|
||||
據《廣州日報》報道
隨着監管部門控制漸緊和兌付壓力漸大,目前房地產信託的發行量出現大幅收縮。但另一種頂着其他信託旗號、事實上資金依然流入地產行業的“馬甲信託”正在迅猛擴張。業內人士提醒,這種“馬甲信託”非常隱蔽,投資者一旦購買此類信託,等於是以普通產品的收益率,承擔了房地產行業的高風險,是非常不划算的事情。
從去年7月開始越來越嚴格的監管措施,一點一點地將原本野蠻擴張的房地產信託逼進了死角。
根據普益財富發佈的研究報告,2011年,一共有4051款集合信託產品成立,其中房地產信託爲756款,佔比爲18.66%。在資金方面,房地產信託合計募集資金2015.55億元,約佔整個集合信託募集資金量的近三成。
據其統計,去年房地產信託雖然整體有所增長,但低於整個集合信託的平均增速,也低於地產信託2010年的增速。
投資者承擔高風險
信託人士劉擎直言,“馬甲信託”除了可以繞開銀監會對房地產信託的審批和監管外,還可以大大降低房企融資成本。
普益財富信託研究員範傑算了一筆賬,一個企業要發行一個信託產品,除了預期年化收益之外,還要支付給信託公司1%至2%的信託費,給代銷銀行2%左右的代銷費用,此外還有託管費等。
房地產企業目前屬於高風險的行業,地產信託預期年化收益率在12%左右的比比皆是,加上各方的費用,公司需付出的融資成本逼近20%,比其他產品高5%左右。
而通過改變標的物、取消房地產信託名稱等方式僞裝出的“馬甲信託”,則可以以普通產品的融資成本,“騰挪”來大量資金。對於目前普遍資金緊張的房地產業來說,融資成本的下降非常有吸引力。
“但是對於投資者來說,事實上是以普通產品的收益率,承擔了房地產行業的高風險,非常吃虧。”資深信託人士劉擎表示。同時,“馬甲信託”也使得監管數據失真。“現在銀監會都不知道到底有多少信託資金是流向房地產的,完全沒有辦法監管,也容易讓房地產調控措施打折扣。”
新發房產信託比例收縮
而進入今年,房地產信託的發行更爲疲弱。根據用益信託網統計,上週,投向房地產的信託資金在整個集合信託資金中的比例已經縮減到兩成。而今年頭兩個月發行房地產信託產品僅僅29款,不到去年總量的4%。
另一方面,房地產信託還款期正集中到來。中金公司報告指出,2012年預計到期信託規模2234億元,總還款額約2500億元,2013年預計到期規模2816億元。
銀監會近日也對房地產信貸風險發出密集提示,要求信託公司做實做細房地產信託業務分析,及時應對,建立退出機制。
“馬甲信託”成新捷徑
由於信託公司並沒有公開披露平臺,2012年到底有多少房地產信託面臨到期無法計算。而更加無法計算的,是數目不明、規模龐大的房地產“馬甲信託”。
資深信託人士劉擎告訴記者,不少信託產品爲逃避監管,以投資工商企業、股權質押、特定資產收益權爲包裝,以關聯公司的上市股權、地產等做質押,但實際投向領域卻是房地產,且這些房企通常因爲資質不佳根本無法“光明正大”地發行房地產信託,爲未來兌付埋下更大的風險“地雷”。這在業內被戲稱爲“馬甲信託”。在房地產信託日漸式微的今天,它正成爲房地產企業曲線融資的捷徑之一。
另一位信託研究人員也坦言,“只要主體是房地產公司,或集團下屬是房地產公司的,或者是同一個‘孃家’的下屬兩家企業,募集資金都有可能曲線進入房地產。”
在今年年初,一款名爲“洋河股份股權收益權投資集合資金信託計劃”的股權質押信託曾經引起過廣泛爭議。該信託計劃擬募資1.5億元至2.5億元,期限12個月至24個月,預期收益率9%至10%/年,信託資金用途則是用於受讓洋河集團持有的洋河股份不超過508萬股限售流通股股權收益權。但是由於質押價格不精確、資金用途不明等多個疑點,有信託公司的知情人士猜測,該產品的資金事實上是投向了房地產。
“其實很多股權收益權產品實質上都是房地產企業融資。”一位銀行系信託公司人士直言稱。
記者查詢信託產品瞭解到,僅今年1月份在售的“藍島新型材料一期貸款項目集合資金信託計劃”、“科瑞集團貸款集合資金信託計劃”、“自貢市榮新建築工程有限公司流動資金貸款集合資金信託計劃”等多家信託產品,發行文件上標明的資金投向領域是工商企業,但從資金運營披露來看實際投向就是房地產。
支招
如何識別“馬甲信託”?
1.詢問信託經理或銷售人員該項目是否按照房地產信託的監管程序事前報備,並要求其書面承諾;
2.查問信託資金真實用途,是不是房地產或主營爲房地產的公司;
3.對認購信託的過程錄音錄像,如有被銷售人員或信託公司“忽悠”的細節,日後可作爲投訴或訴訟的依據;
4.投資房地產信託產品,應在房地產市場局勢穩定一些後再說。
| ||