本報記者王瀚瑩

　　政策一限購令

　　繼2011年1月26日國務院公佈八條最新樓市調控政策後，長春市人民政府隨即下發了《關於進一步貫徹落實房地產宏觀調控政策促進我市房地產市場持續健康發展的實施意見》，文件以長春市政府7號令形式發佈出來。文件中指出，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市內向其售房。被稱爲“最嚴厲樓市調控措施”的“限購令”登陸長春。

　　自限購令實施後，長春市下半年整體樓市情況波動較大。尤其是傳統的樓市銷售旺季“金九銀十”，在今年完全失去了往年的光彩，交易量大幅下滑，價格此後也開始在震盪中略有下降。限購令一方面抑制了長春房價的過快上漲，給剛需購房者更多的選房機會。另一方面打擊了投機、炒房等哄擡房價的行爲，使長春房地產市場能達到健康平穩的發展效果，相信限購令已經達到了理想的效果。

　　政策二一房一價

　　國家發改委發佈《商品房銷售明碼標價規定》，從5月1日起，開發商必須“明碼標價”銷售商品房。在售樓處張貼每套房產的價格等相關信息，包括基準價、浮動幅度、綜合差價(樓層、朝向、環境等)、銷售單價、總價等具體情況，公示後不得擅自上調。且新房的銷售價格不經物價部門覈准不得銷售。商品房銷售價格明碼標價對外後，可以自行降價，打折銷售，但漲價必須重新申報備案。

　　長春市一房一價政策施行以來，成功遏制了一些開發商坐地起價的行爲，讓購房更加公開透明。一房一價的出臺，很大程度上擴大了購房者對樓市的掌控範圍。購房者在選房的同時，既可在樓盤價格上作出明確的對比，也不用擔心樓房價格在短期內大幅上漲，這無疑給購房者增加了更多選擇、考慮的時間。

　　從政策的出發點來看，一房一價是爲了引導房地產健康發展，引導房價良性發展。雖然執行了“明碼標價”，但執行不到位、不規範的樓盤卻很多。有些開放商就鑽了一房一價政策的空子，高價開低價走。不過，一房一價政策讓購房者由被動到主動的優勢還是有目共睹的。

　　政策三保障房

　　保障性住房是指政府爲中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房。從2011年起，我國將進入保障性住房建設“加速跑”階段。保障形式繼續以包括廉租房在內的公共租賃住房、包括經濟適用房在內的政策性產權房和各類棚戶區改造安置房等實物住房保障爲主，同時結合資金補貼。2011年全國就將開工建設保障性住房和棚戶區改造住房1000萬套，比上年增長70%以上，創歷年之最。2011年10月25日，住房和城鄉建設部透露，2011年的1000萬套保障房可以在11月底前實現全部開工。

　　爲解決中低收入羣體的住房困難，早在2001年，長春市便開始着手住房保障體系建設。“十二五”是長春市住房保障工作發展的重要時期，在這期間，長春市將進一步加大保障性住房建設力度，計劃建設保障性住房4萬套、200萬平方米，將住房保障的範圍擴大到城市中等偏下收入家庭。目前，長春市已完成3.1萬套保障房，總投入資金43.6億元，今年也有將近100萬平方米的保障房已經開工建設。

　　據瞭解，團山小區是長春市最大的保障性住房工程，小區總投資4.5億元，總佔地面積103公頃，住宅3181套，其中廉租住房1360套，經濟適用房1821套。

　　如今，改善城市低收入居民的居住條件，是重要的民生問題。既是羣衆的殷切期盼，又是長春市當前及今後一個時期的重點民生工程。保障性住房確實圓了百姓的“安居夢”。

　　政策四房貸利率

　　國家對信貸政策調整一波接一波，隨着各大銀行信用額度的減少，在長春市辦理個人房屋按揭貸款的門檻也相應提高。雖然首套房和二套房的貸款首付比例沒有改變，仍執行首套房首付30%，二套房首付60%的標準，但是多家銀行貸款利率有明顯上調，目前長春大多數銀行首套房貸款利率上浮20%，部分股份制銀行甚至上浮50%。

