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樓市的變化影響著購房者的態度。
●住宅成交中止『六連昇』
●購房者觀望氣氛再度起
●有樓盤推出『0月供』購房
中央再次重申房地產調控政策不放松,樓市觀望氣氛再起,東莞住宅成交停止六連昇。與此同時,部分開發商醞釀降價,個盤驚現『0月供』,已降價開發商醞釀第二跳,第二波降價潮或將到來……
文/記者蔣幸端圖/記者盧政
數據:住宅成交首現回落
近期,東莞樓市觀望氣氛再起,從住宅成交量來看,已經連續上昇了六周的東莞住宅成交量首次回落。
東莞中原研究部監測數據顯示,上周東莞住宅成交980套,環比前一周的998套下降1.80%。這也是開春六周以來東莞樓市成交首次出現環比下滑。從成交絕對數來看,上周全市住宅成交980套,日均140套的記錄仍然處於較高水平,但在這表面風光的背後,樓市成交還是顯出一絲疲態。
業內人士分析認為,近期樓市成交量是由個盤支橕起來的,在觀望氛圍再起的情況下,個盤成交量滑落,整體成交量也在春節後首現下滑。
記者在踩盤時也了解到,樓盤的客戶上門量較之前有所減少,個盤成交量下降。
3月18日,莞城某小戶型公寓項目開盤,業內人士透露,當天該項目住宅產品推出約112套,成交22套,成交率約為20%。
市場:『回暖』僅僅是假象?
新年以來,東莞樓市成交出現六連昇,從起初的229套到上周的998套,幾乎達到了往常旺季期間的水准。東莞中原地產研究部數據顯示,從今年春節過後7周的成交數據來看,全市住宅共成交4626套,其中成交前十的項目共1439套,佔比為32%,與去年同期相比,今年的市場集中度高出近10個百分點,個盤帶動總體成交的特征相當明顯。因而可以預見的是,隨著降價盤、低價盤逐漸消化完畢,樓市成交將不免出現『跳水』。
樓市回暖了嗎?東莞中原地產研究中心分析,由於購房者仍然存在著觀望心理,樓市尚未全面回暖。2012年春節過後7周以來,全市共有187個項目有成交記錄,其中平均每周成交7套以上的樓盤共有32個。而2011年則有207個樓盤有成交記錄,平均每周成交7套以上的樓盤有42個。剔除降價盤、低價盤,仍然有相當多的項目每周成交在2~3套之間。
個案:有樓盤推出『0月供』購房
3月11日,西平『地王』中信凱旋公館7000多元/平方米起『跳水』,並成功攬金1.5億後,中信森林湖也傳出降價消息,『樓王』單位降價至8500元/平方米出售,業內人士紛紛猜測,中信地產醞釀『第二跳』。據了解,中信森林湖蘭溪谷8棟新品將於本周發售,主推128~145平方米剛需產品,8棟雖然是中央樓王,但定價低於預期,預計8000元/平方米起賣,均價僅為8500元/平方米。
此外,降價促銷的效果顯著,不少開發商也再次醞釀降價,在降低首付、墊首付成功促銷後,『0月供』新促銷方法驚現東莞。據了解,東莞常平某樓盤一成首付,以4900元/平方米左右價格促銷,兩周成功銷售100多套,近日,該樓盤再次推出新的促銷方法,在交樓前『0月供』,成功地吸引了剛需購房者。據介紹,購房者在購買該樓盤後,在交樓前月供由開發商墊付,對於剛需購房者來說頗具吸引力。
市場反應
局部觀望已出現
部分購房者看跌
受政策調控及房貸利率調整的影響,購房者普遍看跌樓市,觀望已經出現。東莞中原地產策略研究中心總監表示,中央再次重申房地產調控政策不放松,使得樓市出現觀望,加上其他城市銀行首套住房貸款利率8.5折,東莞購房者對優惠利率的預期存在,因此很多首套房購房者也進入等待觀望,此外,由中信帶頭的大幅度跳水,其他開發商跟進,也引發了購房者的看跌心理,造成觀望潮出現。
合富輝煌東莞市場研究部也表示,隨著近期兩會召開,政府樓市調控顯現了要房價合理回歸的堅定與決心,這些因素也可能造成東莞樓市觀望氛圍的回昇。
記者隨機采訪了部分購房者,不少購房者表示,現在樓市政策繼續收緊,開發商紛紛降價促銷,要繼續等等再買房。年前就准備買房的劉女士表示,原本打算在近期就購房的,但是看到中央強調樓市調控政策不放松,現在降價的樓盤又多,因此打算等一段時間再買房。
分析
開發商加緊時機走量
對於開發商降價,東莞中原策略總監車德銳認為,目前出現降價現象,是開發商應對樓市調整期的一種策略。
作為東莞最有影響力的龍頭開發商之一——中信地產在中信·凱旋公館洋房產品上市之際即采用高周轉快速回籠資金的銷售策略,顯然有著深遠考慮。東莞中原地產研究中心認為,自2011年四季度以來,全國樓市下行態勢明顯,總體成交量節節下滑,一些品牌開發商如龍湖、萬科、保利、招商、恆大、富力等大型房企紛紛降價促銷。隨著4月份的到來,房企在二三季度即將迎來債務到期兌付高峰,資金需求巨大,對於開發商來說,他們的策略應該是走量回籠資金,以解決資金流的問題。此外由於西平片區潛在供應量巨大,後市競爭激勵,盡早走量回籠資金,無疑將先人一步把握市場先機,將來在後市中也能掌握主動權。
預測
5月份第二輪
降價潮或將來臨
東莞中原地產研究中心表示,3月下旬至4月份,全市將陸續有項目開盤,預計屆時樓市成交仍然有不錯的記錄。但開盤過後能否繼續保持熱銷態勢,在樓市觀望氛圍未能全面打破的情況下,依然是個未知數,而打破樓市觀望最有效的辦法,則仍然是降價。
『去年年底至今是第一波降價,第二波降價將從5月份開始至7、8月份。』車德銳預測,從宏觀來看,目前投資需求降低,購房以自住為主,投資需求不入市,將造成供應量越來越大,進入買方市場,樓市趨勢下行。另外,大品牌開發商降價點火,將漫延至各大城市,開發商資金鏈緊張,加快降價促銷步伐。
建議
月供佔家庭收入
的35%時可買房
房價降到多少纔可以買房?車德銳表示,判斷標准應該按照月供佔一個家庭月收入比例來算,正常來說,所有按揭貸款的月供佔比在一個三口之家的收入當中為35%的話,不會太影響生活,如果超過這個比例就會比較緊張,如果是單身家庭的話,比重可以放大,40%甚至50%比例都可以,單身的購房者資金會更加充實一些。