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□記者來信
編輯部:
近年來,隨着廣東省深圳市物業小區相繼成立業主委員會及業主委員會成立後行使選聘物業管理公司等職責,涉及業主委員會的糾紛逐年增多。
記者近日從深圳市羅湖區人民法院瞭解到,2009年,該法院受理涉及業主委員會糾紛案件7宗;2010年,受理此類案件9宗;2011年,受理此類案件13宗。由於業主委員會作爲物業小區業主大會的執行機構,代表小區業主大會從事民事活動,因而,涉業主委員會糾紛的處理結果關乎小區全體業主的利益,該類糾紛若處理不當極易造成小區業主不滿,進而引發羣體性信訪事件,應引起充分重視。
羅湖區人民法院法官向記者介紹,此類糾紛主要表現爲三類:一是業主委員會選聘新的物業公司之後,舊的物業公司受利益驅使不願撤場,業主委員會因此起訴舊物業公司撤場、移交本體維修基金、移交物管資料等;二是在業主委員會根據業主大會授權決定選聘新的物業管理公司情況下,舊物業公司對該決定不服,慫恿個別業主起訴業主委員會要求確認業主委員選舉不合法,或要求撤銷業主大會的決定;三是在小區的開發商、物業公司或其他物業使用人侵佔物業小區公共場所的情況下,業主委員會提起訴訟要求確認該公共場所屬小區全體業主所有並要求恢復該公共場所原狀。
據分析,此類糾紛產生的主要原因一方面是,從小區內部各方利益主體關係看,小區業主、業主委員會委員、物業公司之間利益關係錯綜複雜,是造成業主委員會換屆選舉及物業管理公司選聘等問題上糾紛重重的根本原因。如部分因其違章搭建行爲獲得舊物業公司庇護的業主,在業主委員會選聘新物業公司問題上,易受舊物業公司慫恿提起訴訟要求撤銷業主委員會的選聘新物業公司的決定。同時,部分物業公司爲能被業主委員會續聘,往往以各種方式影響業主委員會選舉,造成部分小區業主對業主委員會選舉不滿而產生糾紛。另一方面,從業主委員會、公司的外部監管看,政府對業主委員會的選舉及對物業公司的管理均缺乏有力的監管,是造成此類糾紛的外部原因。一般而言,物業小區建成後,均由開發商指定物業公司進行管理,無需政府部門介入;業主入住小區後,物業公司由業主自治組織即業主委員會選聘,政府部門無權選聘,因此,政府部門對業主委員會的選舉及對物業公司選聘問題均難以監管,導致此類糾紛增多。
記者認爲,爲從根本上減少涉業主委員會糾紛的發生,政府部門應增設業主委員會的監督機構,加強對業委會成員的專業培訓。根據《深圳經濟特區物業管理條例》規定,業主委員會作出決定違反法律、法規規定的,物業所在地的區主管部門或者街道辦事處,應當責令限期改正或者撤銷其決定,並通知全體業主。因此,對業主委員會的監督,是政府部門的法定職責。政府部門增設業主委員會的監督機構,加強對業委會成員的專業培訓,能從源頭上把好業主委員會成員人選關。同時要加大物業管理企業的管理監督力度,引導行業自律管理。如要規範物業服務企業的執業行爲,嚴格執行市場準入制度,對不具備資質的物業公司的違規行爲加大處罰力度,促使物業管理行爲良性發展。
此外,針對目前業主委員會成員大部分爲退休人員、素質參差不齊,一些業主委員會成員存在着拖欠物業費、騙取選票、缺乏民主意識等問題,及一些物業公司不依法提供物業管理服務、不正確行使物業管理權等屢有發生的現象,政府部門需引導、督促業主、業主委員會及物業公司正確依照物權法、《物業管理條例》等法律、法規的規定行使權利、履行義務。
本報記者遊春亮
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