上海一樓盤房價大跌引來老業主圍攻討說法

　　浩浩蕩蕩的隊伍中，夾雜着婦女和老人，甚至有時還點綴着零星的孩童。參與者手中一般都會舉着“欺詐”、“奸商”、“退房”、“賠償”之類的紙質標語。

　　這支隊伍出現在不同城市的不同樓盤的售樓處，當這些樓盤在短期內出現大幅度降價的時候。

　　從8月份開始，北京、上海的一些樓盤開始降價。而這種短時間、大幅度的降價讓那些數週之前在此購房的業主們倍感憤慨。

　　在全國樓市一片限購之下，開發商通向購房者的唯一渠道終端——售樓處，在降價後遭遇到了老業主空前“圍攻”。在北京，有遠洋一方業主的9次“非暴力圍堵”，在上海，有龍湖酈城業主對售樓處的暴力打砸。“售樓處”成爲老業主們的發泄重點。

　　在經歷過一線城市房價高增速的暴利時代之後，國家開始對房地產市場進行鮮明而嚴厲的調控。從“國八條”到“國十條”，中央不斷動用金融手段、財稅手段，甚至是充滿計劃經濟色彩的限購政策。

　　經過長達一年多的效果擴散，北京、上海等一線城市的個別近郊區域房價出現了明顯的去泡沫化現象。一些樓盤價格在短時間內快速跳水。這引起了老業主的不滿。這些業主紛紛認爲開發商存在“價格欺詐”，卻又不能提出具有法律效力的證據。

　　然而，業主圍攻售樓處的消息卻得到了準業主的“歡迎”。一些購房者爲了能在第一時間買到便宜的住宅，甚至再次星夜兼程排隊取號。一些一線龍頭開發企業則利用降價甩賣尾盤的手段加速回籠資金，以便在當前土地市場低迷時機“巧取”更廉價的地塊。

　　分析人士認爲，這種尾盤甩賣營銷手段與美國賭城拉斯維加斯的“酬賓”手法異曲同工。賭場在一天的盈利達到一定額度目標時，便會取出一部分籌碼故意輸給客人，作爲獎賞酬謝，以便留住老客戶招攬新客戶。

　　而更有甚者懷疑，所謂的“老業主圍攻售樓處”實際上是開發商僱用他人制造噱頭藉以炒作，以便加快銷售進度。於是在虛虛實實之間，圍攻者的身份被界定爲“輸不起的賭徒”或“路人甲乙丙”。

　　而在這背後所體現的不僅僅是契約精神的缺失，更主要的是需求方與供給方的價格矛盾。一些參與“圍攻”售樓處的業主告訴《中國經濟週刊》，他們揹負着大量的外債和銀行信貸，因此很難接受房價在短時間內出現單價數千元的下跌。

　　有多位開發商代表置評說，售樓處被圍攻的全體性爆發，說明我國市場經濟的不成熟和不完善，也說明供需雙方都存在契約精神的缺失。一些房地產開發商存在“承諾升值保值”的虛假宣傳以及質量問題。但是業主也不應該因爲降價而使用極端方式。“房子漲價的時候，業主也沒有將盈利部分分享給開發商。”這是開發商最常用的反駁道理。

　　而一些業主認爲，開發商在過去的暴利時代已經實現了超值的原始積累。“現在退還差價，賠償差額對他們來說也不算什麼。”這是大多數業主的想法。但是顯然，這並非市場經濟的思維方式。

　　於是，二者之間的矛盾再次聚集到需求與供給間的價格矛盾。

　　上海：你敢降價，我就敢圍堵

　　因爲房價短期內降幅過大，10月22日，位於上海市嘉定區的“龍湖酈城”售樓處和位於浦東新區的中海御景熙岸售樓處，分別被衆多老業主圍堵打砸。

　　10月26日，另一個地產大戶——綠地集團也遭遇了同樣的麻煩。

　　上午9時起，位於上海市嘉定區的綠地集團秋霞坊售樓處內外人聲鼎沸，上百名已購買此樓盤的老業主再次聚集於此，希望開發商給一個說法。事件的起因是綠地集團上海樓盤全面降價促銷。

　　記者查詢公開資料顯示，從去年12月起秋霞坊陸續推出新房源，並在今年10月4日再次推出了4幢新樓共312套住宅，總面積達3.7萬平方米，其最低報價爲1.65萬元/平方米，最高則逼近2萬元/平方米。而在近日，該樓盤部分指定房源的售價跌破了1.38萬元/平方米，與之前的1.8萬元/平方米均價相比，該樓盤前後單套房的差價最高達到幾十萬元。

