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停售經適房、限價房是謠言。
近日,『為保公租房,暫停經適房、限價房』的網絡流言被官方確認為假消息。不過,『經適房、限價房搖號配售越來越少』的傳言並未被徹底打破,數以萬計的輪候家庭望眼欲穿,等待一套屬於自己的保障房。
與之相應的,保障房政策似乎正悄然發生著變化,公租房成為住房保障體系『新寵』。如此一來,有產權保障房似乎正走向一條充滿矛盾的道路,到底各類保障房的比例該如何分配?以租為主的保障房是否是未來的主流?
辨政
有房與有房住:
保障房應是啥方向?
保障體系由售轉租的轉變方向,足可以從保障房的歷史看出端倪。
問政
變與不變:
保障房應保障什麼?
有房,有房住……溫家寶總理對於保障房建設的一席話,正揭示了保障房體系的本質問題:保障房應該保障什麼?是保障人們擁有住房,還是保障人們擁有住處?在社會各界一次次呼吁保障房不應成為致富手段的背後,這一問題至今尚沒有得到解答。不過我們仍可以從不同人對於保障房的看法中,得到答案的些許啟示。
口風轉了:從『以售為主』到『以租為主』?
1991年,國務院《關於繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》發布,在那個買房尚不普及的年代,『保障』二字甚至沒有出現在『通知』中,只有一句『大力發展經濟適用的商品住房,優先解決無房戶和住房困難戶的住房問題』被寫入,讓人們看到了保障房的影子。
至20世紀末的幾年,『經濟適用房』走入公眾視野並迅速發展起來。『排隊搶經適房』,『經適房資格能賣十幾萬元』化為一條條新聞與傳說,流傳了數年之久。在經濟適用房興盛的數年中,『公租房』在官方語境與公眾輿論中,均是個不被提及的詞匯。
2006年8月,『租賃型經濟適用房』的提法出現在住建部官員的口中,並稱未來『廉租房、租賃型經濟適用房及限價商品房三者將共同組成實物型的住宅保障』。媒體中也開始推出『重買輕租』的住宅市場將變成『租售並舉』這一說法。
不過『租賃型經濟適用房』並未真正出現,轉而限價商品房成為市場主流。有產權能交易,價格遠低於商品房價格,限價房有著顯而易見的吸引力並在2008年後迅速火爆。據北京市住建委網站數據,截至2012年2月17日,北京市已備案審核通過限價商品住房申請者159416戶,這一數字遠超過經濟適用住房與廉租住房備案申請家庭之和。
如何滿足如此巨大的需求,也成為有關部門的新難題,據現有數據計算,如按照目前保障房建設速度,僅消化現有需求便要四五年時間。
也是在此背景下,公租房開始出現並頻繁顯現在各種官方表述之中。較之『賣一套少一套』的有產權保障房,可以循環利用的公租房、廉租房,無疑更能滿足保障房體系的龐大住房需求量。
2011年初,『北京市住房城鄉建設委2010年工作總結和2011年工作思路』中,明確出現了『要全面完成住房保障由「以售為主」向「租售並舉、以租為主」轉變』的語句。海淀區的闢謠公告中,也再次申明了『租售並舉、以租為主』的原則。
2012年的開端,公租房勢壓經適房限價房尤為明顯,住建部為公租房戶型征集意見開保障房征求意見之先河;《北京市『十二五』時期住房保障規劃》出臺,更把『切實增加公共租賃住房供應比例和規模』寫進了標題。而在近日召開的政府工作報告征求意見座談會上,國務院總理溫家寶再次表示,將來不一定人人都擁有自己的房,但人人都要有住處。
有房,有房住,一字之差,足以為保障房體系劃下方向。
目標變了:公租房佔比寫進『十二五』
京城保障房體系,還會給有產權保障房多少空間?
