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圖/全景
廣州甲級寫字樓2011年的出租形勢大
文/圖羊城晚報記者張秀欽
租賃市場
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觀點
第一太平戴維斯中國南區董事長林木雄:
廣州作為南中國的中心城市,其輻射范圍越來越廣,廣州可以吸引大企業地區總部的進駐。此外,廣州正在調整經濟結構,甲級寫字樓的需求有很大潛力。
仲量聯行廣州及深圳董事總經理吳仲豪:
盡管在甲級寫字樓總存量方面,廣州遠低於國內其它一線城市,但從淨吸納量差距收窄上來看,足以證明廣州寫字樓昇級以及擴充需求強勁,對抗外圍因素力量比預期中強。
經濟形勢不明朗,對甲級寫字樓租賃市場影響大不大?
不大。第一太平戴維斯日前發布的最新報告顯示,2011年全市甲級寫字樓淨吸納量(出租量)約為39.3萬平方米,同比增長20%,為過去五年來的最大吸納量。仲量聯行數據則顯示,全市淨吸納量達55萬平方米,創歷年新高,比2010年全年上昇32%。
空置率再度降低
廣州甲級寫字樓吸納量為何能出現如此大的漲幅?
第一太平戴維斯報告分析,受本地經濟發展勢頭強勁影響,內外資企業均表現出較旺盛的昇級擴張需求,從乙級寫字樓搬進甲級寫字樓的民營內資企業,從老城區轉移到新CBD區的大型國企,以及從舊甲級寫字樓搬至新甲級寫字樓的知名外企,支橕起本年度旺盛的需求。
值得一提的是,原本預計在2011年內投入使用的多個超高層項目,因其技術要求較高,工程進度遲於預期,落成日期相應向後推延,導致新增供應不算太多。因此,2011年廣州甲級寫字樓租賃供不應求現象明顯。第一太平戴維斯數據顯示,去年廣州甲級寫字樓全年新增供應約為24.9萬平方米,吸納率(成交和供應之比)接近1.6。較低的新增供應加上旺盛的需求,推動全市甲級寫字樓空置率累計下降6.1個百分點,至9.2%(見圖一:近兩年廣州甲級寫字樓各區租金及空置率對比)。作為廣州的新興CBD區,珠江新城空置率的降幅最為明顯,2011年同比下降12.8個百分點;天河北區域,空置率則小幅下降了1.7個百分點。
三季度租金增幅10年最高
供不應求、空置率下降,自然會導致租金水平上昇。
數據顯示,2011年全市甲級寫字樓租金同比上昇11.7%,報於147.9元每平方米每月。表現最為突出的是2011年第三季,全市租金水平同比上漲達15.5%,超過過去十年任何一年的同期昇幅。珠江新城CBD租金增長明顯,2011年上昇14.5%,天河北區域也有10.3%的增幅。
值得注意的是,2011年第四季度租金增長稍有放緩,環比約上昇1.6%,明顯低於前三季度昇幅(環比分別上昇2.7%, 4.9%和2.1%)。據分析,造成增長放緩的部分原因是市場受外圍經濟不穩所影響,一些企業推遲或是暫停了擴張計劃,對租金增長造成壓力。另外部分寫字樓物業在年底為了衝擊銷售目標,願意給予租客一定的優惠,同樣限制了年底租金增長。
張秀欽