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一線商圈的在售二手商鋪數量始終有限
近期總價在100萬元以內、入市門檻相對較低的二手商鋪更受投資者的歡迎
視點
2012年住宅限購、限貸等政策繼續,投資者進入住宅市場的難度不減。在此背景下,商業物業『一鋪養三代』的觀念再次被商家放大,商鋪成為很多投資者的不二選擇。
合富置業市場部高級主任梁燕明表示,市中心一線商圈仍是投資者關注的熱點,但由於一線商圈在售的二手商鋪數量有限,加上優質商鋪業主存在惜售心態,盡管市場關注度增加,但交投活躍度仍然未能體現出來。基於一線商圈商鋪在售鋪源不多,促使商鋪交投熱點向非一線商圈發展,這已成為商鋪投資市場的新趨勢。
100萬元以內二手商鋪受青睞
在調控政策下,中小投資客在住宅上的投資基本停手,有相當一部分轉向了商業物業。合富置業首席市場分析師龍斌表示,2011年受住宅限購以及通脹高企影響,不少投資資金轉投商鋪市場。二手商鋪的需求也大幅增加。據廣州市國土資源與房屋管理局數據顯示,2011年廣州二手商鋪的成交宗數較2010年大幅增加九成四,但成交面積的增幅均不足一成。由此可見,2011年以來小面積的二手商鋪受到市場熱烈追捧。
據悉,總價100萬元或以下的產權式小商鋪成為中小型投資者追逐的新『潮流』。商用物業的投資客多為手頭有一定閑錢,但苦於尋找投資途徑的小投資客,而實力強勁的職業投資客不多。據合富置業成交數據統計,2011年總價在100萬元或以下的二手商鋪成交比例高達42%。
一線商圈商鋪供應少、價格高
盡管現時有不少投資者從住宅轉向商鋪市場,但是商鋪市場與住宅市場有著明顯的差異。首先是供應量遠遠不及住宅,尤其是在市中心一線商圈,優質商鋪的放盤非常少。不少業主在未找到投資回報更理想的商鋪之前,普遍不會輕易將手上持有的商鋪出售,因此市中心一線商圈內優質商鋪一向都少有放盤。自2011年初住宅市場限購之後,投資者對商鋪市場的關注度日益增加,促使二手商鋪售價亦有所上昇,目前市中心二手商鋪價格普遍較高,為降低入市門檻,投資者會傾向於選擇面積稍小一些的商鋪進行投資。據合富置業成交數據統計,2011年面積在50平方米或以下的小面積商鋪佔據成交主力位置,成交比例高達六成以上。
小資本轉向非一線商圈投資
目前,廣州市二手商鋪的平均租金回報率約為4%,大部分投資者仍會以物業昇值作為投資目標,因此,在市中心一線商圈商鋪放盤相對有限的情況下,不少投資者將目光轉向二三線商圈或外圍區域。調控政策下,中小投資客在住宅上的投資基本停手,有相當一部分轉向了商業物業。中原地產增城的一位營業經理告訴記者,2月中旬以來,住宅成交有所回昇,到增城尋找商鋪的顧客增加,而增城商鋪供應量無論是一手還是二手都還比較充裕。一些顧客會在鳳凰城尋找社區鋪,這些鋪面的單價一般在2萬-3萬元/平方米。也有投資客會到新塘的中心區尋找商鋪,根據位置不同,單價從1萬元到5萬元都有。大多數的投資客會選擇100萬-200萬元之間的商鋪,租金大概在7000-8000元/月。
梁燕明表示,市中心一線商圈附近的『潛力路段』,逐漸吸引投資者的關注,如人民中路、康王北路、中山六路等路段,其發展潛力和投資價值已逐步受到投資者的關注。不過,投資這些二三線路段以及外圍區域的商鋪,無論增值潛力如何,投資者都要做好長期投入的准備。由於二手商鋪在交易過程中有較高的稅費,頻繁交易的成交相當高,因此,在買入的時候,投資者除了考慮租金回報外,還需要做好長期投入資金及心理的准備。
文/圖趙亞洲
趙亞洲