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做十年生意真的還不如投資一間商鋪?
文/圖羊城晚報記者陳玉霞
『商業旺地,30萬元/間,投資回報率高達10%!』類似這樣的商鋪宣傳口號隨街可見,僅從字面上看,商鋪投資確實很吸引人。實際上,住宅限購之後商鋪的火爆,確實和宣傳中的低總價有很大關系,一二十萬、二三十萬甚至一百多萬元就能購置一間位於傳統商圈的商鋪,相對於一套住宅起碼要幾百萬元,這樣的商鋪售價對市民來說確實是有很大的誘惑力。其誘惑的根源,還在於商家口中的大收益,8%、10%的高投資回報,簡直就是信手拈來。
然而,在商鋪投資回報率已經普遍降至4%-5%的眼下,還真能這麼輕易就獲得如此高的回報嗎?而且所需支付的僅僅是數十萬元?天底下當然沒有那麼多餡餅掉下來?其實在眾多的宣傳口號中,倒是有不少數字游戲需要投資者警惕的。
數字游戲1
高返租≠實際有高回報率
返租是目前商鋪銷售的主要營銷手法之一,商家報出一個8%或10%不等的投資回報率,然後再從商鋪總價中直接減去承諾的三年或五年的上述收益,以此來給投資者一些『保障』。其實,不少投資者是衝著商家口中的8%或10%這樣的高回報率出手買鋪的。實際上,真的有那麼高的回報率嗎?不一定。
荔灣區康王路的一個裙樓商鋪,產權清晰,尾貨一口價4.5萬元/平方米,同樣采用返租的形式進行銷售,銷售人員說:『前兩年由商家統一經營,每年的回報率是8%,成交時以打折的方式在商鋪總價裡扣除了,4.5萬元的單價就是折後的一口價。』那麼假如以上述價位購得該負一層的商鋪,以後的租金會是多少?『每平方米五六百元是沒有問題的。』銷售人員說。不過,記者走訪該場周邊的商鋪了解到,該路段不少位於二樓商鋪的租金僅為200元/平方米·月,新場的負一層商鋪租金往往會比較低,若以二層商鋪租金的七折即140元/平方米·月計算,其投資回報其實還不到4%,遠低於商家口中宣傳中的8%。
●投資提醒:返租其實是羊毛出在羊身上
『返租』的回報率看起來很高,但『羊毛出在羊身上』。投資者最需要警惕的是,有的商家是先抬高了商鋪售價後再進行返租優惠的,即是說,在推鋪以前,商家就已把返租租金加到商鋪的售價裡了,『一般會將售價提高三成左右再賣。因此,即使所有返租租金一次性在樓價裡減扣,開發商也是不會虧本的。如果能順利再將商鋪租出去,開發商還可另外賺一筆;而投資者不但得不到返租期的租金收入,更有可能因為高價透支了本應屬於投資者的昇值空間,可謂是雙重損失。』一位投資管理公司的負責人說:『投資者入市之前,一定要了解清楚周邊商鋪的售價和租金,千萬不可因總價低就衝動入市。』
數字游戲2
返租期滿≠租金只漲不跌
對於投資者而言,自己的商鋪能收多少租金是非常關鍵的。目前在商家的營銷方式中,有一種方式是讓投資者先把商鋪交給商家統一經營數年,期滿後商家便會將鋪交還給投資者自己操盤。經紀在賣鋪時往往信誓旦旦:『由我們統一經營,實際上就是等於讓我們先把商場做旺,然後再還給你們自己打理,所以說你們是沒有任何風險的。』這樣的說辭的確讓不少投資『初哥』心動的。
在人民北路的某廣場商鋪,目前被包裝成『××二期』對外銷售,銷售人員說,開業前兩年投資者可以將商鋪交給商家統一經營,但也可以選擇由自己經營,『若選擇統一經營,售價還可多打一個8.4折,這就相當於這兩年每年都有8%的回報』。該商場旁邊的金門大廈商業裙樓潮坊,同樣也是如此,銷售人員介紹:『開業前三年由我們統一經營,到2015年1月返租期滿後,就交給業主自己經營。現在很多知名網店都簽約進來了,以後商鋪的租金一定會向上漲的。』據介紹,該場也是每年返租8%,會直接在售價中扣除。
