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圖/全景
觀察
今年,住宅冷,商業熱的現象仍在持續,廣州的商業地產也呈現出多點布局、多板塊齊頭並進之勢。在一些新興區域如番禺華南板塊、廣佛交界帶以及越秀等老城區最近也有不少新型寫字樓冒出,對於它們來說,珠江新城是一道需要跨過去的檻,它們沒有CBD名頭,沒有摩天大樓林立的氣派,但它們共同選擇了一個新的方向———總部經濟,並拉來所在區域的地方政府一起出招,在產品定位、運營模式、招商策略方面,進行差異化競爭,要從珠江新城口裡搶一口食。
文/羊城晚報記者
趙亞洲
圖/全景
未有產品,先講理念
近日,兩場名為『駐粵駐穗商會總部基地研討會』的活動,分別在廣州南站綠道驛站和招商金山谷舉辦,本次研討會由於番禺區政府與廣州市協作辦公室主辦,但參與者都知道,這顯然是在為招商金山谷正在建的『金山谷意庫』商業寫字樓項目預熱。會議當天,包括來自福建省政府駐穗辦、安徽省政府駐穗辦、重慶商會、溫州商會、臺州商會等駐穗機構共約60位嘉賓與相關部門的專家到場。招商地產廣州公司營銷總監關瑜介紹,『金山谷意庫』全部建成後,要引進不少於150家的大中型企業,形成南廣州較有規模的總部辦公園區。定位高,招商不易,開發商為如何與珠江新城等搶客人可謂絞盡腦汁,房地產專家韓世同認為,向商會進行推銷,是比較新穎的辦法,問題要看這些商家對在番禺這樣一個地方搞總部,能有多大的認同度。開發商方面表示,Office Park(公園式辦公區)是歐美發達國家比較流行的一種模式,這種模式在廣州將是第一個,在設計上與珠江新城有較大差別。
此總部經濟非彼總部經濟
打總部經濟的牌子,在廣州商業項目早已不新鮮。不過,近年來,這一概念本身也在變化。中立地產寫字樓部總經理文志堅指出,與上海、北京等吸引世界500強企業總部落戶的優勢相比,廣州地區更適宜的是引進區域性總部,又或者是本身注冊、發展於本地的企業總部。在招商方面拼大、拼高,都不是廣州商業項目理性選擇。文志堅介紹稱,合景泰富領匯創展商務中心的供不應求之後,又在科學城等地接連做了兩三個獨棟寫字樓項目推出,面積成倍地增長,企業趕來提前『定制』,一個企業獨買一棟,這也是一種『總部』的概念。
最近,位於廣佛交界帶的一個商業項目,更是直接命名為『中企綠色總部』,大力推廣其百餘棟企業獨棟寫字樓。近期有一個產品的拍賣會,預交五萬即可參加中企綠色總部十套單位的拍賣會,或是預交五萬,可得到『5萬元當10萬元』的優惠。據銷售人員稱,其定位是廣佛核心地段的『獨立商墅總部』,企業客戶可以選擇獨立辦公,獨立產權,獨立冠名是該三種方式入駐。中原地產三級市場發展部總監劉廣浩分析指出,不少中小型企業對於這類項目的興趣點,在於該項目能夠自主辦公,並擁有自己的公司形象,但由於地理位置較偏,適合的商家數目相對有限。
政府扶持:
『總部』招商的強靠山
打出總部經濟牌的商業項目,無一不找來地方政府做靠山,並在宣傳上突出政策扶持等賣點。如在去年已經開始招商的合生珠江國際大廈,在開業時,就請來越秀區政府有關領導,搞了『總部經濟授牌儀式』,據稱,有屈臣氏、易春秋律師事務所、廣州酒家和太平洋保險等企業有意在此設立相關總部。據該項目常務副總經理金歡介紹,該項目按最新的甲級寫字樓設計,位置在老城越秀區,並非像天河這樣比較熱門的中央商務區,租金更實惠,目前120元/平方米·月,同樣的產品,在珠江新城,至少要到200元/平方米·月,還有就是政府的扶持意向比較明確。越秀區經貿局的一位副局長向《羊城晚報》記者表示,在招商方面,在越秀區做局長,比天河區的局長要做多很多工作,天河區的寫字樓,建起來後,可以坐在辦公室等客上門,但在越秀區,則要走出去。不過,該位局長也表示,越秀區的政策優勢也較明顯,對於新入駐總部基地的企業,將提供包括辦公補貼,稅收優惠、減免,重點企業人纔的子女入學等方面都會有傾斜。
珠江新城甲級寫字樓5年內租金預算
產品辦公面積月租金平均年租金5年內租金
(含物管)
甲級寫字樓500-800平方米220-192萬600-960萬元
廣州外圍區域獨棟寫字樓群辦公樓預算
產品辦公面積月租金平均年租金5年內租金
(含物管)
別墅式總500-800萬平方米企業約700萬
部辦公樓有自主產權
資料來源:中企綠色總部整理/趙亞洲
趙亞洲