　　從今年5月份開始，國家就多次上調存款準備金率，很多銀行都處於額度緊、放款難的境地，分配給個人信貸方面的額度必然會逐漸減少，所以只能通過上浮利率來滿足個別優質客戶的貸款需求。面對全國大範圍地上調房貸利率，有剛需消費者感嘆，房價好不容易降下點，又被銀行“搶”了去。有專家表示，銀行這一舉措對剛性需求的購房者影響較大。也有專家表示，目前房價有下跌趨勢，房貸風險高，銀行根據風險調利率，上浮房貸利率在情理之中。

　　11月30日晚，央行宣佈，從12月5日起下調存款準備金利率0.5個百分點，這是今年年初以來央行第一次下調存款準備金率，也是2008年12月25日後央行首次下調存款準備金率。這一政策或將稍微緩解房企的資金困局，個人房貸申請難度也相對降低。

　　政策五加息

　　央行在7月7日正式實施年內第三次上調利率，加息0.25個百分點，這也是自去年進入加息通道後的第五次行動。調整後，金融機構人民幣一年期存款利率達3.5%，這就意味着普通老百姓存在銀行裏的錢會有所增加；另一方面，一年期貸款利率提高達6.56%，也使得購房者的還貸壓力增加。

　　在經濟增速趨緩的背景下，央行宣佈再次加息，凸顯出央行堅決抑制通脹的決心。同時，對於房地產市場來說無疑也增加了有力的調控砝碼，甚至會直接促成房價在未來一段時間內下滑。對於購房者來說，加息無疑是不利的消息，尤其是需要依靠申請房貸購房的購房者，不僅意味着房貸審批將會更加嚴格，而且即使通過審批，付出的購房成本也會大幅增加。

　　此前，央行連續6次上調存款準備金率，使得大量資金被凍結，開發商貸款難成爲普遍現象，其資金鍊也進一步繃緊，這將逼迫開發商以價換量來填補資金鍊空缺。但是，今年12月5日，央行又宣佈下調存款準備金率0.5個百分點，這似乎又給了開發商一個新的轉機，而購房者的觀望情緒也逐漸加重。

　　政策六新婚姻法

　　8月13日，最高人民法院發佈的《婚姻法》司法解釋(三)正式實施。重點對結婚登記瑕疵的救濟手段，親子關係訴訟拒絕親子鑑定後果，父母爲子女結婚購買不動產的認定、離婚案件中一方婚前貸款買房的處理等問題做出明確規定。

　　新婚姻法出臺後，財產歸屬的爭議一直不絕於耳。“父母給兒子買房，兒媳沒份”、“誰首付，房歸誰”等觀點讓部分女性感到保障缺失。新婚姻法因而也被網友戲謔爲“21世紀丈母孃意見最大的規定”。目前年輕人的收入和房價不成正比，越來越多的父母對子女的支持將轉爲房產，新婚姻法中規定婚前房產歸個人所有，而新婚姻法的系列規定只是折射出現代社會，房子作爲一筆重大投資，在婚姻關係中的重要地位。隨着房價的飆升，買房成爲了老百姓的頭等大事，所謂房產和婚姻的混淆關係就此展開。“嫁房子還是嫁愛情？”變成了當今熱議的話題。

　　其實結婚買房，這都是人們在追求幸福感覺。雖然新婚姻法有點兒像是維護了強勢一方權益的法律，但是也避免了弱勢羣體爲了房產問題拿自己幸福做賭注的“傻瓜行徑”。房要買，婚也要結，但是新婚姻法告誡你：爲了房子而結婚是一個非常不明智的選擇。其實，有獨立意識的女性會考慮如何更好地保護自己而獨立買房。而女方爲了自身利益最好和男方共同購房，這樣買房的成功率也能相應提高。

　　土地市場高開低走

　　本報記者董弘琢

　　如果把今年的土地市場比做一場大戲，那麼用“無人喝彩”來形容最貼切不過了。越來越多的人選擇樓市觀望，不只是觀望氛圍的渲染所致，更重要的是各地住宅市場成交量下滑，降價風潮出現，乃至已經追根溯源到房地產一級市場——土地市場的環節。隨着調控政策影響的不斷深入，樓市多米諾骨牌已經影響到了土地市場。當回顧2011年長春土地市場時我們發現，底價出讓、流拍頻繁出現。

