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廣州樓市新政滿週年“被限購”買家苦尋置業“良策”
“我現在手上有兩套房,怎麼才能夠再買一套?如果把一套房子轉到丈母孃的名下,這樣做究竟是贈與好還是交易划算呢?”在限購令下,已經在廣州市屬10區有兩套物業的市民李先生最近有點發愁,因爲已經被限購,爲了再獲得購房資格,他從去年下半年開始就到處打聽,如何纔能有資格再買一套住宅物業,而爲了新買一套,究竟是“賣一買一”還是“送一買一”好呢?
記者發現,廣州“新國八條”細則落地已經滿一週年,其中限購的具體操作還是令不少有意置業的市民存有疑惑。針對一些市民的疑惑,廣州市國土房管局相關負責人就表示,居民家庭是指由夫妻與未成年子女組成的家庭,居民家庭並不以戶籍爲單位,孩子若成年,則脫離限購概念裏的“居民家庭”,並獨立執行限購政策。本地戶籍的兩套房家庭可以“賣一買一”。
文/記者賴偉行
個案解釋一:
兩套房家庭可“賣一買一”
三套房家庭可“賣二買一”
廣州“新國八條”細則簡而言之就是兩句話:在全市10區範圍內,一是對在本市已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,限購1套住房。二就是對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停在本市向其售房。這也意味着,在這一限購政策下,本地戶籍的兩套房家庭可以“賣一買一”,而三套房家庭也可以“賣二買一”。
個案解釋二:
銀行貸款認房又認貸
額度緊張二套房貸難
市民林女士是一事業單位員工,目前已有一套房的她希望再買一套,不過之前一套房的貸款還未還清,林女士很想知道在目前的政策下自己能否再申請銀行貸款。
記者瞭解到,根據住建部等三部門出臺《關於規範商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》,明確二套房認定以家庭爲單位,並執行“認房又認貸”的原則。就是說,如果林女士之前已申請享受過房貸達兩次甚至以上,無論她現在有多少套物業,都不能再申請房貸了。不過,如果林女士過去只有一次房貸記錄,目前只有一套自有住房,是可以按照規定再度申請房貸。例如,按照部分銀行的規定,申請房貸人的月收入應至少爲月供額的2倍,只要林女士開出的收入證明和工資流水賬等資料,能證明其月收入扣除目前的月供額,是其新申請房貸的月供額的2倍,可以再申請房貸。
個案解釋三:
女婿房產想轉贈丈母孃
省不了契稅還得多交稅
李先生和太太結婚2年,嫌原來位於海珠區日常居住的房子區位不好,一直在尋找新的大房子,同時李先生還有一套小戶型單位在放租。由於李先生的父母都在外地,所以他打算把房子過戶到丈母孃名下,這樣自己就可以獲得購買新一套房子的資格。
李先生準備把手頭上的一套物業轉給自己的丈母孃,按他的理解,贈與應該更爲划算。但是記者諮詢稅務部門駐在廣州市房地產交易登記中心的工作人員後卻發現,結果未必如此。因爲女婿與丈母孃屬於非直系親屬的關係,所以比起直系親屬,除了都要交納按房屋評估價徵收、稅率爲3%的契稅外,可能還需要繳納稅率爲20%的個人所得稅以及稅率爲5.5%的營業稅,並不一定比交易更划算。
李先生準備轉送的是一套90平方米以上、出證5年以上的物業,交易的話需要繳交3%的契稅,而贈與無論如何契稅都爲3%,這一項上雙方無差別。但贈與需要繳納20%的所得稅和5.5%的營業稅,而交易只要繳納按差額徵收的所得稅和全額免徵營業稅,在這種情況下,交易的稅費確實可能會更低。
個案解釋四:
子女欲把房子贈與外地父母
父母如有穗十區房不能獲贈
“我想把現在的一套番禺郊區房過名到還在鄉下的父母名下,自己再在南沙買一套,不知道行不行?”市民馬女士想知道,如何才能把房子贈與給父母,實現再購房。廣州市國土房管局相關負責人就表示,雖然直系親屬間的贈與不納入限購範圍,但是獲得住房後同樣也要計算住房套數了。主要有兩種情況: 1.子女把房子贈與給外地的父母,如父母在廣州十區沒有住房,父母不需提供納稅或社保證明,可接受1套贈與房。但如外地父母已有1套廣州十區內的住房,就不能接受子女贈與房了。2.如果父母是廣州市戶籍的,父母沒有廣州房產最多可以接受子女的2套住房贈與,父母已經有1套房產的就只能接受子女的1套住房贈與,但如果已經有了2套房產的就不能接受贈與了。
個案解釋五:
父母子女共有產權
房屋互贈不限套數
市民鄧先生已有兩套房,每套房除了寫上夫妻名字外,還加上女兒的名字。在限購令下,鄧先生希望把房屋都贈與孩子,這樣自己又能獲得購房資格。他只需按房屋評估價計算女兒所佔份額繳納有關稅費。
市國土房管局表示,針對父母子女限購前已共有產權的住房,即使父母或子女已被限購,其中一方還是可以把自己一半的產權贈與給另一方,不限套數。
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