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張幼暉畫
限購令下頂級豪宅盤雖然簽約少,卻不等於無成交,原來它們自有一套生存法則——
廣州雖然實行限購令一年多,但市場上單價幾萬元甚至十幾萬元的豪宅盤依然活得挺滋潤,明明看陽光家緣上的簽約數只有幾套十幾套,但跟開發商聊天時,很多都表示『賣得還不錯』。一邊是『成交量極低』,一邊是『賣得不錯』,這到底是怎麼回事?有業內人士爆料稱,原來有不少實力雄厚的買家或者開發商老板的生意伙伴,為了心頭好,無懼與開發商簽訂『隱形合同』,以規避限購令,財大氣粗的他們似乎並不擔心開發商走佬或『一房多賣』。專題撰文:記者陳白帆、王雯倩
『架勢』買家:不信你敢騙我
在豪宅市場有豐富銷售經驗的鄭先生告訴記者,在超過5000萬元甚至上億元的高端豪宅市場,為了規避限購令而和開發商簽訂『隱形合同』的成交比例相當高。『這類買家基本都是一些知名品牌企業的老板,在全國各大城市,甚至國外都有房產,自己的2個購房名額早就用完了,子女的購房名額也用完了,所以會選擇跟開發商簽訂私下協議。』
據了解,5000萬元以上的豪宅一般首付僅需給兩成,其餘的款項則會在三年之內付完,與此同時,客戶可進入所購買的單位進行裝修,『雖然沒有簽訂正式合同上網備案,但這些老板級買家分分鍾「勢力」比開發商還大,根本不怕開發商會賴他們的房子,而且他們在付完兩成首付後就會進場裝修,這套房子以後也沒辦法再賣給其他客戶了。』鄭先生告訴記者,這類客戶和市場上的一般買家的需求都不同,『他們購買這種高端豪宅基本都是為了自住,不為投資也不是特別在乎價格是否下跌或者上漲。因此在跟開發商簽訂私下合同時,也會約好總價,即使以後市場有變化,也不會要求開發商退錢。』
豪宅『殺熟』:小圈子賣樓
有的開發商則會重點開拓合作伙伴圈子裡的買家。廣州某豪宅項目的負責人告訴記者,盡管他們的項目在陽光家緣網站簽約量不多,但實際上不少房子都賣給了老板的朋友。『這些人都是老板的生意伙伴,也是會采取分期付款的方式,但會等到限購令解除再正式簽約。對於非伙伴類型的客戶,我們則不敢采取這樣銷售辦法,還是會讓客戶自己找購房名額。』
盡管不少高端豪宅都會與客戶簽訂形形色色的隱形合同,有的也會申請延遲簽約,等子女到18歲時再簽約。但不管是開發商還是銷售代理公司,對『隱形合同』這一領域都表現得諱莫如深,不願多談。不過,記者還是從一些業內人士處了解到,目前各類『隱形合同』形式多樣,由於客戶本身都相當有實力,也認識不少專業人士,因此不會像普通買家一樣,過分擔心不簽訂正式合同會對自己利益有損害。當然,大部分簽訂『隱形合同』的客戶為保障自身利益,也會與開發商特別約定,如果交樓時限購令還沒解除,可以要求退還樓款。
資金手緊?分期付再簽約
據業內人士介紹,與限購相比,限貸對於豪宅市場的衝擊及影響更大。動輒上千萬元的豪宅盤,即使三成首付也要幾百萬元,一些豪宅客戶礙於手頭流動資金有限,又無法向銀行申請房貸,資金問題便將這部分買家擋在豪宅盤門外。
為此,部分發展商為求盡快回籠資金,甚至願意與購房者私下簽訂協議,在交付首期後,允許購房者在兩到三年內分期付清房款。待到買家將剩餘房款繳清後,再與之簽訂正式的購房合同。
律師提醒
合同雖合法買家風險大
有債權無物權
高端樓盤的隱形成交有多種方式,不過每種方式都有風險。
最為常見的是用父母兄弟姐妹等親戚的名義購買,或是用公司名義購買,其風險不言自明。由於房產證並非買房人本人姓名,從法律意義上來說,房產並非屬於出資人,而是屬於房產證上的所有者。即使是簽訂私下協議表明自己是出資人,但仍然存在倘若親戚轉賣房產,出資人雖可憑此協議追討房款,但房產卻無法追回的風險。
隱形成交的第二種,是大開發商發動內部員工認購,公司給出一個比較優惠的員工價,雙方簽訂私下協議,員工繳納一定比例的首付款即成交。第三種方式是開發商和買家簽訂私下協議,約定繳納一定比例的首付款,等解禁以後纔網簽。
對於『隱形合同』的風險,廣東正大聯合律師事務所李彪認為,這樣的合同是有效的,但買家最需要防備的是開發商『一房二賣』。『如果另外有購買資格的人按公開購房程序進行網上簽約備案的話,那麼房子的產權肯定是屬於備案的那個人,之前簽訂了隱形合同的買家,只能根據他與開發商簽訂的協議要求索賠,但很難拿回房產。因此,選擇與開發商簽訂隱形合同的買家,應對合同條款進行細致的約定,避免權益過多受損。』
相對來說,簽訂隱形合同對發展商而言,所要承擔的風險比買家低得多,但也需留意這個行為被視為違規銷售,可能被相關部門處罰。記者陳白帆、龍蕾