如果能實現旺場昇租的承諾,那自然是投資者最樂意看到的事情,但這個如意算盤真能打得響嗎?不一定。
東山百貨邊有一個商場,就是由商家統一經營五年後交還給業主自理的。有業內人士回憶道,在2006年開業時,商家將約10平方米的小鋪打通,擴大至幾十平方米至上百平方米後統一招商,吸引不少品牌商家進場。隨著返租期滿,商家將商鋪恢復至原來出售圖紙的狀態交還給小業主自行放租,結果,大鋪變細鋪,場內的業態隨即改變。加上同一時間有上百間商鋪同時放租或放售,一些小業主為了爭奪客源,甚至將原本4000元的租金大降一半,導致了惡性競爭。
●投資提醒:統一經營需有專業經驗
統一經營期滿往往是商鋪能否持續經營、投資者能否有好收益的一道坎。只有做旺了的商場,租金纔有可能水漲船高。因此進行統一經營的操盤手或商家就非常重要了。駿譽投資人士表示,商場要如期開業就必須招商順利,而招商順利與否就和招商團隊是否專業、是否有資源緊密相關。投資者在買鋪時就需留意,到底這個商家有沒有成功的招商經驗。一個有經營的操盤者,能帶動商場價值不斷走高,例如現在比較旺的越富廣場,二三樓租金要500多元/平方米·月,2003年零散經營時,其負1層商鋪的租金僅60元/平方米·月。另外,商場的定位也很關鍵,從定位可見商家的市場經驗,有些大場不斷更換定位,難以把握市場消費動向,致使路段很好的物業也沒有起色,之前火車東站的天匯城就是如此。
數字游戲3
低總價≠低風險
這一輪商鋪熱潮形成的原因,一是因為住宅限購,資金流向了不限購的商用物業,二是因為這一批商鋪的入市門檻不高,出於抗通脹的考慮,不少師奶和老公公老婆婆等投資經驗不足的買家便被吸引入市。
據了解,目前市場上在售商鋪的總價一般都不高,大多在二三十萬元左右,低的十幾萬元就有交易。這批商鋪多數為裙樓鋪,要麼是被整體重新包裝後再推的產品,要麼是在經營中的專業市場鋪,要麼則是新場鋪。這些商鋪有一個共同點,就是面積小,且樓層分布廣,並非街鋪。
例如目前在售的泰康城六樓、九樓商鋪、泰盈商貿城等,建築面積在7-10平方米之間,單價從2萬多元/平方米起,貴一些的單價為十萬多元。有業內經紀介紹,一些買家手握著三四十萬元想投資,這類商鋪的『身材』就正好迎合了他們的資金需求了。白領曹先生近期購買了荔灣區一間總價40萬元的二樓商鋪,他說:『錢放在銀行不值錢,住宅買不了也買不起,所以選擇低總價的商鋪,起碼能保值。』這類低總價的投資,風險會比較低嗎?不一定。
假如操盤手不行,商場做不旺,那麼其中的商鋪自然也會貶值。
●投資提醒:蚊鋪難經營
商鋪營銷資深人士法永能認為,蚊鋪的好處是總價比較低,但買這樣的商鋪買家更應謹慎。因為商場鋪的實用率通常只有四五成,一些七八平方米或面積更小的鋪位,實用面積只有兩三平方米甚至更低,連人站在裡面都比較困難,做生意就更難了。當然,除非你本身就有穩定生意、穩定客源的商家,這就另當別論。正因如此,商家統一經營時往往會將若乾個小鋪打通變成大鋪,於是就能順利招商了。一位有經驗的投資人士也提醒:『不要天真地認為地段好的就是好鋪,高樓層其實也意味著高風險,經營不當很容易造成空場,現在廣州的商業旺地某南路上的某大廈不就是有很多鋪位閑置嗎?』
陳玉霞