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插圖/杜卉
文/羊城晚報記者趙亞洲
只有30萬元,可以買100萬元的房子,借助金融信貸支持,中國人在樓市裡解決了敢買、能買的問題,推動中國房地產市場一路繁榮。開發商幾千萬元的原始資金,可以撬動幾億元的樓盤開發,靠的也是金融信貸支持。房地產市場風風火火的背後,離不開一個『錢』字。
2011年全年的資金面都處在『關水喉』的狀態,連續加息、連續上調准備金率,發債、信托等渠道一條條被堵,融資吃緊,現金流開始出現問題,這纔出現了從11月份開始的降價潮。有人慶幸,在2009年那個『史上最寬松』的年代買了房。有人抱怨,在2011年『史上最嚴厲』的調控環境下也買不起房。更多人寄望,2012年、2013年,中國的金融信貸政策,嚴也好,松也罷,千萬不要再忽冷忽熱,身體再好的人也受不了。
關鍵詞
關水喉
加碼,利息不斷昇高
2011年,央行保持以『一月一調』的節奏,先後六次上調存款准備金率,更是繼2010年以來12次上調存款准備金率。限貸不斷加碼,讓房地產信貸市場走向了越來越緊的關口。大至房地產企業,小到買家個體,均遭受批貸條件嚴苛、部分銀行甚至提高信貸利率延長放款時間的待遇。
2008年的信貸雖然也是以緊為主旋律,但當時恰逢世界金融危機,為救市,不少銀行打出了購房貸款利率7折優惠,一個月就能得到批准放款的例子比比皆是。
2011年央行三次加息後,目前五年期商業貸款基准利率高達7.05%。到了年底,雖然部分銀行對首套房的房貸利率稍為放松,從前段時間的基准利率要上浮變成按基准利率執行,首次置業的買家還是要面對很高的貸款利率。按現在的信貸基准來算,真如任志強所說:『銀行調整首套貸款利率,讓老百姓覺得降了10萬元的房價,結果卻多付了20萬元的利息。』
水緊,渴死多少英雄
站在2012年的時光隧道裡,房地產業風光的背後,立了不少企業的墓碑,據墓碑記載,這些企業都是被資金綁架,因資金鏈斷裂而亡。
銀行信貸、股票融資、債券融資及房地產信托資金是人們最熟悉的房地產市場融資渠道,其中,銀行信貸是最主要的方式。本輪調控中,合富輝煌首席分析師黎文江的感嘆很有代表性,他說,開發商其實不太怕限購,但最怕限貸,因為一下子就被卡住了『脖子』。銀行的信貸政策是跟著政府的宏觀政策走,從2011年底政府將繼續對房地產業進行調控的定調來看,貨幣政策的『水喉』短時間內難以放松。
大事盤點
出2011記
●2008年9月
●2008年10月●2011年2月●2011年5月
央行宣布『雙率』齊降。從9月16日起,下調一年期人民幣貸款基准利率0.27個百分點及下調存款准備金率0.5%。
●2008年10月
中國人民銀行決定對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,其貸款利率的下限可擴大為貸款基准利率的0.7倍,最低首付款比例調整為20%。
●2011年2月
北京市公積金管理中心有關負責人表示,自今年2月18日起,開始執行購買『二套住房』申請住房公積金的個人貸款,其貸款首付款比例不得低於60%,貸款利率為同期首套住房個人貸款利率的1.1倍。
●2011年5月
廣州部分銀行房貸『嚴上加嚴』:首套房貸利率上浮15%,二套房貸利率上浮25%。
步步經心
神經中樞最敏感部位
走過了2011年,還沒有買房的人,或者是焦灼,或者是置身事外。但都與2011年的房地產信貸有關,信貸的忽冷忽熱,輪番考驗著投資者的心理承受水平,走進了2012年,信貸依然是神經中樞最敏感部位。
一個在銀行上班的朋友說,利率政策一有風吹草動,諮詢電話就響個不停。記者記憶猶新,自今年1月份起,央行對2011年的信貸政策頻頻吹風,通過上調存款准備金率和加息等動作,來擰緊資金水喉,為全年調控保駕護航。
調控10年,為什麼買房越來越難?身邊不少朋友也在埋怨,工資的上漲遠遠跟不上房價上漲的速度,你漲100元/月,它漲1000元/平方米,根本難望其項背,不借助信貸杠杆,很多人買房無望。2011年,叫價『破萬』、『破2萬』、『破3萬』的樓盤遍地開花,房地產的泡沫在數字游戲中一天天被吹大。無論是買房者還是開發商,對金融政策的依賴度越來越高。高房價背後,是對金融杠杆的高依存度。
從房地產融資的角度看,隨著房地產調控政策的日益嚴厲,政策已經在限制資金流入房地產行業。2011年初,隨著信貸收緊,房地產領域的信托融資全面爆發,但很快受到限制。到9月份以後,房地產基金異軍突起,接棒成融資主力。住建部政策研究中心發布的《人民幣房地產私募基金發展報告》指出,房地產私募基金逆勢成長,未來三年規模可達5000億元。
趙亞洲