　　綠地的降價促銷惹怒了百餘名綠地業主。多位業主表示，一個多月前買的房子現在瞬間蒸發了幾十萬，這是價格欺詐，要求退房。

　　據業主們介紹，前來維權的消費者，幾乎都是首次置業者。

　　10月26日上午，曾有部分業主代表與開發商有過單獨“談判”，其餘業主則在外面等待談判的結果，情緒都在可控範圍內，同時現場維護治安的警察及保安的精神狀態也並不緊張，一切都很平穩。

　　談判似乎沒有進展，當天中午，綠地集團負責人宣佈談判結果：對於綠地集團所推出的促銷活動，並沒有對老業主有補差價或者賠償的義務，如果有意退房的業主，一切都按照合同協議進行。

　　這一結果宣佈後，本已經趨於平靜的氣氛再次被點燃，現場幾乎所有的業主都涌向開發商負責人當時所處的房間，希望能共同與開發商當面商談。

　　老業主們質疑：爲什麼業主退房就要承擔20%的違約金，而開發商若違約，只需要承擔5%的違約金？對此，現場開發商代表無一人有所迴應。

　　綠地集團的法務代表現場向衆多業主表示，降價是市場行爲，促銷是銷售方式之一。公司需要保持資金鍊不斷，纔可以如期交出房子，纔可以繼續再爲其他需求者建新房。但他表示，若是這次事件是由於促銷導致了業主的不滿，開發商可以就此停止促銷活動。

　　截至發稿前，開發商與業主們仍未就此事協商出解決方案，但開發商承諾，10月29日將給出答覆。

　　10月27日，上海市政府新聞發言人徐威表示，根據國家有關價格管理的法律法規，商品房銷售價格是由房地產企業和購房人根據市場供求關係協商約定，房地產企業也應該按照規定實行每套明碼標價，接受監管。如果雙方當事人發生矛盾糾紛，應當根據約定協商解決，如果協商不成，可以通過司法解決。

　　北京：要補償，想退房，不容易

　　10月27日，北京遠洋一方的30餘名業主再次聚集到北京遠洋地產的總部進行“維權”。他們要求遠洋地產實現購房所承諾的“芳草地小學”問題，以及停止使用易燃建築材料等問題。一位要求匿名的業主告訴《中國經濟週刊》：“這已經是第九次向遠洋地產維權了。其中6次在售樓處，3次在遠洋地產北京總部。”

　　據悉，多次組織和參與“維權”的業主，基本於半年前購買了遠洋一方二期北潤園的期房。在此之後，位於同一社區的遠洋一方二期南潤園在今年5月交房。

　　隨後，有業主發現已經交付的南潤園4號樓一樓存在長約4.5米、寬約10釐米的裂縫。而5號樓、8號樓等則出現了較爲嚴重的漏水情況。有媒體報道稱：“在南潤園的部分業主發出維權聲音的同時，還未拿到鑰匙的北潤園業主也對自己的新房質量感到擔憂。”

　　與此同時，上述業主告訴記者，她發現目前二期工程正在建設使用的保溫材料並不能有效阻燃，甚至會易燃。而在上海靜安大火事故發生之後，公安部消防局曾於今年3月要求所有民用建築保溫層必須採用燃燒性能爲A級的建築材料，已經獲批在建的單位也應拆除易燃、可燃的保溫材料。“我們的業主代表還去過北京市住建委反映相關問題，但是至今未得到回覆。”

　　另有大部分“維權業主”認爲，遠洋一方在銷售過程中承諾“配套兩所國際幼兒園，一所重點小學和一所重點中學”也未能實現。一些有教育需求的業主則認爲，遠洋地產在此問題上涉嫌虛假宣傳。因爲在業主至今保存的宣傳廣告中，遠洋地產曾介紹了周邊中小學的情況。

　　上述業主告訴本刊記者，歷次“維權”業主都要求開發商解決工程漏水，更換易燃保溫材料以及配套教育設施問題。“我沒有聽說參與維權的業主是因爲遠洋一方降價而藉助工程質量問題維權的。”

　　不過本刊記者在互聯網上看到的一則攝製於9月15日的手機視頻顯示，參與維權的業主在與遠洋地產代表談判時，要求對方如果不能妥善處理房屋開裂、漏水和保溫層材料的問題，他們主張經濟賠償甚至退房，同時對“遠洋一方降價進行補償”。

　　之前遠洋地產給予媒體的回覆中稱，“不支持業主因價格問題誇大質量瑕疵，索取高額賠償金的行爲。”

　　2011年9月，遠洋一方三期開盤，銷售均價是18000元/平方米。而半年前，遠洋二期的開盤均價是每平方米21000元。更早前的一期項目北潤園，在2010年首次開盤時的價格則是每平方米25000元。