　　大戲無主角

　　如果把土地市場比做一場大戲，“地王”應該是當之無愧的主角。綜觀近三年的長春土地市場，雖然人們總是在談論又一個“地王”出現了，房價又漲了，但是本着看戲的心態，大家都覺得這場戲唱得精彩。樓市政策、貨幣政策雙收緊的2011年，“地王”身影已經很難尋覓。2011年長春土地市場，最高土地單價、最高樓面單價都低於前兩年。

　　2009年，長春“地王”頻現。其中，紅旗街虎林路地塊土地價格1.1億元，土地單價9798元/平方米，樓面地價1921元/平方米；長鈴地塊，土地單價爲10447.7元/平方米，樓面地價3482.58元/平方米；柴油機廠地塊，土地單價4377元/平方米，樓面單價2188元/平方米；“二二八廠”地塊，土地單價約3918元/平方米，樓面地價最低約在2177元/平方米。

　　2010年，談及“地王”，只能說龍創地產拿下的淨月櫻花地塊，經過競價241次，溢價5.19億元，溢價率287%，地塊最終以7億元成交，其土地單價爲5184元/平方米，樓面單價約爲4508元/平方米。

　　2011年，根本沒有吸引人眼球的“地王”出現，截止到12月28日，土地成交單價最高的是6270元/平方米。1月28日，吉林省北陽房地產開發有限公司以總價31428萬元摘得南關區自由大路附近一地塊，土地單價爲6270元/平方米，樓面單價約爲2090元/平方米。而備受關注的“高法”地塊，被長春吳中地產有限公司以12900萬元的底價摘得，其土地單價爲4654元/平方米，樓面單價約爲1330元/平方米。

　　截止到12月28日，樓面成交單價最高的是3454元/平方米。8月25日，吉林省廣匯房地產開發有限責任公司摘得的寬城區長江路附近一地塊，其土地單價爲6215元/平方米，樓面單價約爲3454元/平方米。

　　一企拿多地

　　2011年這場國土大戲，可以說表演難度很高，開頭喜，後轉爲平淡，但其中的細節又讓人覺得很精彩。沒有焦點地塊出現，沒有“地王”出現，一開發商摘得多宗土地成爲整場戲的最大亮點，並且亮點頻頻。

　　在2011年的長春土地市場上，頻繁出現了一種現場：由於出讓土地的面積較小，出讓地塊相鄰，便於規劃開發，因此一家地產開發企業一舉拿下兩宗以上地塊。3月18日，萬科地產拿下長春淨月經濟開發區兩相鄰地塊；5月13日，恆大地產拿下高新區兩相鄰地塊；6月29日，中天昊業拿下高新北區兩相鄰地塊。10月13日，吉安地產拿下二道區兩相鄰地塊；10月28日，鹿鳴谷生態旅遊建設有限公司拿下長春淨月經濟開發區兩相鄰地塊。

　　當人們已經把“一家地產開發企業一舉拿下兩宗土地”當做常態來看待的時候，一家地產開發企業一舉拿下N宗土地開始頻繁上演。6月15日，長春市富源晟和房地產開發有限公司在當日的土地拍賣儀式上連拿3宗高新北區的經營性用地，截至目前，成爲高新北區最大“地主”。

　　9月29日，吉林天順置業有限公司一連拿下長春蓮花山生態旅遊度假區4地塊，總面積達46萬餘平方米。

　　3月17日，長春市天茂房地產置業有限公司連拿高新區八一水庫周邊5宗土地，總面積達80餘萬平方米。

　　底價成交多

　　與以往開發商“你爭我奪”的局面相比，在今年的國有建設用地使用權出讓儀式上，很少能見到多家開發商拼殺的場面，“底價成交”似乎成爲了2011年土地市場的一種常態。

　　2011年1月28日9時，長春土地市場迎來2011年第一次土地出讓，同時上演了今年第一次土地競拍場面。在現場競買中，兩位競買人針對經開區一塊8780平方米的地塊爭相報價，經過119輪拼殺，最終7號競買人長春華怡房地產開發有限公司以2637元/平方米的價格拿下該地塊。土地成交總價款約爲2315萬元，溢價率85%。也許，這只是2011年長春國土拍賣的火爆開局。

