|
||||
文/羊城晚報記者趙亞洲
全國“兩會”結束,其間關於房地產的話題大爲降溫。“兩會”後房地產市場將會怎麼走?一直在冷眼旁觀的合富輝煌首席分析師黎文江對羊城晚報記者表示,沒有更壞的消息就算是好消息,此時無聲勝有聲,不少開發商已經注意到一個事實,那就是“剛需大戰年”正在到來,“一個奇妙的變化是,‘70/90’,以前是停留在口頭上的、概念上的,2012年將會變成真正落地的東西”。
風向:政府態度微妙變化
“爲什麼‘兩會’後涉及房地產的聲音大爲減少?因爲中央早就用行動打過‘預防針’。”千里投資顧問有限公司董事長廖炳光指出,從佛山新政“一日遊”、蕪湖新政“三日遊”到上海舊政新解“七日遊”,地方政府蠢蠢欲動,中央則是“露頭就打”,調控不動搖的態度已經明確傳達,“地方政府想改變都不成功,開發商就別不知趣了”。
一方面是一如既往的“壓”,值得注意的是,另一方面,中央也悄然加大了“保”的力度。在全國“兩會”即將結束之際,集合了住建部、發改委、民政部、財政部、國土部、央行、銀監會七部委《關於繼續做好房地產市場調控和加快保障性住房建設問題》的報告被披露,報告提出,在堅決抑制不合理住房需求的同時,保證首套住房貸款供給,要繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施,嚴格執行二套房認定標準。房地產專家韓世同指出,這一報告,與此前四大銀行開會,決定首套住房貸款執行基本利率是一脈相承的。有保有壓,區別明顯:凡是涉及投資投機需求放鬆的,一律叫停;凡是有關剛性需求的,即使稍有出頭,也會睜一隻眼閉一隻眼。
市場:搶佔剛需續當“大哥”
本月12日,萬科發佈2011年年報,繼2010年銷售額突破千億元、蟬聯行業銷售冠軍後,2011年第二次成爲行業內唯一住宅年度銷售過千億元的公司。本月13日,萬科A股無視地產股板塊整體低迷,開盤即直線上衝,全天漲幅達2.4%。證券在線首席運營官張春志指出,在2011年惡劣的經營環境下,萬科坐穩地產行業“大哥”的位置,裏面有一個數字功不可沒———144平方米以下戶型佔比達88%,產品結構延續了以剛性需求爲消費主力的中小戶型普通商品房爲主的特徵,因此,在萬科已進入的54個城市中,25個城市的銷售業績名列當地市場前三甲,11城排名首位也就不奇怪了。
黎文江指出,恆大、碧桂園去年的銷售業績也很不錯,主要因爲其產品價位較低,拿地以二三線城市爲主,有剛性需求支撐。地多,開發量也大,比如碧桂園2007年上市的時候,土地儲備有5400萬平方米,現在只剩下3000萬平方米。現在廣州人氣旺的樓盤有什麼特徵,產品定位直指剛性需求的,便能實現熱銷。
轉變:抱緊“70/90”生存法則
“前幾年,廣州樓市的產品結構是畸形的,開發商拿一塊地就想做大戶型、做豪宅,這類產品買家人數少、產品多,買家人數最多的90平方米以下的小戶型,市場上卻很少見。”中原地產項目部總經理黃韜分析說,在這種“倒金字塔”的結構下,開發商流行變着法子將兩套單位打通來賣,現在,投資投機需求被擠出,多個樓盤都在自食苦果。據合富輝煌提供的監測數據顯示,2011年,144平方米以上的戶型佔了全年銷量的30%以上,90平方米及以下的戶型佔比接近50%。
“2012年,開發商之間的競爭只能在剛性需求戰場中展開,這是十多年來都未有過的,從這個意義上來說,或許2012年可以稱作真正的剛需元年。”黎文江指出,很有意思的一個結果是,中央原來要求的“70/90”很可能成爲開發商的生存法則,會真正落地,這是被市場逼出來的,主要由兩條線來完成:一是保障房大批入市,以小戶型爲主;二是商品房供應轉向中小戶型。90平方米以下的戶型,保障房大概有一兩萬套,佔比約20%;商品房佔比50%,加起來約70%。現在有一些還在做土地基礎的工程還來得及改,已經有開發商想改戶型了。同時,黎文江希望買家也能“領情”、抓住機會,政府、開發商、銀行各個方面都爲剛性需求做了這麼多工作,“一起來玩才行,我出牌了,爲什麼你不出牌呢”?!
更多精彩……
風頭躉“保守”招商搶跑,400億存貨降價求生市場直擊政策定調,剛需盤再現“日光”
風頭躉
“保守”招商搶跑,400億存貨降價求生
市場直擊
政策定調,剛需盤再現“日光”
詳見B10
剛需
趙亞洲