今年“兩會”期間，溫總理重申房地產調控不能放鬆，房價遠遠未到合理價位，繼續明確政策調控不放鬆，“調控政策不放鬆”將成爲2012年樓市主流基調。

　　“兩會”後，東莞樓市如何面對各種各樣可能出現的微調控？東莞房價迴歸至多少纔是合理水平？開發商如何在今年樓市激烈的競爭當中突圍而出？“兩會”後東莞樓市向左走，向右走？《廣州日報·東莞新聞》聯合房掌櫃東莞站，邀請業內專家和開發商對兩會樓市政策進行解讀，共同探討“兩會”後東莞樓市未來走勢。

　　文/記者蔣幸端、陳明、呂展

　　嘉賓(排名不分先後)

　　東莞中原地產策略總監車德銳

　　鉅隆地東莞公司副總經理周智彪

　　合富輝煌市場研究部副總監李興旺

　　聯華國際董事長助理營銷中心總經理黃河

　　世城地產副總經理蔣純華

　　豐泰地產營銷部經理李文

　　聯華國際地產運營中心策劃總監張敏華

　　政策有何影響？

　　問題：溫總理重申房地產調控不能放鬆，並稱房價遠遠未到合理價位，對東莞市場帶來什麼樣的影響，是否會出臺新的調控政策？

　　車德銳：對市場是有影響的。目前的房價下降比較明顯，近期成交量也出現了下滑，加上近期出現了8.5折貸款利率，很多購房者都在期待並開始觀望。

　　周智彪：從近幾年來看，調控的定調已經形成，就是加大力度減少樓市過多的投機，抑制房價上漲過快，防止房地產泡沫的出現。佛山前一階段限購令放鬆出現“朝令夕改”，江浙一帶購房補貼緊急叫停，說明今年的調控力度會相應的增加一點，決心會更加的堅定。但是現有的政策是足夠的，不會出臺新的調控政策。

　　“總理房價”可簡單算？

　　問題：有網友稱，據東莞市統計局統計的去年東莞城市居民人均可支配收入，東莞的“總理房價”應爲474156/90=5268.4元/㎡。這種算法對嗎？

　　周智彪：網友計算的“總理房價”，是比較理想的價格。但按照目前的樓價來說，如果開發的成本已達到了5000元/平方米，還賣5000元/平方米是不可能的。房價是否合理，要根據成本和市場計算，還要有合理的利潤，不是用一個公式就可以計算出來。

　　車德銳：網友的計算有一些問題，6年可以買得起房屋，算的是夫妻兩個人的可支配收入，而不是家庭的可支配收入，東莞許多家庭是幾代同堂，有很多人的。按照提供的數據，我們大致推算東莞戶籍家庭6年的收入是81萬元，東莞本地人買房絕對沒有太大的壓力。

　　多少錢纔是合理房價？

　　問題：東莞房價回調到多少錢纔是合理房價？

　　車德銳：價格是市場決定的。如果家庭月收入拿出35%按揭買房的話，不會影響到生活的質量，這就是很合理的價格水平。

　　蔣純華：什麼樣的價格才合理？你想賣多少套，如果你的價格可以實現速度和資金的要求，我認爲這樣的價格就是合理的。

　　張敏華：我認爲東莞的樓價七八千元/平方米是合理的。如果買一套100平方米的房屋，首付二、三十萬元，如果兩夫妻的收入達到1萬元的話，100萬元的房屋也完全供得起。

　　降價會擴散至全市嗎？

　　問題：近期中信等央企帶頭降價，東莞樓市“降”聲不斷，降價現象會擴散至全市嗎？

　　李興旺：目前東莞市場上出現降價有幾種情況：一是個別企業在某個階段內，資金非常短缺，不遺餘力地出貨，導致市場價格下降。二是某些樓盤定價虛高，價格迴歸，三是某些樓盤產品存在缺陷或是生活配套缺陷，因此降價。

　　李文：很多樓盤的價格在慢慢地往下調整，不排除一兩個大公司出現價格調整，其他樓盤跟風，降價是否擴散到全市，我認爲不會，大家都會出臺不同的價格策略，至於說價格是上升了還是下降了，都是根據市場來定的。

　　剛需是戶型主流？

　　問題：開發商今年的開發計劃當中，以剛需戶型爲主嗎？剛性需求房源在今年樓市供應中佔比多少？

　　車德銳：今年是剛需產品比較好的機會，目前是剛性需求偏旺，供應偏緊，剛需房型的價格處於比較高的水平，這是由供需決定的。

　　李興旺：按照東莞的情況來說，100平方米以下的戶型供應的比重是50%左右，今年會達到55%左右。

　　從市場需求來說，目前剛需的比重達到了70%到80%，在政策的影響下，很多房企適時增加剛需的比重，如2+1和3+1的戶型，今年會有比較大的供應和需求。

　　大戶型還賣得動嗎？

　　問題：大戶型房屋的需求與銷售情況如何？

　　李文：非剛需的房屋並不是特別的好賣，因爲改善型和享受型的物業羣體相對會少一些。

　　李興旺：我公司代理的樓盤，大戶型而且是合拼的近期銷售比較火爆。經歷了去年到今年的市場壓抑，大戶型的需求會逐步得到釋放，但是釋放的幅度會比較小，我不認爲大戶型面臨危機。

　　車德銳：現在非剛需或者是大戶型在140平方米以上的，佔比仍比較大，尤其是城區特別明顯。城區中大戶型消化的壓力是存在的，如何突圍？其一是將大戶型當做剛需產品銷售，或者是當做改善產品，或者是剛需大戶，第二是直接低價入市。

　　房產稅還有多遠？

　　問題：房產稅對樓市的影響有多大？東莞離房產稅還有多遠？

　　車德銳：這是新的稅收，也是房地產宏觀調控的一招，但目前還是比較寬鬆的。房產稅從鬆到緊，從試點到全面推廣，路還很長。大家不會認爲是很重的“殺手鐗”，我認爲的限購纔是很重的殺手鐗。

　　李興旺：房產稅是爲目前的二、三套房和限購政策退出做鋪墊的。對於投資需求是有很大的影響，房產稅是通過抑制投資來達到平抑房價的作用。

　　開發商如何“自救”？

　　問題：開發商在目前如何根據目前樓市狀況調整開發策略和營銷模式？

　　黃河：談到企業如何自救，有一點太“自危”了。開發商練好基本功，是非常重要的。在價格的制定方面要貼近市場，讓市場真正的買家買得起房。

　　車德銳：此時談自救有一點過，但是需要調整開發策略、和營銷模式。從產品策略來講，推銷的時候以貼近市場的需求爲主，即使價格優惠一點，門檻降低一點也好，目前不怕降價，降價是順應市場，順勢而爲。

　　張敏華：自救還要看開發商的開發路線和戰略，如果某個企業開發了10個項目，真的賣不動了，就會採取其他的手段，例如找合作。此外，房企內部的自救，包括降價的策略等。