　　10月25日，遠洋地產一位負責人向媒體表示，“業主提出的各種房屋質量問題，開發商都可以解決，該維修的維修，但對於補償項目降價後的差價，以及由於項目降價要求退房的訴求，開發商很難滿足。”

　　8月、9月，北京通州的華業東方玫瑰、珠江拉維小鎮、潤楓領尚等均出現業主因降價而圍攻售樓處的情況。在通州的京貿國際城，甚至因降價而直接導致了流血衝突。

　　陽光100房地產開發有限公司副總裁範小衝表示：“業主的心情可以理解。但是這是一個不理智的行爲，也是我國市場經濟不完善不成熟的表現。”他認爲，除了業主缺乏足夠的契約精神外，開發商自己也存在質量和配套等方面的瑕疵。“很多樓盤打廣告說承諾升值，但是現在降價了，這就是一種虛假承諾和宣傳。”

　　範小衝認爲，目前國家通過限購等手段已經將房價穩定且效果初現。中央要求鞏固樓市調控效果。這說明限購等遏制房價的政策還將持續，而已經購買住宅的業主應該維持最基本的商業契約精神。“一部分剛性需求可以通過保障性住房以及租房來滿足需求。但是這部分已經有房的人在調控下資產大幅度縮水則是難以承受的。”

　　上海個別樓盤降價只爲甩清尾房

　　或許，10月25日關於“上海樓市引領全國降價”的新聞，能讓那些急於買房的年輕人感到一絲安慰。自從國家宏觀調控以來，這些本分的剛性需求似乎從未聽到如此正面的消息。

　　但是，實際情況或並非如此。在報道中被提到的多個樓盤降價雖然屬實，但降價原因卻並非什麼“資金鍊緊張”或“開發商撐不住”，而是開發商已完成銷售目標後將個別冷門房源低價甩清而已。個別樓盤降價的消息實爲地產中介機構爲吸引客源而放出的煙幕彈。

　　靠這樣的“降價”來引領全國樓市價格鬆動，基本是一個笑話。

　　龍湖酈城降價實爲清盤

　　10月25日，有衆多媒體報道稱，繼龍湖、星河灣降價之後，越來越多的房企開始抵抗不住宏觀調控的洪流，開始降價。其中綠地、中海、華潤等超大型房企，降價幅度更擴大至20%～40%。報道稱，近期龍湖酈城、綠地秋霞坊、中海御景熙岸等上海樓盤全面降價促銷，降幅頗高，甚至連華潤外灘九里這樣的高端項目都出現降價。

　　只看表面，這着實是一個讓上海剛性需求亢奮的消息。但是這背後其實是開發商“在下一盤很大的棋”。

　　據《中國經濟週刊》記者採訪得知，龍湖酈城項目的降價並非由於資金不足引起。相反，正是由於龍湖地產已經賺得“盆滿鉢滿”而加速甩清尾盤。

　　兩個月前，龍湖地產(0960.HK)發佈公告稱，2011年前8個月，公司的銷售額爲240億，完成全年400億目標的60%。此外，龍湖地產在10月15日前後啓動名爲“搶收華東”的營銷戰略，將上海區域的龍湖酈城、龍湖好望山和杭州區域的杭州香醍溪岸同步推入市場。據媒體報道稱，上述三個樓盤5天內認購金額接近20億元。這促使龍湖在華東的銷售任務已基本完成。

　　有近期研究龍湖地產上海項目的券商研究員告訴《中國經濟週刊》：“10月中下旬我曾經去了位於上海嘉定的上海龍湖酈城項目。這個項目的降價當然不是因爲開發商資金緊張，而是因爲該樓盤銷售已經接近尾聲，且爲商住兩用，又靠近輕軌，同時容積率可能也略微偏高。因此在已經完成銷售目標的情況下，龍湖用降價的手段快速甩清尾房，既能加速回籠現金又能進一步提高市場佔有率。”

　　該名分析師稱：“很多上市地產企業在今年的銷售情況都不如意，連這些企業都沒有資金鍊緊張，那些一線的開發商怎麼會因爲資金鍊緊張而降價銷售？而且現在全國土地市場價格較低，這些企業快速回籠資金可以去合適的城市拿更好的土地。”

　　其實，降價出售一些末尾的營銷手段在地產圈裏是慣用的戰略。一些一線開發商在接近完成全年銷售目標的時候降價賣掉尾盤，既能爲自己造勢又能回籠資金，提高市場佔有率。“這些開發商沒降價都賣得很好，那降價之後則更加吸引購房者。”上述分析人士說。