北京市住建委的2010年工作總結中,曾明確表述『全年配售經適房、限價房5.3萬套,基本解決了2009年以前輪候家庭住房問題。』
而按照住建委官方網站資料中『2011年全市保障性住房建設、收購計劃』的表述,將『公開配租配售保障性住房10萬套,公共租賃房佔60%以上』,雖然最終數字仍未出爐,不過照此計劃計算,留給有產權保障房的空間不超過4萬套。
在2012年的建設、收購計劃中,公開配租配售的保障性住房目標降為9萬套,公共租賃房佔比卻沒有再次提及。這一數字轉為《北京市『十二五』時期住房保障規劃》中的發展目標,仍是60%——公租房『佔到公開配租配售保障性住房的60%以上』。
若再結合該規劃中『建設、收購各類保障性住房100萬套,其中公開配租配售50萬套』的總目標,約可推算出經適房限價房仍有不到20萬套的空間,除去2011年已消化的數萬套,未來4年中,京城有產權保障房的數量,將約為十餘萬套。然而這個數字,仍無法填平經適房、限價房目前的剛性需求。
難以滿足的需求,同樣要靠公租房解決。據記者了解,京城少數經適房、限價房申請者接到所在街道聯系,建議改申請經適房、限價房為申請公租房,並承諾公租房將更快配租。計劃的轉變,正逐漸明晰有關部門對於保障房體系建設的思路。也正是這樣的操作方式,造成了海淀區停售限價房的傳言。
『因為一套兩限房,生活能差十年』
劉一民(化名,西城區限價房申請者,入住兩限房近兩年):
在限價房申請的這十幾萬人裡,我算是運氣好的,一來我申請得早,二來我父母年紀大,享受了優先的待遇。剛開始申請限價房的時候,還是有點兒猶豫的,那時候限價房的價格優勢並不明顯,位置都在五環外。第一次搖中,我就棄選了,因為覺得跟心中的預期還是有差距;不過又搖了幾次,眼瞅著房源越來越少,距離越來越遠,再次搖中我就趕緊選了一套,五環外,6500元一平方米,一套兩居室下來50多萬。現在已三年時間,這優勢就顯示出來了。我的一個朋友,在我附近買的商品房,2萬的均價,房子比我小20平方米,房價卻比我高出70萬。
這70萬什麼概念?按照北京的平均收入計算,這70萬得是十年的收入。等於因為一套兩限房,我們兩家的生活能差十年。這樣說當然有點兒誇張,不過道理是這個道理。算過這筆賬後,為什麼限價房都搶著要就很好理解了。
跟我一起申請的朋友,還有至今沒有搖中的,說實話這心情是越來越絕望。去年一年,我們區搖號也沒有幾次,房源已經快到六環了;今後公租房成了發展重點,限價房更沒地建設了。等還是不等,現在成了大家最頭疼的事了。
『誰能擔保一輩子都是這個收入水平啊』
李麗(化名,石景山區限價房申請者,已獲得燕山水泥廠項目購買資格,雖然超過8000元的均價令她難以接受,不過最終仍選擇出手):
聽說街道已經詢問大家意見了,沒有選上限價房的,可以轉成公租房。公租房就在地鐵旁邊,位置不錯,比我們這限價房好多了。不過好多人都要繼續等,因為公租房的租金也不便宜,而且還老審核,誰能擔保一輩子都是這個收入水平啊!收入一漲還得被請出去,這住進去得多糾結啊,一跳槽連房子都跳沒了。
老百姓為什麼想要房?還不就是圖個安全感,住進去不會有房東突然跳出來說不讓住了。我感覺公租房雖然解決了住的問題,可沒解決這安全感的問題。
現在不老提退出機制嗎,我覺得不能簡單理解成退出機制就是我把房子退了。公租房可不可以像當年的老公房一樣,嚴進寬出。資格審核嚴格一些,但只要符合資格審核的,可以給一個相對長的租期,例如10年,這10年間就算你的收入提高了,也不會讓你退房,只是提高租金,這樣沒有安全感的問題就能解決。或者你收入高了,可以出錢把公租房買下來,有產權可以交易,這不一樣等於『退出』了嗎,政府也可以回籠資金蓋新房,解決新需求。
『保障房比例要根據當地條件』
竹立家(國家行政學院教授):
保障房主要解決的是有房住的問題,在市場經濟條件下,解決有房產的問題當然還是要靠商品房市場。
現在保障房分為廉租公租、經適房限價房多種形式,至於這幾種形式的具體比例,要根據當地條件來決定。例如海淀區,海淀區的特點是白領多,大學畢業就業的人多,這些人的需求是先解決住的問題,纔能安心工作。所以要把公租房作為重點,經適房限價房要建但比重比較小,我認為是很正常的。這也提示我們各級政府對於保障房的建設管理要因地制宜。
現在對保障房的需求多,想要解決問題當然加快建設是大原則,同時也要注意政策導向。現實地說,想要靠保障房在幾年內解決老百姓有房住的問題,實現起來還是有難度的。還是要靠市場來解決,政策性住房只能是一種補充,是來雪中送炭的,不是來錦上添花的,更不應該成為某些人增加財富的手段。所以從公共利益來出發,從政策的角度來考慮,不能把居民都有產權房作為保障房政策的方向,朝著公租房發展是毋庸置疑的。
主筆:吳楠
素描:宋溪H185