土地市場寒潮襲來

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　　北京房屋中介現倒閉潮

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　　廣爲關注的商品房價格，近一個月來開始鬆動。一些城市商品房銷售出現量跌價滯甚至量價齊跌現象，關於房地產開發商轉產、出售的消息也陸續傳出。這些現象似乎意味着，房地產業發展開始陷入困局。已有的調控政策措施還會持續嗎？回答應當是肯定的。

　　目前，房地產業面臨的最突出問題是部分城市成交量萎縮，開發商資金鍊吃緊。浙江樓市具有風向標意義的房產商綠城集團被傳“破產”，上海一些樓盤降價引發利益糾紛，北京一些樓盤開始打折促銷，大型房產中介出現一定規模的“關店”現象，一些房地產開發商轉戰礦產開發……從這些現象來看，房地產業本身、上下游產業以及利益相關方似乎都受到了不小衝擊。

　　樓市出現這些現象，自然與宏觀調控有關。最直白地說，是被稱爲“史上力度最大”的調控措施終於見到明顯效果了。從去年4月中旬起，政府調控措施幾番加力，原因主要是一些城市上漲過快的房價牛勁十足，邊調控邊上漲，調控政策措施幾次陷入“空調”危境。現在，調控終於見到明顯效果了，但還只是在個別一線城市，而更多的地方還沒有動靜。這種情況下，如果停止調控，就會功虧一簣。

　　政府對房地產市場實行的調控，不是針對房地產開發和合理消費，而是要抑制投機投資行爲。不少城市商品房存量連年上升，許多高價位樓盤售罄幾年卻仍有大量房子維持毛坯。諸多現象都說明，投機投資行爲推高房價是不爭的事實。從根本上來說，正是過熱的樓市投機投資行爲抑制了居民自住自用需求，透支了房地產開發的利潤，才導致樓市出現了目前的現象。

　　房地產業的健康持續發展，需要相應的消費能力、消費意願作爲支撐。房價長期超過普通居民的承受能力，不能說房地產業發展是健康的。當前，房地產調控正處於關鍵時期，堅持調控不能動搖。只有房價迴歸到合理水平，樓市存在的問題才能真正解決。另一方面，應加快推進保障性住房建設，針對房地產業本身和上下游產業面臨的問題及時採取措施，減少不良影響。

　　上海有關部門：

　　“房鬧屬市場行爲

　　我們不會干涉”

　　近期，北京、上海、杭州等地一些新房源實行較大幅度降價銷售，引起部分已購房業主的不滿，後者要求給予補償甚至“退房”。各地由於價格因素引發的退房案例也有增多趨勢。

　　“早期業主利益顯然遭受了損失，但是業主的損失與開發商降價的行爲之間是否具有民法上所說的因果關係，是值得商榷的。”復旦大學法學院的段厚省教授解釋，從法律依據上，業主在與開發商簽訂書面的且經法定程序備案的購房合同時，雙方都應當被推定爲“理性人”，有着預測並承擔商業風險的能力，這個風險就包括房屋價格或者交換價值下降的風險。

　　記者致電上海市嘉定區房屋和土地管理局，得到了同樣的答案，其科室工作人員表示：“開發商的降價屬於商業行爲，只有當其房價上漲超過20%時，我們纔會加以限制，而對下降的限制還沒有接到上級相關規定的通知，所以目前調查認爲，嘉定的這兩個樓盤沒有違規操作，市場行爲，我們不會干涉。”

　　誰該爲降價埋單？

　　對於“業主圍攻降價樓盤”事件，輿論一反常態，一邊倒的支持開發商。部分網友認爲業主抗議樓盤降價毫無道理，不僅違背契約精神，還涉嫌違法。

　　儘管業主“包圍”售樓處不是理性行爲,缺乏契約精神，但業內人士也認爲，圍攻事件不完全是業主們的錯，開發商仍需反思。廣州日報評論認爲，一方面是由於監管部門沒有盡到穩定房價的責任，房價大起大落造成降價風波；另一方面，某些開發商在銷售過程中不負責任，私下承諾或保證房價不跌。

　　該報指出，在樓市泡沫威脅宏觀經濟安全、影響公民居住權益實現的大背景下，房價需要下降到一個合理的價位。但如果各種降價風波愈演愈烈，出於社會穩定的考慮，不排除宏觀調控力度可能有所減弱。無疑，如何權衡房價下降的利與弊，準確地說，如何消除房價下降的副作用，對監管部門而言是一種考驗。

