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目前市場以剛性需求為主。
住宅網簽套數連漲6周後首現回落業內預測後市或將保持平穩
冬去春來,伴隨著限價標准提高,中山樓市的一波『小陽春』似乎又開始出現『倒春寒』跡象。有機構監測數據顯示,一手住宅網簽在連續上漲六周後第七周首現回落。記者走訪樓市發現,雖然人氣回昇銷量增長,但開發商慎言提價,相反『抄底』、『特價』等促銷宣傳頻現,城區中心地段甚至出現『3字頭』樓盤。有業內人士根據網傳公式算出了中山的『總理房價』為3693元/平方米,多位業內人士分析中山樓價絕無可能達到此水平,預計後市均價將保持平穩。
文/記者齊華偉圖/記者羅知鋒、於濤
數據
一手住宅網簽套數連漲6周後首現回落
中山天叡地產市場總監陳彬藝根據中山國土資源局銷售備案數據統計,3月份第三周(3月12日~3月18日),住宅簽約913套、10.24萬平方米,環比跌17.9%及16.2%,一手住宅簽約連續增長六周後首次回落,而非住宅中純商業則出現強勢反彈,簽約81套、面積2.85萬平方米,環比增長達58.8%及322.5%。
記者了解到,2月初限價令標准提高至6590元/平方米之後,上月中山樓市量價齊昇,一手住宅成交面積和成交價格分別上漲了三成多和一成多,受限價標准影響最大的城區反彈也最大,一手住宅成交面積和均價分別上漲八成多和兩成多。
進入3月份後,住宅網簽也繼續保持穩步上昇態勢。所以3月份第三周(3月12日~3月18日)一手住宅的簽約數據是連續增長六周後的首次回落。
不過,陳彬藝認為,由於網簽一般較實際成交滯後,『已經持續增長了6周,有所回落也很正常。』
陳彬藝分析,網簽回落主要與近期沒有多少大盤集中開盤,市場推盤量少有關,『比如南區前一陣是在越秀星匯雲錦和萬科城市風景等帶動下實現爆發,上周就有所回落,而東區則在遠洋城帶動下實現增長。』
而上周商業出現爆發也只是暫時現象,主要是受南朗及五桂山大宗物業簽約的帶動,並不具有普遍意義。
熱點探討
『總理房價』3693元/平方米?
伴隨網簽下滑,本周中山樓市的另一個熱議話題是『總理房價』。中山大地房地產代理有限公司高級策劃經理馮瑞卿按照網上熱傳的『總理房價=全年城市居民人均可支配收入×家庭構成人口(按2個人計算)×合理的房價收入比÷90平方米(小戶型分界線)』的公式算出,中山的『總理房價』為(27699×2×6)÷90=3693元/平方米。
業內人士稱3693元/平方米不可能
中山樓價是否有可能降至該價格?馮瑞卿將此價格在其微博上發布後,立刻引來熱議,多位業內人士均表示絕無可能,天叡地產總經理凌慧在微博中表示,住房價格需考慮土地成本、建築成本及相關稅費,即中山目前大部分區域的樓價不可能降到這個水平。
而中山中原高級拓展經理植建軍也表示,一個中檔樓盤的成本價格已經接近5000元/平方米。
從記者走訪樓市的情況來看,雖然『限價令』標准提高後,部分樓盤提高了均價,開發商所提供的優惠幅度也有所收窄,但市場整體價格並未有大幅上昇,有業內人士表示,2月份數據所顯現出來的價格增長中有一部分是因之前限價而未實際成交的樓盤簽約所致。
從近期推貨的多個樓盤來看也均是『低價』入市,從宣傳上來看,『抄底』、『特價』、『打折』等字眼又開始增多。
在石岐老城區的商業中心地段記者看到,某高層住宅甚至打出噱頭十足的『3280元/平方米起』的誘人價格,銷售人員告訴記者,該戶型僅一套且原為單位庫房,需一次性付款,而其他單位均價都在5000元/平方米以上。
預測
後市以剛需為主價格將保持平穩
『節後市場好不容易出現回暖的「小陽春」行情,開發商都擔心樓市會降溫,所以近段時間宣傳和現場都加大了投入力度。』陳彬藝表示,樓市調控毫無放松跡象,總理的表態會給市場帶來一定的觀望情緒。『而且中山樓市庫存太大,開發商不敢輕易提價。』陳彬藝分析說。
陳彬藝表示,目前市場上主要還是以剛性需求為主,在房貸政策放松等帶動下,剛需類產品只要定價合理、產品合適仍然會受到市場歡迎,而大戶型依舊地位尷尬,『現在這類戶型的開發商都在想各種辦法出貨,讓利幅度會較大。』陳彬藝說,對於改善型需求的客戶來說,這時反而可能是一個出手的時機。
中山中原的市場研報也認為,開發商意識到目前市場的回暖在一定程度上是受價格的刺激,如果調昇價格,將使市場熱情降低,在這種情況下,開發商可能會盡量保持價格平穩,推出適銷對路的中小戶型,由此預計成交量可能保持回昇勢頭,而成交均價保持平穩。