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楊女士在服刑期間,她的一套房屋被母親出售,產權證已變更。假釋出來的楊女士通過行政訴訟,撤銷了已變更的房產證,卻遭購房者告上法庭,被索房產。近日,北京一中院終審判決,購房者訴求未獲支持。(法週刊今年8月15日以《購買問題房產的善意與惡意之辨》爲題曾作報道)
2000年楊瑜先因犯罪入獄,她的一處房屋閒置下來。2003年,楊瑜先母親張桂蘭以女兒代理人的名義與陳琤、鑫尊經紀公司簽訂了房屋交易居間合同、房屋買賣協議,確認將該房屋賣給陳琤。隨後,各方辦理了房屋轉移登記的相關手續,陳琤在2003年8月30日領取了房產證,支付了房款,入住房屋居住至今。
然而,楊瑜先假釋出獄以後不認可張桂蘭的賣房行爲,2009年4月以其母“未經同意或者授權”,且過戶時“本人未到場”,房屋所有權登記機關“違反法定程序”爲由,將北京市住房和城鄉建設委員會(原海淀國土房管局)訴至法院,要求撤銷該委員會爲陳琤辦理產權登記的具體行政行爲。
經審理,法院以過戶材料存在虛假內容,且房產原所有權人楊瑜先未親自到場爲由,判決撤銷了陳錚獲得的產權證。
然而,購房人陳錚認爲,自己是通過鑫尊經紀公司以合理價格購買訴爭房屋,並居住至今,應該是善意第三人,因此向海澱區人民法院起訴,要求法院確認他是善意第三人,並確認訴爭房屋歸其所有。
海淀法院以善意取得爲由,支持了陳錚的訴求。然而,楊瑜先不服,她認爲陳琤不是善意取得,陳是在沒有支付實際款項的情況下辦理的過戶,在拿到產權證的時候,才支付了相應的款項,於是向北京一中院提出上訴。
北京一中院認爲,對不動產的善意取得應同時滿足:不動產登記權利人的無權處分行爲;受讓人受讓不動產時,信賴房屋登記簿中關於物權登記的記載,不知道或不應當知道不動產登記權利人無處分權;以合理的價格轉讓;轉讓的不動產已經登記。
因此,“善意取得”是基於對房屋登記簿中關於物權登記的信賴,不知道或不應當知道登記權利人無處分權。而本案中,陳錚是基於對楊母有代理權的信賴。此外,陳錚雖取得所有權證,但登記時使用虛假材料,已被法院撤銷,因此她曾取得所有權證的事實不符合“善意取得”中的“已經登記”。
北京一中院終審認爲,陳錚雖然曾經取得房屋所有權證,但因登記過程中使用了虛假材料,導致產權證被法院撤銷。因此,陳錚對該房屋不構成善意取得。
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