　　評論認爲，在市場經濟和宏觀調控的背景下，房價下降是大勢所趨，上海等多處樓盤降價引發前期購房者不滿只是開始，讓開發商單獨承擔房價下降的“餘震”，實在是說不過去。政府部門應該根據法律規定加以制止類似圍攻事件的發生。同時，消費者要有投資的風險意識，而不是以非理性的手段託底。

　　警惕“退房潮”

　　要挾調控“鬆綁”

　　當下，退房行爲給市場帶來的示範效應值得高度關注，因爲這讓部分扛不住調控並醞釀降價的開發商頗爲尷尬。有房企高管就對媒體表示，“在目前的行情下，房企更加註重現金流，不降價肯定賣不動；但一想到降價後可能引發糾紛，我們也是不得不慎重。”開發商的這種“困擾”，無疑會對樓市調控產生直接干擾、影響。更需警惕的是，要防止“退房潮”成爲要挾調控政策放寬的幌子，令剛剛出現房價鬆動曙光的調控效果毀於一旦。

　　這種擔憂絕非杞人憂天。目前樓市調控正處於敏感期，力量博弈進入白熱化。尤其是，調控對地方土地財政和房地產稅收的巨大沖擊使得地方政府存在衝破“緊箍咒”的衝動，不排除一些城市從地方政府利益出發，放寬此前所出臺的調控政策，最近發生的“佛山放寬限購朝令夕改”和二三線城市限購應者寥寥就是例證。

　　土地市場寒潮襲來

　　或成就樓市“拐點”

　　近日，在全國房價下降的呼聲中，與樓市緊密相關的土地市場愈發趨冷。不少一線城市土地拍賣出現大量地塊被延期、底價成交甚至流拍現象。這一類似2008年金融危機下的局面，能否成就樓市“拐點”？記者對此進行了調查。

　　房地產市場的“銀十”季節，底價成交成了許多城市土地拍賣的主旋律。10月31日冷靜收場的武漢市第12次土地拍賣會是該市10月份唯一的一場土地拍賣會，12宗土地中，10宗以底價成交，僅2宗進入競拍，但溢價率都很低。

　　大量地塊延期已成爲許多城市土地市場的“常態”。在南京、上海、北京、廣州等一線城市表現較爲突出。

　　與此同時，開發商囊中羞澀，拿地初現謹慎姿態。

　　億房網研究中心研究員謝添認爲，與初露寒意的住宅市場相比，土地市場“入冬”跡象更加明顯。這是此輪宏觀調控之下，市場應有的反應。房地產大環境不改變土地市場就難有“起色”，冷清局面也還將延續。能否迎來好轉，要視下一步政策是否出現轉向或者鬆動。

　　謝添說，在目前全國樓市的降價預期下，土地市場的冷清一定程度上構成了房價下降的客觀因素，給房價下降形成了可能的空間，很可能促使房價下降成爲現實。

　　北京中原地產市場研究部總監張大偉分析說，土地市場的冷靜反襯出樓市的不景氣，同時，這種低迷的市場氛圍又將加速房地產市場的調整，有利於“拐點”的出現。“土地價格是構成房價非常重要的要素，佔20%-40%。如果土地價格下跌，將對房價形成一個有力的向下牽引作用。”

　　北京現二手房

　　中介倒閉潮

　　10月關閉門店177家

　　“鏈家地產”7日發佈研究統計稱，今年以來北京二手房中介共關閉門店約1000家左右，爲三年來最多，其中10月關閉門店177家，已連續多月單月關閉中介門店超過100家，其中約73%爲中小經紀機構。

　　“鏈家地產”首席分析師張月表示，由於限購限貸等政策持續作用，樓市成交遇冷，地產中介機構普遍遭遇生存壓力。張月認爲，2009年房地產投資火熱，經紀公司門店成交套數高，幾乎所有經紀公司都盈利，出現了盲目擴張的現象。但今年受“限購令”影響，二手房市場急劇縮水，並且市場已連續多月成交走低。前兩年大規模擴張的門店面臨僧多粥少的局面，經紀公司將過“嚴冬”。

　　此外，經過多年的發展，二手房市場逐漸成熟和規範，市場集中度增強。據“鏈家地產”市場研究部統計，二手房交易中，排名市場前七位的經紀公司佔市場份額50%以上，去除自行成交外，中小經紀公司的市場份額大約僅有25%左右。張月說，集中化的市場格局下，若遇到像2009年那樣成交良好的環境，各類經紀公司都有生存機會，而在當前冷清的市場之下，中小經紀公司面臨更大的生存考驗，因此出現集中倒閉現象。