『辦證難』工作接近尾聲，業主趕緊去辦證

　　日前，廣州市國土房管局宣布第十八批辦證難樓盤名單，12個歷史遺留辦證難商品房建設項目的辦證前期手續已完善，近期可出房產證。這12個辦證難樓盤包括東曉南曉城大廈、南洲花園等熱門路段的小區。

　　文/圖：記者：李鳳荷

　　自2008年2月《轉發市國土房管局關於解決我市歷史遺留的辦理房地產證問題若乾意見的通知》出臺以來，截至2012年1月31日，廣州市辦證窗口共接待群眾107524人次，共受理歷史遺留案件登記申請68076宗，已發證60113宗，取得了良好效果。目前，解決國有土地『辦證難』工作已接近尾聲，廣州市國土房管局有關人士再次提醒相關項目的小業主，如果符合《若乾意見》解決范圍，請盡快明晰權責，提供身份證、經備案的購房合同、拆遷補償協議、繳清房款證明等辦證資料到市房地產交易登記中心申請房屋產權登記，以便早日拿到屬於自己的房地產證。

　　中介人士表示，『辦證難』樓盤成交有兩大阻礙，一是房產證面積按當時的預售合同，一般以實用面積入證，建築面積一欄為空白，新手買家可能不會認同以建築面積計算總價的方式；二是房產證不滿5年，需按評估價全額征收5.5%的營業稅以及1%的個人所得稅。房地產人士表示，相比起沒有出證這個天大的困難來說，以上兩個阻礙都不算什麼問題，而且也有方法應對。

　　新一批12個『脫難』樓盤掃描

　　東曉南曉城大廈

　　出證業主『脫難』想換房

　　據了解，在這一批12個辦證難的樓盤中，有不少單位如曉城大廈、南洲花園、金暉苑、廣和花園租售較活躍。中原地產東曉南分行高級營業經理朱藝書表示，曉城大廈以兩、三房最好租，兩房租金在2500~3000元/月，三房租金在3500~4000元/月。

　　據朱藝書介紹，去年年底曾有一對夫婦到分行諮詢房地產買賣相關事宜，他們其實是曉城大廈的業主，非常想將物業轉手，無奈房產證沒辦出來，改善置業只能被擱置。而曉城大廈有很多像這對夫婦一樣的業主，他們當時一手購房大多用作首次置業過渡性居住，現在有了小孩，請父母從家鄉過來照顧，由於單位面積少，三代同堂居住真的比較擁擠；另一種情況則是業主工作調動，想將物業置換，但因沒有房產證而難以實現。

　　滿堂紅曉港灣分店王先生介紹，曉城大廈屬於曉港灣的電梯樓，樓齡約六七年左右。預計曉城大廈順利辦證後，二手放盤價在15000元/m2左右，一些望馬路的物業在14000元/m2左右。

　　合富置業東曉南分行主管李清濤表示，曉城大廈是東曉南租賃較旺的樓盤，深受周邊外地商人青睞。該盤業主心理價約1.55萬~1.6萬元/m2左右，而該盤50多平方米的小兩房，總價約80多萬元左右，較適合希望選購電梯樓、預算在100萬元以內的首次置業買家，而預算充裕的自住買家可考慮90多平方米小三房，業主開價在140多萬~150萬元左右。

　　南洲路南洲花園

　　適合外來『剛需』買家選購

　　中原地產朱藝書表示，南洲花園沒出證的物業當中，也有不少業主希望置換樓齡相對新淨的物業。滿堂紅英豪分店店長劉星亮介紹，第十八批辦證難樓盤中的南洲花園A5幢，樓齡約15年左右，正在陸續出證，部分拿到房產證進入二手市場的物業，均價約10000元/m2左右，58平方米左右的兩房總價在60萬元左右。

　　合富置業頤景華苑分行主管顧光華表示，南洲花園中低層靚向房源二手市場價約1萬~1.1萬元/m2，高層單位約9000多元/m2，由於該盤規模較大，房源選擇較多，適合預算不高的剛需外地置業人士選購。南洲花園在春節後租房旺季期間，一房帶家電租金可達1600元/月左右，兩房帶家電租金可達2000元/月。

　　天河兩辦證難樓盤

　　買賣不算活躍

　　滿堂紅員村分店楊先生介紹，粵華苑之前是國有資產，性質較復雜，在二手市場沒有交投。由於物業由管理處自己『把關』，幾乎無盤源流入租賃市場。該盤多是80多平方米兩房，周邊同類型樓梯樓二手均價約11000~12000元/m2左右，租金約在1800元/月。

　　中原地產瑞心苑分行營業經理谷楨表示，後天河北的金暉苑有一批單位是去年年底出證，出證後有不少業主到分行放盤，放盤價為1.4萬~1.5萬元/m2，放盤至今兩三個月，暫未見成交。由於該盤環境較好，交通較方便，吸引不少租客都選擇租房，現時兩房租金在2500~3000元/月之間，三房租金3000~3500元/月。

　　三元裡廣和花園

　　一套復式1.2萬元/m2成交

　　中原地產景泰分行高級營業經理曹勁軍表示，廣和花園靠近三元裡皮具城，租賃一直較活躍，租客以附近做生意的商人為主，多租用兩房，租金約2500~3000元/月。此前剛有一套復式單位成交，成交價為1.2萬元/m2。

　　老城區辦證難樓盤

　　新出證放盤料不多

　　在這12個樓盤中，有部分物業地處老城區，如龍津中路廣信回遷樓、長庚門前街等。據中原地產世紀中分行高級營業經理徐艷永和中原地產東川路分行營業經理魏能興表示，這兩個老城區的物業樓齡較舊，現多為長者居住，他們已習慣了附近的一切，沒有改善置業的念頭，相信出證後，這兩處的放盤也不會明顯增多。

　　辦證難物業出證轉手有兩難

　　辦證難物業雖然最終還是盼來了出證，但仍說明它之前存在這樣或那樣的問題，這些盤源放出，買家願意承接嗎？出售過程中會不會遇到什麼問題？為此，記者采訪了房地產人士為業主排懮解難。

　　障礙分析一：房產證只有實用面積，怎麼辦？

　　中原地產朱藝書表示，二手房買家大多只看重物業素質和周邊的交通、環境，對於歷史遺留問題一般不會太計較。但也有部分買家比較介懷的是90%的房產證不會標明物業的建築面積，只有實用面積。當中存在一個問題，買家買房後只有房產證，他們擔心以後若要轉手，要以房產證上的實用面積乘以單價計算出總價出售，這樣會虧一部分錢。

　　對房產證面積的問題，朱藝書建議：第一，二手買家可與業主協商，索取或保留一手預售合同或復印件，方便轉手時作建築面積證明使用；二是按照目前市場上一般電梯樓的實用率，用實用面積除以實用率算出建築面積，再用單價乘以建築面積得出的總價出售。

　　障礙分析二：樓齡長又剛出證，5.5%營業稅怎麼辦？

　　一些『辦證難』業主表示，樓盤因各種原因而未能出證，自己是一手業主，若當初順利出證至今已肯定滿足證滿5年免征5.5%營業稅的條件，但現在纔出證，必定要交5.5%的營業稅，恐怕比其他盤源要『輸蝕』。房地產人士表示，5.5%的營業稅使很多購房者更傾向於選擇證滿5年的物業，不過，稅費並非置業者考慮的唯一因素，地段、配套、交通更是置業者考慮的重點，不少『辦證難』樓盤位於市區繁華之地，租賃買賣非常活躍，業主不要太擔心稅費問題。