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中新大廈去年6月寫字樓單位報稅價與市場價都在1.2萬元/m2左右,今年1月成交一個寫字樓單位成交價一樣,但稅局評估價卻反彈到1.4萬多元/m2。
出租房產稅率下調全市大部分出租房屋業主都能從中受惠
由於去年11月起營業稅起征點上調,月租1000元~20000元間的個人出租屋租賃收入稅負減輕,月租20000元以上的則略有調高。據了解,對住宅來說,月租1000~2000元對應的出租房產稅稅率由6%下調至4.7%,月租2000~20000元適用的出租房產稅稅率由8%下調至6.7%;非住宅的出租房產稅下調幅度更加明顯,月租1000~2000元的出租房產稅稅率由14%下調至6.7%,月租2000~20000元對應的出租房產稅稅率也從14%下調至8.7%,月租兩萬元以上的非住宅出租房產稅率則由14%微調至14.3%。據中原地產住宅租賃成交數據顯示,2000元以下的月租佔交易宗數的30%左右;2000~20000的月租佔交易宗數70%。這意味著全市出租業主基本上都會從兩萬元以下的出租房產稅稅率下調中受惠。文/圖:記者李鳳荷
中原地產研究部副經理瞿中奇表示,目前政府下調月租兩萬以下的出租房產稅稅率,在減負之餘也有提高業主交稅積極性的用意。他認為,出租房產稅稅率分四檔跨度過大,建議政府可適當細分納稅月租的區間,重點監控高租金板塊。滿堂紅寫字樓專家葛艷萍小姐認為,由於商用物業的租客必須租賃備案纔可以辦理營業執照,故此寫字樓和商鋪的業主繳出租房產稅的比例非常高,約為95%。此次非住宅的出租房產稅下調,有可能吸引更多住宅投資者轉入寫字樓投資。
非住宅業主交稅幾乎百分百
葛艷萍表示,由於租用商業物業的租客多是以此為經營場所,故此他們會以租賃場所來辦理營業執照,商業物業的租客必定會要求業主開租賃發票,因此商業物業的業主繳交出租房產稅的比例非常高。而住宅經紀促成交易時會告知業主有納稅業務,但大部分業主基本上都選擇『側側膊,唔多覺』的回避態度。
黎小姐2004年曾在天河天朗明居擁有一套出租物業。當時她把物業出租給一個日資企業的員工,這位員工從武漢來廣州工作,有2000元的房租補貼,故此黎小姐需為該公司開具租賃發票。當時月租2000元的住宅適用10%的出租房產稅,她要支付200元的稅,不過由於當時天朗明居兩房單位的租金在1600元左右,除去出租房產稅,她的房屋淨月租為1800元,已比市場價高不少。
朱女士在珠江新城保利心語有一套三房出租,她坦承,該房屋100平方米出頭,月租4600元,她沒有交出租房產稅。朱女士表示,租客對此沒要求,作為業主她覺得能省就省。
稅率下調住宅業主或轉商鋪投資
此次政府把非住宅出租收入納稅檔次細分為4檔,月租在2000~20000元之間的出租房產稅稅率下調為8.7%,將促使一些投資者專門尋找總價在300萬~400萬元以內的寫字樓單位,因為這類型寫字樓總額不高,風險較小,投資回報率較高,比同地段住宅租賃價格貴一倍;稅收降後,300萬~400萬元左右的寫字樓的月租通常在20000元以下,剛好不超標。
滿堂紅葛艷萍表示,住宅投資者轉商業地產投資者,面臨三大難題,第一,總額較大;第二,稅收高達14%,較重;第三,管理費較貴,空置期壓力較大。以往月租1000元以上的非住宅出租收入稅率統一為14%,稅收較重,是很多小企業主需考慮的一個嚴重的問題。
專家建議:征稅區間需細分
中原地產瞿中奇表示,從中原地產租賃交易看,月租1000元以下的物業只佔成交的1%或以下,而月租2000元以下租賃宗數佔30%,月租2000~20000元佔70%,其中,大部分集中在2000~10000元之間。超出20000元的住宅租賃一年成交屈指可數,主要是別墅或復式豪宅的出租。他表示,今年1月以來全市租金上調勢頭明顯,中原租賃交易的全市均價已達40元/m2/月,天河最高,達50元/m2/月。以一個50平方米的出租物業來說,租金至少要在1800元。一個普通的電梯兩房物業,月租必定超過2000元。瞿中奇認為,月租1000元以下的非住宅非常少,建議非住宅與住宅按不同月租水平來分,不需要沿用同一標准。此外,對住宅物業來說,2000元~20000元的物業適用同一稅率,目前的征稅區間跨度太大,可適當細分一下。
稅局評估價系統更新,部分房屋交易報稅價格提高
交易『報低價』空間被大大壓縮
去年底,廣州市地稅透露今年將更新物業評估價系統。記者最近從中介人士處了解到,部分區域的房屋交易報稅價格的確有所提高,其中非住宅的商鋪評估價『反彈』幅度更大,保利紅棉花園一個內街社區鋪成交價六七萬元,評估價高達十二三萬元。記者李鳳荷
商鋪寫字樓評估價『反彈』更大
中原地產寶崗大道分行高級營業經理陳盧光說,寶崗大道南北廣場一些業主與朋友以一次性付款交易,通常會報一個較低的價格到房管局遞件過戶,去年南北廣場以這種方式交易的報稅價格8000元/m2就可通過,今年報稅價從8000元提高到9000元/m2纔可通過。據了解,由於去年10月銀行系統對接二手房網簽系統,二手房成交的網簽價已與市價看齊,二手房網簽成交價在15000元/m2左右,一次性付款的報低價雖然比以往提高一千元,但仍有報低價『空間』。
陳盧光表示,非住宅物業的評估價反彈昇幅遠比住宅要厲害。如寶崗大道與南田路口的中新大廈去年6月份的寫字樓單位報稅價與市場價一致,在1.2萬元/m2左右,今年1月該行成交一個寫字樓單位,成交價也是1.2萬元/m2,但稅局評估價卻反彈到1.4萬多元/m2。買家以一次性付款70多萬元買個寫字樓自用,想不到稅費就花了40多萬元,比以前高不少。他透露,中新大廈寫字樓單位的反彈幅度相比保利紅棉花園一個社區鋪來說只是小菜一碟。保利紅棉花園一個社區鋪成交價六七萬元,評估價卻達十二三萬元,他們認為稅局可能參照江燕路一線大馬路的價格來評估保利紅棉的社區鋪價格。據記者了解,去年底廣州市地稅部門透露今年將更新物業評估價系統,當時由於房產調控市場萎縮,且一次性付款需要較強的經濟實力,故此去年底末班車效應不明顯。
參考『陽光家緣』存量房成交價
合富置業市場部高級主任梁燕明表示,目前稅局評估物業成交價,會參考『陽光家緣』存量房每月公布的成交價。億達按揭權證部副經理胡小姐也表示,買賣雙方到房管局遞件過戶,若報稅價格低於『陽光家緣』存量房的片區最低價,有可能遭到『反彈』。胡小姐表示,商用物業的評估價『反彈』時有所聞,以越秀區商鋪成交均價來說,北京路必定是最高,而其他二三線馬路的估值必定會低很多。若業主對稅局的評估價有質疑,可以聘請符合資質的評估公司對物業重新評估,再把成交合同和評估報告提交給稅局。