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臨近年終歲末,濱海新區二手房市場交易更趨冷淡,年末傳統的交易淡季“遭遇”樓市調控政策的持續影響,讓濱海新區的成交量和成交均價出現了“雙降”的情況。成交量的持續低迷,對濱海新區的二手房中介而言,無疑是一個“寒冬”,很多中介都開始採取和一手房聯動,以及加練“內功”的方式度過嚴冬。業內人士認爲,這種成交量下滑的趨勢還將持續一段時間。
成交量價格出現“雙降”
“現在的二手房成交量下滑還是很明顯的,在十月份我們四家門店共成交22單二手房交易,但是十一月份,僅僅成交了16單,降幅達到了27%。”濱海新區我愛我家區域經理王先生介紹,從12月份前10天的銷售情況看,這種下降的情況仍然在繼續。“已經臨近年末了,很多客戶的想法也發生了改變,希望再觀望一下,看看明年年初房價是不是會進一步下降。”王經理表示,現在不但到門店諮詢的客戶減少了,甚至連約客戶看房都已經變得困難,二手房買家的積極性已經明顯降低了。和我愛我家的情況類似,很多濱海中介也明顯感受到了成交量下滑的“寒意”。位於塘沽的某中介負責人表示,現在的成交量比之前下降了三成左右,作爲一家不大的中介,現在的業務量讓他們感到生存壓力很大。“如果業務量持續下降的話,也許會考慮轉行了。”
同很多中介不同,在塘沽和開發區擁有十餘家門店的大型連鎖中介萬業源雖然也感到了成交量下滑的壓力,但是其十一月的成交量仍然保持了同十月份基本持平的業績。“下降了幾套,但是總體上差別不太大,但是在萬業源的成交業績中,代理一手房的成交比重佔據的份額越來越大,現在已經佔據了一半的比例,二手房成交相對減少了。就區域而言,塘沽成交量要明顯好於開發區。”萬業源地產資源部的相關人士表示。
同二手房成交量呈現逐漸下滑趨勢相似,雖然沒有一手房的降幅明顯,但是二手房的價格在膠着中也開始悄然下調。
“如果用十一、十二月份的成交均價和十月份對比,沒有太大的變化,但是經過了這輪嚴厲調控,從一段比較長的時間來看,房價下跌還是很明顯的。”我愛我家區域經理王經理說,在今年年初,塘沽的成交均價一般集中在12000至13000元每平方米之間,現在的均價大致在9000元至11000元每平方米左右,每平方米的降幅在2000至3000元左右。連一向堅挺的塘沽學區房也呈現出了降價的趨勢,只是降幅相對小一些。萬業源地產的相關人士則認爲,塘沽目前的房屋均價相比年初時候每平方米下降了2000元左右,但是開發區的價格則相對堅挺,降幅不大。
隨着心理預期的降低,不少客戶的掛牌價格也出現了明顯的下調。塘沽的金先生一套100平方米左右的房源在年初掛牌價爲120萬元,在經過將近一年的時間沒有銷售出去後,近期金先生決定將掛牌價格調整爲85萬元,降幅將近30%。
“雖然和年初對比,二手房降幅比較明顯,但是和一手房年末大力度促銷相比,短期內二手房的價格不會再出現明顯的下調。”王經理認爲,一手房是整個樓市的“風向標”,一手樓盤降價出售,對於二手樓市必然有影響,不過影響表現會有所滯後。在他看來,由於二手房賣傢俱有分散性,沒有一手房開發商面臨的巨大資金鍊壓力,因此他們對成交價格的考量主要是取決於對當前樓市行情的判斷,在來年二手房市場形勢尚不明朗的情況下,“持房觀望”也成爲很多二手房賣家的選擇。根據搜房網二手房數據中心的統計,十一月份,濱海新區掛牌量總體下跌幅度較大,漢沽區的掛牌量跌幅爲68.03%,其餘三區域均在20%左右。掛牌量的下降也驗證了不少賣家對年末二手房樓市的觀望態度。
剛性需求成爲主流
同一手房市場的情況相類似,在年末的濱海二手房市場之中,滿足剛性需求的小戶型成爲銷售的絕對主力,面向改善型人羣的大戶型則出現了一定程度的滯銷。
“目前成交的面積中,房齡長的老房子一般集中在50至60平方米,新小區次現房的面積一般也在90平方米以下。”我愛我家中介工作人員介紹,目前成交的客戶絕大多數都是爲了滿足婚房、養老房以及學區房的剛性需求,因此一般要求中小戶型即可,同時這部分戶型的總價接受度也比較高。相比中小戶型,原本就屬於“成交少數派”的大戶型成交量進一步走低。“面積超過120平方米的大戶型在以往的銷售中主要是針對改善型住房需求的客戶,調控政策中對二套房的購房要求大幅提高,很多感到購房成本提升的改善型客戶暫緩了購房計劃,這也讓很多大戶型成爲滯銷品。”
同我愛我家的情況相類似,在萬業源地產多家門店的數據統計中,成交多集中在70至90平方米之間的小戶型,三室以及超過140平方米的戶型成交量很差。該公司相關工作人員表示,在目前的二手房市場中,投資型和改善型客戶數量極少,剛性需求客戶衆多,對於婚房等需求客戶而言,90平方米以下的戶型既可以滿足居住需要,同時也能讓購房總額控制在一定範圍內,是大多數客戶的選擇。
中介多種途徑“過冬”
成交量的持續低迷,帶給濱海二手中介以嚴重衝擊,甚至成爲一些中介眼中“最壞的時期”,一些中小中介出現了關閉潮,另外一些中介則開始採取多種途徑強化業務,準備“過冬”。
一些規模化的連鎖中介建立起來的門店網絡以及龐大的儲備客戶資源成爲其同一手房開發商實現“聯動”買房的巨大優勢,這也成爲不少中介看重的業務增長點。“最早從今年年中起,我們就開始了和開發區、塘沽等區域一手房項目的合作,在最多的時候,我們同時和4個項目進行聯動銷售。”萬業源地產資源部相關人員介紹,幾乎每個月都會有重點推介的一手房項目,利用二手房的客戶資源網進行推介,現在這部分成交量在中介業務量中的比重越來越大,十一月份已經佔據了總業務量的一半。除了萬業源地產,國有新村中介、我愛我家等濱海新區的大型連鎖中介也將目光集中在了這一“雙贏”的聯動模式,代理或者積極尋求代理一手房項目。
除了和一手房項目進行聯動,不少連鎖中介項目也開始採取壓縮門店或者加強業務人員能力等方式度過嚴冬。“現在在塘沽,一個普通二手中介門店的每月經營成本可以達到六七萬元,業務量太低,就只能關閉非熱點區域的門店,收縮‘戰線’,減少經營成本。”某連鎖中介工作人員表示,現在已經關閉了一家門店,將業務精英和主要力量都集中在規模比較大的旗艦店上,保證主要門店的業務量。
“現在門店加強了網絡的營銷力度,爭取更多愛上網尋找房源的客戶,同時店裏也對員工進行了更加嚴格的培訓,培養業務能力更好、服務態度更專業的業務員,通過這種方式在淡季爭取到更多的客戶。”開發區某中介的店主認爲,加強“內功”將成爲他們度過“冬天”的主要方式。
文/攝新報記者付獻傑
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