　　隨後的競拍現場中，形成競爭之勢的只有寥寥幾宗土地。5月31日，吉林省晟鑫房地產開發有限公司以102輪叫價出資4億餘元拿下了位於淨月區管委會以南的一塊122822平方米的土地，成爲了2011年長春土地市場的又一個高潮。

　　而後，長春國土的競拍現場只能用“平淡”來形容。10月13日，吉安地產摘得二道區四通路附近一地塊只經過一次現場競價。

　　10月28日，吉林省嘉泰房地產開發有限公司和吉林省泰壯同晉投資有限公司以1.02億元價格成功競得淨月區一地塊。共有兩位競買人提出報價申請，經過16輪叫價。

　　根據長春市國土資源局網站的土地招拍掛交易結果公示，截止到12月28日，長春市國土資源局出讓的經營性用地總數爲101宗，只有以上4宗是通過現場競價摘得。長春市金哲房地產開發有限公司摘得南關區南湖大路，雖有兩位競買人提出報價申請，但並未出現競買場面。其餘96宗土地，截至掛牌截止時間，均無其他競買人報價，均以底價成交。

　　本月30日大戲落幕

　　國土這場大戲是每年都要上演的，2011年即將結束，2011年的國土大戲也將落幕。1月28日，經開區一塊8780平方米的地塊，經過119輪拼殺，最終被華怡房地產開發有限公司收入囊中。如果這被稱作2011年國土大戲的喜劇開場，那結尾將是什麼？根據長春市國土資源局網站的公告，將於12月30日舉行本年度最後一次土地出讓。到時候，結尾自會揭曉！

　　回顧2011年，長春地產四大板塊成爲人們關注的熱點。這些板塊，有的是迅速崛起，有的是醞釀多年不斷攀升。

　　八一水庫板塊

　　這是最值得一提的板塊。曾經很多長春人都不知道八一水庫在哪，甚至很多長春人都不知道長春還有一個八一水庫，而僅僅一年的時間，是這些地產名盤讓大家瞭解了八一水庫，也讓這一區域迅速升值。中海、恆大、恆盛、益田、萬龍等多家房企都已在該板塊有所作爲。有人認爲，這一區域將是未來時尚、景觀資源豐富和經濟文化對接的熱點區域。

　　南部新城板塊

　　在政策指引下，南部新城經過幾年的發展已經成爲長春未來發展最具潛力的核心區域。開發商們紛紛進駐這一區域，也讓人們看到了這裏未來的前景。

　　隨着南部新城各項基礎設施的逐步完善，該區域將成爲我市中高階層消費羣體的聚集地。雲集了太陽城、保利、綠地、紅晟、隆德等各類房企，加之恆大地產、香港鉅城、紅星美凱龍、吉盛偉邦等衆多企業在此拿地，該區域已成爲業內外關注的焦點。

　　汽車開發區板塊

　　從有了“西客站”這一名詞，長春西部的汽車經濟技術開發區便猶如枯木逢春一樣，迅速提升品位，煥發生機。

　　這一區域主要依託一汽這一巨型企業，有較高的消費能力。無論是規劃還是人口素質，這一區域都有鮮明的特點。很多人願意在這一區域生活，他們覺得，這片老城區還能創造出更多的輝煌。

　　八里堡板塊

　　曾經有人預言，遠達大街八里堡板塊將成爲長春最熱門區域。衆多地產商已經早早佈局，一旦發力，將顛覆這一老城區以往在人們心目中的印象。

　　八里堡雖然曾經是落後的城區，但其距市中心的距離並不遠，公交線路也十分方便，這就縮小了這一板塊同市區的距離感。其中，保利地產的進駐更加提高了這一區域的品位。隨着吳中、力旺、萬晟、天富等地產企業陸續給力，這一區域的未來發展不可限量。