永久租就高了，至少得加價兩倍，現在誰還願意永久啊？房價漲得這麼厲害……”

　　律師解釋

　　租期超過20年無效

　　天津律協民商法專業委員會委員、天津允公律師事務所律師任秀福稱，《中華人民共和國合同法》第二百一十四條規定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。“也就是說，租賃合同租期最長20年，超過20年無效，到期轉爲無限期同樣是無效的。”

　　任秀福認爲，租用農村宅基地上的房屋，行爲本身是合法的，這種方式可以採取。租賃者的利益在合法範圍內會受到保護，但要簽訂一份內容完善的合同，並在履行過程中五違約行爲。“如果以租賃之名行買賣之實，購買者存在較大風險，無法受到法律的保護。”

　　另外，徵地拆遷補償的是原房主，私下籤的協議如果原房主不認可，會帶來很多麻煩。“對於農家院，如果不是投資，用着沒問題。花很多錢蓋房，可能有風險。”任秀福說。