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據有關專業人士透露,2011年分拆式商場鋪大賣,約兩成買家來自港澳。
分拆式商場鋪210天纔辦房產證,一些涉及贖契的商鋪交易也未能『幸免於難』
本報訊(記者李鳳荷攝影報道)3月初,廣州市國土房管局發出通知重申,禁止境外人士購買廣州商鋪。據記者了解,廣州市一些分拆式商場鋪約定辦證日期為簽約後的210天,故此從去年8月份至今熱銷的商場鋪項目,涉及境外人士的交易可能遭遇禁買令而未能完成產權遞件過戶。
熱賣商場鋪兩成買家為境外人士
據記者了解,盡管分拆式商場鋪已由投資商『分契』,每個鋪位理應持證交易,但有時候投資商會以鋪位作為融資手段做抵押套現,故此在一般的商場鋪購鋪合同中都作出『簽約後210天內辦證』的約定。據一位人士透露,該公司在廣州擁有多個商場鋪項目,買家中的確有一些來自港澳,但具體比例不明。
中原地產工商鋪區域營業經理洪韻表示,去年她負責過體育西IBOX和北京路駿田批發市場的不少商場鋪成交,估計這些『貴價』商場鋪買家20%來自港澳。若買家與投資商辦證所需的210天剛好跨越今年3月的話,這些港澳買家將面臨禁買的麻煩。她在2月份促成一宗商場鋪成交,交易金額200多萬元,買家為香港人,一次性付款,不過因為業主的鋪位正在做抵押,在『贖契』途中就被禁買,她說這宗交易現在非常『頭痕』,目前只能等待4月中旬『贖契』完畢,看是否有轉機。洪韻表示,這位香港買家見該鋪位投資回報有6%之多,想買來長線持有,並非做短炒,故此買家現在跟她們一起等政策是否會出現松動,並不急於解約。她還表示,本來有幾宗涉及相關買家的商鋪交易已進入談判階段,禁買令一出,目前有關談判已立即中止。
合富置業星匯商業部主管朱良邑表示,該行促成的涉外交易比例約在3%~5%之間。對於受禁買令影響的涉外交易,由於簽約在先,遞件過戶在後,這個突如其來的政策變動是買賣雙方及中介所無法預見的,若實在辦不了過戶,只能采取協商退款解除合約的處理方式。
轉公司持有說起來容易做起來難
合富置業朱良邑表示,以公司名義持有商鋪的確是境外人士繞過禁買令的一個方法,禁買令出臺,他們暫時沒有這方面的成交。據他透露,公司轉讓商鋪需要繳交增值稅、營業稅等,比個人轉讓還少了個人所得稅這一個稅項。公司因轉讓商鋪所取得的收入將在會計年度繳交公司所得稅,該筆收入的公司所得稅並非在轉讓時繳納。他還透露,一般來說,若商鋪由公司持有,而買家又以收購公司的方式取得商鋪的產權,可以規避稅費,但由於內地公司有隱形債務,故此買家只會對知根知底的企業采用收購的方式來獲得商鋪產權。
中原地產洪韻表示,境外人士在內地成立公司,無論是外商獨資、中外合資或合作企業,有關注資額和持股比例都需受到專門法律的約束,且因投資額的不同而需經不同級別的政府部門批准,所涉及的外幣投資也需受到監管,故此一些境外買家覺得成立公司持有比較麻煩,還不如借用內地親屬的名義來購買。