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嘉賓李文傑中原地產華北區董事總經理
胡景暉偉業我愛我家集團副總裁
林倩 鏈家地產副總裁
主持人侯振威本報記者
閉店潮愈演愈烈?
主持人:前一段時間,在北上廣深等地都出現了二手房中介閉店的現象,北京市統計一個月關閉了將近200家門店,有媒體的標題甚至是“北京平均每天閉店6家”,那麼這種“閉店潮”是否還會愈演愈烈,今後一段時間比如到明年年初,這種情況會有所好轉嗎?
李文傑:我的判斷是,預計這種情況今後幾個月還將持續,因爲通常情況下,經歷了房產銷售的“金九銀十”後,年末和年初都是傳統的銷售淡季。今年在宏觀調控下各地“金九銀十”幾乎都未出現,北上廣深也是本輪調控的重點一線城市,量價齊跌的局面預計將會持續到2012年。交易量的大減導致“閉店潮”愈演愈烈,短時期內如果政策不出現鬆動,中介行業的人員和門店的數量還將繼續收縮。
胡景暉:北上廣深中介機構關店現象事實上是全國各大城市二手中介行業現狀的一個縮影。但目前來看中介企業倒閉現象並不普遍,真正稱得上倒閉的通常是門店較少、資金實力較差的家庭作坊式中介公司。但是應當注意到,對二手中介行業來說,旺季開店搶佔市場、淡季關店降低成本,原本就是正常的經營策略。目前的市場環境對大中型中介機構來說,只能稱之爲困難,尚未成爲災難。
我們預計,今年年底到明年一季度全國一線城市的房價還將經歷8%到10%的回落,房價的不景氣以及未來房價將進一步下跌預期的增強,使得部分二手房業主降價出售的意願越來越強烈,二手住宅市場在售房源量的增加,挑選空間的增大,房價的下跌,以及進一步議價空間的增大,將激發部分有迫切購房需求的首次置業者和改善性購房者出手購房。成交量有望緩慢復甦,成交的復甦有利於緩解中介機構的經營壓力。
林倩:11月份中上旬北京市二手房住宅成交不足4500套,而且從當前來看,11月份成交反彈跡象並不明顯,至明年年初都將維持低位,很難有突破性上漲。由於整體市場的低成交走勢將延續至明年年初,因此二手房中介門店的壓力仍然繼續存在,其餘的一線城市成交狀態和趨勢與北京市基本相同。因此,短期來看中介公司的生存壓力很難有明顯好轉。
更多城市可能限購
主持人:馬上就要到年底了,限購令執行的時間也不短了,請幾位談談你們認爲政策會在何時有所變化?是鬆動還是收緊,不管是哪一種變化,會怎樣影響二手房市場的走向呢?
林倩:從今年的價、量走勢來看,調控效果較爲明顯,成交量維持低位,北京市二手房11月份價格與年初1月份相比,大約回落了8%左右。但是短期來看,政策並不會有所放鬆,當前政府的調控決心不動搖,限購已經開始向二、三線城市蔓延。此外調控剛出現較明顯效果,當前放鬆容易造成市場惡性反彈。不動搖的限購政策將會導致低成交的狀態繼續,價格進一步走低。
在調控期間,不排除政府對於部分政策進行“修補”,如日前被廣泛關注的徵稅普通住宅標準,由於房價近幾年上漲過快,與實際成交不符合,未來將可能進行調整,減輕剛需購房者的負擔。此外,還有最低計稅價等。從全國市場來看,雖然二、三線城市已經開始限購,但是當前僅有幾個二、三線城市限購,未來或將有更多的城市採取調控政策,限制投資炒房。
李文傑:限購令在執行一段時間後已經取得了明顯的效果,不少地區的房價出現了下降的趨勢,但房價的總體走勢仍與宏觀調控的目標存在一定的差距,因此目前政策調控並不具備放鬆的條件,預計年底前政策面上不會有太大的變化,維持現狀的可能性較大,明年多數城市仍會繼續執行限購政策,對二手房市場的成交量、價依然會產生較大影響。
胡景暉:目前執行的樓市宏觀調控的大方向在明年不會有根本性的變化,但是在相關細則上會有所微調。目前的限購限貸政策在嚴格精準打擊投資炒房客的同時,也誤傷了以自住爲目的的合理購房需求,所以我認爲明年的調控政策會在保護自住購房需求方面有所微調。比如社保或納稅年限由目前的連續五年改爲累計五年等。由於樓市調控的大方向不會發生根本轉變,所以政策的微調不會改變目前房價將繼續下跌的預期,成交量也將隨着房價的回落而逐步復甦。
蘋果園、方莊跌幅最大
主持人:現在北京市不少區域房價都出現了大幅下降,有些地區的房價下降幅度達到了15%以上。作爲業內專家,幾位是否可以給購房人一些更加具體的推薦呢?例如按照東南西北幾個方向和城區等分類給準備購買二手房的人提供一些有針對性的建議。
