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近些年,“娃娃房主”日漸增多,父母爲未成年子女買房並將房屋登記在未成年子女名下。相對於成年業主,未成年房主對房屋的佔有、使用、收益及處分方式有很大差異,其中也存在着不少隱患和法律風險。
鑑於此,新報走訪了天津優法律師事務所律師姚丹,對於“娃娃房主”日漸增多的現象,進行了解析:
首先,由於未成年人不具有完全民事行爲能力,不能獨立進行民事活動,沒有償還貸款的能力,如果買賣合同約定房屋的購買方是未成年人,則該房屋買賣不能申請銀行貸款,只能是一次性付清全部購房款方能交易。
其次,一旦夫妻感情破裂,可能會給財產分割及子女的撫養問題帶來法律糾紛。一方可能認爲,子女準備隨其生活,房子自然應歸己方所有;另一方可能認爲,子女根本沒有能力購房,房屋實際上是夫妻共同財產,應當按照相關法律分割。根據《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條規定:“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權並對房屋行使佔有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律保護。”以未成年人名義購房,且房產證上的名字是未成年人的,其產權人也只能屬於該未成年人。從另一個角度講,父母以未成年子女的名義購房,並將房屋產權無償登記在未成年子女名下,實際上是父母對子女的財產贈與,且不動產經過辦理登記即爲實際交付履行,贈與關係已經成立。《最高人民法院關於貫徹執行〈民法通則〉若干問題的意見(試行)》第128條和第129條分別規定:“公民之間贈與關係的成立,以贈與物的交付爲準。贈與房屋,如根據書面贈與合同辦理了過戶手續的,應當認定贈與關係成立;未辦理過戶手續,但贈與人根據書面贈與合同已將產權證書交與受贈人,受贈人根據贈與合同已佔有、使用該房屋的,可以認定贈與有效,但應令其補辦過戶手續。”、“贈與人明確表示將贈與物贈給未成年人個人的,應當認定該贈與物爲未成年人的個人財產”。
再次,父母雖然是子女的法定監護人,但無權處置房產。若由於一些實際困難,確實需要對該房屋進行抵押或出售時,將會受到法律規定的限制。因爲《民法通則》第十八條規定:“監護人除爲被監護人的利益外,不得處理被監護人的財產。”何爲被監護人的利益?舉例來說,未成年人出現重大疾病需要治療,父母可以出售房產,但所得款項必須全部用於未成年人。否則,日後子女一旦提出異議,認爲父母侵犯了其合法權益,父母還要承擔賠償責任。因此,房屋登記在未成年子女名下,在子女具備完全民事行爲能力之前,父母無權再出售、抵押這套房子,除非爲了未成年子女的利益。文/孟竹
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