　　一位中國房地產協會的高層人士置評說：“其實在調控之前，開發商甩賣尾盤的情況也時有發生。不能因爲幾個樓盤清盤就說上海將領跌全國房價。降價清盤或漲價清盤，都是企業的營銷手段。市場應該警惕個別開發商將不實情況反映給媒體混淆視聽，以達到加快銷售速度的目的。”

　　海通證券統計顯示，10月16日到10月23日，上海住宅均價環比上漲4.47%。

　　地方政府自行鬆綁露端倪？

　　除了龍湖地產外，華潤外灘九里項目的營銷策略也有異曲同工之妙。前述報道援引代理機構中原地產經紀人的話稱，目前華潤外灘九里推出二三層特價房源，單價已經低於8萬元/平方米。

　　記者以購房者的名義致電其售樓處，工作人員告訴記者：“目前沒有特價房源。最便宜的一套1600萬元人民幣。樓盤均價爲10萬元每平方米。所謂特價房源是中介代理機構爲了吸引客源而說的價格。華潤外灘九里實際上並不存在特價房源。”

　　有華潤外灘九里項目的合作伙伴告訴本刊記者：“華潤外灘九里項目其實在2009年就已開盤銷售。目前正在銷售的是該項目的尾盤和幾套面積較大售價較貴的樓王項目。”

　　知情人士透露：“還有個別上海降價樓盤，完全是藉着跟另一些降價項目位置接近的噱頭，打着降價的旗號銷售。這些項目在報備建委時故意報高，加上項目爲毛坯房，所以銷售時可以低於備案價格，造成降價銷售的假象。”

　　上述匿名分析師告訴記者：“降價的趨勢是值得肯定的。但是降價的速度和幅度卻並不如當前一些觀察者所說的那樣。預計到明年中旬，全國四大城市房價的降幅不會超過15%，下跌10%就已經很不錯了。”

　　一些開發商認爲，房價如果下跌太多，開發商是可以撐得住，但是地方政策會面臨較大的風險。“受制於土地財政的地方政府一旦長時間沒有土地出讓金支持，他們將面臨很多複雜而嚴峻的債務問題。”

　　陽光100置業集團高級副總裁範小衝告訴《中國經濟週刊》：“從現在到明年中旬，一線城市房價下降幅度很難超過15%。”因爲目前市場中依舊存在大量的真實性需求，同時資本市場中的流動性依舊相當充足。“儘管現在銀根收緊，但這是人爲舉動，是治病的過程。只要這種需求和貨幣兩種基本量能存在，房價就不會出現所謂的30%到50%的降幅。”

　　中國房地產協會高層人士表示：“上海個別樓盤的降價根本不具備代表性。高報價低售價的做法實際上是房價假摔。衡量一個城市的房價是否有所下降，不能看幾個項目的售價，也不能以郊區的房價進行衡量，而應該是以靠近城市中心的位置衡量。比如，衡量北京的房價趨勢，應該看三環到四環之間的房價是否有下降。”該人士認爲，儘管房價下降確實有蔓延的趨勢，但地方政府的執行力度不容樂觀。

　　前不久，廣東佛山就曾經上演過“放鬆政策”朝生暮死的窘境。目前，南京市政府也修改了關於住房公積金貸款辦法。南京市政府發佈通知稱，南京居民夫妻雙方最高可申請的住房公積金貸款額度爲人民幣60萬元。此前最高貸款額度爲40萬元。通知稱，該政策是爲了支持中低收入家庭購買普通住房，提高住房公積金資金使用率。通知沒有詳細闡述，但普通住房通常指面積不超過140平方米的住宅。

　　而在浙江寧波，剛出臺不久的《寧波市商業性個人住房按揭貸款轉住房公積金貸款管理暫行規定》，允許商業貸款全部或部分轉成公積金貸款。商業貸款餘額全部轉換成公積金貸款的，借款人可以是貸款房屋產權人，也可以是產權共有人(僅限配偶、父母、子女)；部分轉換的，只能是原借款人。

　　此外，江蘇常州則自10月1日起，部分調整住房公積金使用政策，主要內容包括購買經濟適用住房或首套普通自住住房，公積金單人最高貸款額度由24萬元提高至30萬元，兩人由40萬元提高至50萬元。

　　截至目前，已對公積金住房貸款調整的地區並未被中央叫停阻止。

　　上述中國房地產協會的人士稱：“歷年來我國公積金住房貸款都擠壓較多，因爲辦理公積金貸款較繁瑣。衆所周知，現在金融機構房貸額度基本所剩無幾，現在一些城市修改公積金貸款細則其實是滿足一些無法從銀行得到貸款的剛性需求。”

　　他認爲，這並不是個別城市自我鬆綁限購政策的體現，“即便成爲趨勢，對我國調控政策影響也不會很大，因爲二者並不互相違背。”