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新物業將小區整飭一新,繳費率卻僅50%,一半業主仍在觀望。
小區管理改爲酬金制物業費繳給業主大會一半業主仍不繳費
本報記者丁文亞
半年前,大興區宏大北園小區更換物業服務公司,小區發生了翻天覆地的變化:小區從癱瘓狀態進入到良性循環,從原來的頻頻發案到現在治安良好,物業管理也從原來的包乾制變爲酬金制。
記者調查發現,現在小區業委會和物業服務公司遇到共同的難題:物業費收繳率僅爲50%。具有代表性的一種業主心態是,擔心新換的物業服務企業不能長久,交物業費還要等等看。
殊不知,酬金制下,物業費不再交給物業,而是交給業主大會,仍舊屬於全體業主。這樣,物業也沒有超額利潤了,說白了,業主與物業之間就剩下服務購買關係。
五年破落
曾現販毒、賣淫窩點
2011年7月,大興區京良路北側的宏大北園全體業主迎來重要轉機:原小區物業服務企業——北京瑞邦物業管理有限公司撤離,新物業服務企業——北京金海都物業管理公司進駐。
用小區業委會委員崔秀芸的話來說,這個轉機的性質是“翻天覆地”的,“新老物業服務企業交接前,小區已經處於癱瘓狀態,破落的不成樣子。”在新老物業服務企業交接前,這個2007年開始入住的新小區究竟“破落”到什麼地步?
“小區根本就沒有保安,也沒有綠化員,綠地內雜草叢生,枯枝、枯草隨處可見,半年沒人打掃。”崔秀芸說,小區的中心花園早已廢棄,原來的景觀水池已經喪失功能,原先的娛樂平臺也破損不能使用。小區裏所有的32個垃圾桶上蓋都丟失,道路多處破損。
以上只不過是業主們看到的表面現象,看不到的問題更是堆成山。
根據第三方查驗報告,小區的安防系統中,18個單元門中有16個門禁是壞的,4個小區安防攝像頭中2個失效,電梯轎廂內攝像頭23箇中只有9個正常,缺失6個,無信號5個、接觸不良3個。
此外,宏大北園所有的24個排污泵均不能使用。消防系統中,消防帶98個好的,46個缺失損壞;消防槍可正常使用的182個,52個缺失或損壞;消防報警主機有12個迴路報故障,1578個報警探測器中有174個不能識別。消防櫃內配置的滅火器大量缺失,64個滅火器有效期爲2010年10月;消防水箱壓力爲零。
這些意味着什麼?“小區發生火災,不僅可能無法及時報警,而且也無法及時滅火。消防水壓爲零,到時只能看着着火乾瞪眼。”業委會主任路軍港說。北京金海都物業管理公司項目經理刁其志佐證了上述事實。
“小區沒有保潔保安。所有綠化,一看都是最起碼三四個月沒有維護。我們進入前是由志願者管理。”刁經理說,因小區“實在太髒,保潔專門開了一遍荒纔開始正常工作”。
但這還都是表面問題。“最嚴重的是所有地下室空間都是積水。豎井、弱電間都沒有上鎖,這種現象極爲少見。”刁其志介紹,由於宏大北園所有的污水處理都是自己用泵往上打,經常出現排污不及時的情況,一個月就有3次污水外溢,整個小區臭烘烘的。
刁經理告訴記者,小區物業服務企業招投標時也提前說明了一些情況,但進場前沒想到會那麼嚴重。
新小區在短短几年內破敗到如此地步,讓很多業主無法想象。在小區管理癱瘓的同時,小區的治安環境也頻頻出現危機。“每週都有警情,小區成了藏污納垢之所。”業委會主任路軍港說,更換物業服務企業前,小區曾暗藏着一個販毒團伙、一個賣淫窩點,因爲沒有門禁和保安,也成爲小偷經常踩點的對象。
整飭一新
24小時監控
“向左一些,再向左。”2011年的最後一天,兩名保安正在宏大北園大門前掛起紅燈籠。
當記者準備進小區時,保安提醒記者,小區現在屬封閉式管理,“業主進出需要刷卡”。“以前是‘開放式’,三個大門全都可以隨意進出。”業委會主任路軍港告訴記者。
記者查閱業委會的年終總結時發現,更換物業服務企業之後,利用修復和增設的監控設施,業委會協助警方抓獲通緝犯1名、查獲賣淫窩點一個、販毒團伙一個、小偷5人、提供影像資料若干。過去半年來雖有“發案”,但破案率幾乎100%。
“抓那個通緝犯的時候特別逗,發現原來他就是小區門口賣羊肉的。”路軍港表示,因爲老物業服務公司疏於管理,所以才讓小區成爲犯罪嫌疑人藏身的天堂。
他介紹,以前小區每週都有人丟東西,在新物業服務企業進駐後,頭件大事就是加強安保,新增加高清紅外監控40個,修復探頭23個,現在小區一共有63個探頭。