胡景暉:據偉業我愛我家市場研究院最新的數據統計顯示,11月份京東二手房價跌幅最大的區域是望京,房價跌幅達9.8%,高家園等小區值得購房人關注;京西二手房價跌幅最大的區域是蘋果園,跌幅爲2.9%,模式口等小區值得購房人關注;京南二手房價跌幅最大的區域是方莊,跌幅達9.8%,芳城園等小區值得購房人關注;京北二手房價跌幅最大的區域是回龍觀,跌幅達5.7%,龍博苑等小區值得購房人關注;城區二手房價跌幅最大的區域是和平里,跌幅達2.9%,和平里小區等值得購房人關注。
林倩:當前整體市場來看,南部區域、東部區域降幅比較明顯,典型的城區就是大興和通州。這兩個區域平均價均已在15000元/平方米以下,價格出現明顯回落。對於部分剛需人羣來說,這兩個區域的部分性價比較高的樓盤值得關注。北部目前成交熱點主要爲天通苑、回龍觀等區域。目前該區域由於位置優勢較好,價格有所回落,剛需和改善人羣集中,成交活躍。
李文傑:隨着房價的下降,本市各個區域都相繼出現了不少品質不錯、性價比較高的房源,有些位置較好、交通便利的地鐵沿線房也出現了降價。購房者可根據自己的工作、子女教育、父母就近居住以及經濟實力等因素選擇購房的大區域,在大區域確定後就可從交通便利程度、小區外部環境、周邊配套、樓盤整體規劃、硬件配套、戶型結構、園林綠化等方面進行比較,選出最適合自己的住房。
春節是時機不要想抄底
主持人:對於購房人來說,何時結束觀望而出手是他們最關心的問題之一。幾位專家在年底除了出手時機之外,有什麼更具體的建議?
胡景暉:從7月份開始,北京房價下跌的拐點已經非常明顯,從今年年底至明年一季度估計北京房價還將有10%左右的回落,明年房價大幅下跌的可能性不大,房價將基本穩定在2010年三四月份的水平。所以元旦、春節前後,對購房人來說,將會是一個比較好的出手時機。購房人在選購房屋時千萬不要抱着抄底的心態,應該根據自身的財務狀況、經濟實力、購房預算、購房理想區域等,多看房、多比較,發現實惠的房源及時出手,不要因爲等待抄底而錯失了好房源。
林倩:當前整體購房者觀望濃厚,買方市場特徵明顯。對於購房者來說,當前購房選擇性多,而且也不必擔心出現業主跳單的情況,完全可以貨比三家慢慢購房,遇到性價比高的房屋可以考慮購買。對於改善性購房來說,當前降價環境是改善性購房的較好時機。在當前環境下,購房前應該確認自身的購房資格。確定購房後,若是貸款購房,在當前的嚴格貸款情況下,應選擇合適的貸款銀行。
李文傑:對於購房人來說,關鍵在於充分了解自身需求,如果是結婚、改善等剛性需求,由於可等待的時間有限,在房價降到自己可承受範圍時即可以考慮出手,而無需等待所謂價格底部。對於投資性需求的購房人則需要更加謹慎一些,由於目前樓盤性價比參差不齊,隨着一手樓盤和二手小業主降價力度的加大,不斷有性價比高的房源出現,購房人應懂得篩選。
還有20年黃金期
主持人:在政策調控和限購的大背景下,未來的樓市變局莫測,購房人和賣房人均有些困惑,說說你們對樓市今後幾年發展的預測。
胡景暉:目前的中國樓市正處於變革轉型的陣痛期,其間交易量的大幅下滑,以及部分房價泡沫被擠出,這是必須要經歷的。但這並不意味着中國樓市將要崩盤,中國樓市不會因此而步入漫漫“熊”途,相反,我認爲如果在此輪變革轉型中,我們的土地、稅收、收入分配等各項制度的改革能夠順利地展開並推進,那麼中國樓市將能夠逐漸步入更加健康的發展軌道,中國樓市還將迎來15年到20年的發展黃金期。房地產經紀機構也將有更好的發展空間。
李文傑:政策調控和限購使投資性需求大大減少,但購房者中所佔比例最大的仍然是首次置業和改善性換房的剛性需求,這部分客戶在時刻關注樓市的變化,只要覺得價格合適就會出手,賣房人也會在認爲價格合適時放盤。因此,中介行業要不斷提升業務水平和服務意識,業務人員在充分了解買賣雙方的需求和承受能力後,對客戶進行全方位的長期跟蹤服務,及時爲買賣雙方提供最新的政策信息和市場動態,幫助客戶把握最佳的買賣時機。未來幾年中介行業將把服務作爲第一位,向着更加專業化、人性化發展。
林倩:越是在淡市,或越是在競爭激烈的市場中,客戶價值更趨突顯。對企業而言,應重新思考對客戶的價值,包括購房前的諮詢體驗;購房中的效率與專業,購房後的持續性服務。簡而言之,服務的設計必須從企業角度出發轉向從客戶需求以及客戶體驗的角度出發,同時也必須重視客戶關係的維護。在國外行業先進城市或我們自己的臺灣、香港等地,每一次的行業進步,都脫胎於一次市場的不景氣,相信中國也不例外,未來中介公司會在幾次調整中更趨專業化、大型化以及客戶導向化。 X093
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