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北京市工商局近日公佈,2011年北京有217家外資房地產企業退出市場。去年全年已有473家房企在北京註銷。
在部分熱點城市,一些開發商退出房地產市場。這是政策調控下的“主動抉擇”,還是過度投機後的“被動出局”?如何看待房地產行業新一輪“洗牌”,這對今年房價有何影響?
從“搶灘樓市”到“爭相退出”
在本輪房地產調控之前,“進軍地產業”成爲不少企業掘金的首選,甚至一些製造業、服務業公司也跟風加入。但隨着樓市調控深入,註銷、轉讓、轉行……不少公司脫離樓市。
2月13日,北京市工商局公佈數據顯示,2011年北京新設立外資房地產企業129家,同比減少55.82%。此前,北京市住建委發文稱,北京東方時代等473家房地產開發企業,在有效期屆滿後未依法申請延續,其開發資質已註銷。
“這一現象並非北京獨有。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說,在樓市調控等壓力共同作用下,越來越多的開發商退出樓市。
武漢市住房保障和房屋管理局的數據顯示,截至2011年10月,武漢共有在冊房地產開發企業1375家,比上年同期減少200餘家。
該局有關負責人解釋說,武漢市在冊房企中有項目開發的佔一半,另一半開發商“無事可做”。有的在找項目,有的可能退出市場。
值得關注的是,在“退市”開發企業中,不少是近幾年“搶灘樓市”的非房地產公司。去年以來,已有水井坊、宏達股份、恆順醋業等16家“涉房”的非房地產上市公司撤離樓市。
另據鏈家地產市場研究部初步統計,2011年上市房企中,股權出讓共183宗,比去年增長65%。“這顯示一些非房地產上市公司,正加速轉讓房地產項目。”
1月16日,以經營高端房地產爲主的廣州星河灣宣佈進軍白酒行業。公司負責人表示將盡快完成企業轉型,把白酒培養成新的增長點。這被業界看成是房企的“主動調整”。
鏈家地產分析師張月認爲,伴隨着房地產“黃金十年”結束,行業調控更趨深入,房地產行業“暴利時代”或將結束。“退市”的開發商中,不少是“裸泳”的投機商,這其實正是樓市調控要擠出的“泡沫”之一。
房價“合理調整”還有多遠?
住建部最近強調,國家房地產調控政策將會繼續,一些地方嘗試給樓市“鬆綁”均被叫停。此前,中央經濟工作會議也強調房價要合理迴歸。種種跡象表明,今年樓市調控不會放鬆。
“限購、限價等調控政策持續,釋放了房價合理迴歸仍有空間的信號。”鏈家地產一位負責人說,在優勝劣汰的生存法則下,今年開發商將面臨政策高壓、銷售不暢、資金緊張等壓力夾擊,生存更艱難。
陝西一家房地產公司總經理羅某坦言,對不少開發商來說,今年將會遭遇三大難題:一是資金鍊趨緊,部分貸款和高利貸難以按期償還;二是拖欠工程款和民工工資,將要面對各種矛盾和糾紛;三是降價銷售幅度過大,可能遭受來自老業主的壓力。
“現在我們考慮的不是降多降少,而是賠多賠少的問題。”羅某說。
萬科北京公司高管肖勁認爲,因爲制度不健全,國內樓市說到底仍是“政策市”。隨着樓市調控深入,開發企業利潤將可能越來越薄。
爲應對資金緊張局面,大型開發商悄然拉開新一輪融資帷幕。僅今年1月份,萬科、華潤置地、金科、凱德置地等12家房地產企業以債券、信託等方式在資本市場融資238.5億元。
但與此同時,房企也將迎來到期信託支付的壓力。國泰君安數據顯示,今年到期需要支付的房地產信託總額接近2000億元。
綜合來看,今年上市房企籌資現金的低谷將和銷售回籠資金的低谷重合,開發商面臨嚴峻的市場考驗。
在多重壓力不減情況下,開發商要想生存下來,除了“退市”,只能降價銷售。不少專家預測,今年房價總體將呈現“穩中有降”態勢,房價合理調整的預期目標有望實現。
-延伸閱讀
強化“退市”監管 防止業主“維權難”
在連續兩年調控下,部分企業撤出房地產開發、做回老本行或謀求其他領域發展。對此,業內人士普遍認爲,這對房地產行業迴歸理性發展,總體上“利大於弊”。
“一些開發商‘退市’,將加速中國房企陣營的分化,促進優勝劣汰的洗牌。”楊紅旭說,面對這種局面,具有充裕現金及管理優勢的龍頭公司,將迎來大量併購重組的發展良機。
“同時,開發商‘退市’現象多發,也能警示一些貿然闖入房地產業的外行企業。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉說,“這會讓其他行業資本對樓市望而卻步,專注於主業發展。”
“更直接的是,部分開發商被迫‘退市’,將會促使房地產企業改變心態,儘快降價求生存,加速房價的合理回落。”楊紅旭說。
但記者在調研中發現,部分房地產企業“退市”背後也存在一些風險。其一,爛尾工程增多,已經繳納購房款的業主無法入住。其二,權益糾葛不斷,拖欠農民工工資、工程款和銀行債務現象多發。其三,後續質量糾紛難以解決。
在武漢的“雅琪公寓”,因開發企業挪用預售資金,拖欠工程款和相關稅費,308戶業主無法辦理房產證,房屋質量問題不斷。隨後因涉嫌非法集資4億元,開發商“玩失蹤”,致使業主維權無門。
針對部分中小房企資金鍊斷裂或“退市”引發的問題,武漢億房研究中心主任明晶晶等專家建議,相關部門應強化房地產市場監管,重點是完善對預售資金的監管。“現在全國已有部分地方對預收款實行第三方監管,但還沒有全國性的統一規範。”
一些專家呼籲建立完善的地方產權交易平臺,在中小開發商出現資金斷裂時,能夠通過區域產權交易市場規範轉讓項目,避免項目成爲“爛尾工程”。
針對房企在註銷開發資質後出現的質量問題,北京中原地產市場研究部總監張大偉表示,有關部門應儘快建立質量追溯機制,對涉及各方進行追責,避免業主投訴無門。
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