◎事件回放

　　時間：

　　2011年5月10日

　　今年5月，萬科CBD贏嘉中心B座的改造方案正式獲市政府批准，啓動舊樓改造，決定以散售的模式進行銷售。

　　對於商業項目的運作，萬科一貫的經營手法是由公司先持有運營這些項目，待項目培養成熟後，再溢價整體售出。爲何這次北京萬科偏偏選中散售？

　　這要追溯到2010年秋萬科高調收購贏嘉中心時起。

　　去年10月20日，北京萬科與中信地產簽署戰略合作協議，以11.5億元的價格，正式接手贏嘉中心B座，進入CBD核心區。這是萬科進軍商業地產的標誌性一步。萬科宣佈隨後將對大廈外立面和內部進行全面改造。這也成爲CBD的首箇舊樓改造項目。

　　贏嘉中心位於CBD核心區域國貿橋東南角，由贏嘉置業發展有限公司在2001年年底建成，隨後幾經易手，輾轉被北京萬科接盤。

　　外立面呈灰紅色、建築風格傳統的贏嘉中心，在這個北京最繁忙的商圈裏並不起眼。贏嘉中心的老邁感，使其一直揹負“結構和智能系統落後、硬件條件明顯低於周邊高級寫字樓水準”的評價。正因爲如此，數年來該樓宇的出租率不到60%，而租金水平亦低於周邊寫字樓平均水平。

　　萬科公佈了贏嘉中心的改造方案：將寫字樓部分設計爲企業傢俬人會所，集居住、辦公、商務多種功能於一體。萬科目前擁有贏家中心B座的全部產權，總建築面積近4.3萬平方米，其中地上部分約3.6萬平方米。從4月份開始，萬科已經開始改造該項目。按照收購價格估算，項目成本應該在2.7萬元/平方米左右。但由於舊樓改造複雜，萬科需要投入每平方米1萬元左右的改造成本。萬科方面表示，這棟樓的改造對CBD區域的舊樓改造有一定的案例意義。

　　改造完成後的項目全部散售，業內人士指出，“主要是萬科沒有必要把這個項目拿在手裏，因爲不知道還能做出什麼文章來。”自持要求資金有較多的沉澱，但現在又沒有對應的融資渠道，且單靠租金收益並不足以支撐項目投資的基本成本。北京萬科的擴張速度相當快，爲了解決堪憂的資金壓力，散售也許是較好的途徑。

　　▲事件追蹤

　　在改造方案通過後，贏嘉中心正式更名爲萬科大都會，預計單套價格在2000萬元起。項目已完成各項報批報改造設計及施工採購計劃，施工單位陸續進場。工程預計工期爲兩年。

　　點評

　　萬科由住宅房企轉戰商業，處於起步階段，各種方案的探索很正常。而萬科選擇散售，更利於快速回籠資金，也符合項目本身的特點。通過這樣一個體量不大的項目積累在北京做商業地產的經驗，風險也相對較小。

　　實習記者汪晨