2011年11月,有盜竊嫌疑犯通過一輛金盃車盜取電動自行車。失主報警,通過調用監控攝像頭,發現並最終抓獲嫌疑人。還有一次,發現樓門口住戶地毯被人順走,通過探頭辨認,6號樓現場保安直接截獲嫌疑人。
3個月前,監控人員發現,經常有陌生的車輛和人員半夜前往4號樓某住戶家,經過巡邏崗一段時間的蹲守,確認該處爲一賣淫窩點,深夜進入人員爲嫖娼人員。
路軍港介紹說,業主曾反映有人在小區裏半夜公然拉客稱“有小姐,去不去?”破案之後,“我聽開設窩點的老闆說‘很後悔,沒想到這麼快就裝上監控了’。”
最爲蹊蹺
業主繳費率還是50%
記者瞭解到,除了監控,小區癱瘓的門禁也已全部修復;消防設施方面,全部修復,滅火器全部重新灌裝;公共設備方面,物業服務企業修復了所有水泵、清洗疏通所有下水管、更換全部樓道燈、修復路燈、埋設雨水管、修復頂樓消防門、修復路面及路沿、修復小區花園地磚。
據路軍港介紹,2011年老物業服務企業沒有進行過一次綠化作業,小區裏既沒有綠化工人,也沒有一次除草打藥澆水。新物業進駐之後,除增加垃圾桶等設施外,還做了3次修剪、2次打藥、多次除草。
這樣,經過半年的“整容”,小區終於擺脫了以往的“破落戶”形象。
但在調查中記者發現一個奇怪的現象,前述所有“淨化”小區的費用來源,多數都是由物業服務企業墊付,其餘部分由小區的公共收益和物業費維持。
“整個宏大北園,我們現在已經墊付40多萬。到今天還是墊付。有不少業主繳納物業費比較積極,但也有部分業主還沒交。”北京金海都物業管理公司刁其志經理介紹,宏大北園763戶業主,按合同約定物業費應爲1.48元每月每平方米,一年的物業費應合計160多萬。
刁經理介紹,該公司進小區時間爲2011年7月1日,從9月開始正式收費,3個月來業主繳費率在50%左右。
而讓人驚訝的是,老物業服務企業撤出前提供給業委會的數據顯示:收繳率也在50%。另一半的業主爲何不願繳費?
刁經理拿出了最新的上門調查記錄分析說:“根據摸底調查,一是出租率比較高;另一個是被前一個老物業管理企業折騰怕了,說等年底再交。也有一批業主是因爲頂層漏雨,但這是開發商遺留問題。還有部分是因爲綠化問題,但這需要到春天才能恢復被損壞的植被。”
“問很多業主現在管理得怎麼樣?都說不錯,挺滿意。可一說到交物業費,就說再等等。”業委會委員崔秀芸皺着眉頭說,業委會曾多次做工作也不見起色。
根本變化
物業費不再交給物業
以往50%的業主採用拒交物業費的方式對老物業服務企業表示不滿,似乎可以理解。但如今聘用了新物業服務企業,部分業主仍然拒交物業費是否也“合情合理”?
記者發現,宏大北園小區目前已實施酬金制管理——對於這一點的重要性,很多業主和業委會成員表示並不十分了解。
“宏大北園小區面臨的問題,在北京市小區管理中有相當的代表性——就是業主不知道自己是小區的主體,也不清楚如何科學地管理小區。”物業研究專家邵裏庭說。
他解釋說,業主目前存在一個普遍的誤解,就是認爲交物業費是交給物業服務企業——“在酬金制下,業主的物業費並不是交給物業服務企業,而是由業主大會、業主委員會委託物業服務企業代收、代繳。”
“說得直白一些,物業費是交給全體業主自己的,而不是交給物業服務公司的。”邵裏庭說,在包乾制下,業主把物業費交給了物業服務公司,由後者完全佔有,盈虧都屬於後者。現在實行酬金制,是由業主大會負責,主體發生了根本性變化。“實行酬金制的小區,制度已經改變,主體已經改變,但業主的意識還停留在過去的時代。”
新的《北京市物業管理辦法》“1+36文件”中明確規定,酬金制下物業費是業主所有,由業主交付、業主使用。業主應當及時向業主大會交納管理物業共用部分所需的物業服務資金和其他分攤費用。物業服務資金是用於支付住宅區內共用部分維修、養護、管理,環境衛生和秩序維護等相關費用。
“在酬金制下,物業費屬業主所有,物業服務公司沒有超額利潤,業主與物業服務企業之間是服務購買關係,這樣就端正了過去扭曲的小區主體。”邵裏庭提醒說,宏大北園部分業主不交物業費,實際損害的是全體業主的利益;同時,物業服務公司通過提供服務,應獲得的酬金一分錢也不會少。
“這種情況該怎麼辦?應由業主大會負責追繳物業費。”邵裏庭建議。文並攝J145
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