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供應增大,剛需購房者選擇面越來越大。徐暉銘攝
記者陳勇經歷兩個月的樓市供貨淡季之後,長沙三四月的新盤新貨供應量逐漸回昇。據長沙市房產研究中心的數據顯示,3月份內六區新建商品房批准預售比2月份增長250.31%。而4月,長沙約有30個項目推新或開盤。
不過,從即將上市的房源來看,接下來的一段時期仍是自住購房者的主場時間,『以價換量』主線基本維持不變。而在長的上市房企,也將購房的對象瞄准了剛需人群,紛紛推出滿足首次置業與改善性需求的剛需產品。
上市房企推貨劍指剛需
本報組織的『淘房長沙』第三波活動中,在八一路附近上班的徐女士趁中午休息時間,打的來到河西的保利·麓谷林語,為的是能買到有品質又實惠的房子。用她的話說,『買品牌房企的房子,讓人放心』。據了解,目前保利·麓谷林語主推82㎡?135㎡房源,價格區間在5000~5800元/㎡。
3月31日,萬家麗北路的恆大雅苑5期開盤,主推88至140㎡的二房、三房及四房,當天即成交約億元。距此不遠的碧桂園·威尼斯城正熱推78~135㎡湖景高層。『買我們樓盤的,大部分是剛需人群,其中年輕夫婦又佔了很大比重。』營銷中心的置業顧問告訴記者。
在含浦區域,由上市房企中海地產打造的130萬㎡大盤——中海國際社區,即將推出84至125㎡優惠房源,全精裝修最低價格5800元/㎡。『我們首期推出的產品更多是為了打開市場。』項目營銷負責人坦言。
『從已經公布的上市房企年報來看,去年銷售實現增長的企業,大多是剛需產品佔據了很高的比例。』一位業內人士認為,今年很多上市房企還是會延續這一產品定位。在他看來,品牌房企首批推出的房源以及讓利房源,綜合性價比很高,值得剛需購房者關注。
『以價換量』仍為主流趨勢
資料顯示,今年一季度長沙地區新建商品房累計銷售備案257.62萬㎡,比去年同期減少51.43%。就3月份來說,長沙地區新建商品房銷售備案94.82萬㎡,雖比去年同期減少41.54%,但比前一月增長27.44%。
『雖然3月份成交量跟上月相比出現增長,但是其成交量與去年同期的成交量相比還是有較大差距,而且成交上昇的同時,庫存壓力也在上昇。』中海地產長沙分公司總經理屈申憲在出席本報第三屆央企峰會時說,市場並沒有想象中的樂觀。
而從4月份推新的約30家樓盤來看,除了個別樓盤推別墅產品與濱江豪宅外,其餘大都以兩房和三房的主流戶型為入市主體產品。『這代表4月份市場上的兩房三房產品貨源會比較充足,剛需置業仍然有較大的選擇空間。』業內人士認為,目前市場基本還是以消化市場存量為主。
『當前的高庫存壓力以及資金壓力,將促使開發商加快走量的步伐。』業內人士預計,在政策依然趨緊的情況下,未來幾個月內,開發商『以價換量』將成為主流,2012年的樓市將以剛需盤為主。
市場觀點
長沙樓市還有很大成長空間
剛剛出爐的數據顯示,3月新增銷售備案94.82萬㎡,同比減少41.54%,有人大呼悲觀。其實是只看到了一個方面。同比數據縮水了,這個在情理當中。而這個數據的另一個方面,就是環比增長27.44%,也就是說3月份的銷售備案量較2月份增長較大。我認為這種局面會持續一段時間,至少在第二季度前還會如此。
春節之後,中央的宏觀調控政策其實已經進行適度的微調,尤其是在信貸方面有所松動,對剛需人群有所傾斜,這對房地產市場來說是個利好。而且受整個政治、經濟大勢的影響,今年的宏觀政策應該前緊後松,預計第三季度之後會更加向好。
消化存貨是今年房地產行業的頭等大事,但限購、限貸政策短期內難以取消,於是剛需成為購房主力。在這種大背景下,大規模上調價格不現實,剛需不買賬;下調價格更不可能,畢竟各項成本擺在那裡。依我的理解,所謂按兵不動是等死,單純的以價換量肯定也行不通。今年的房地產營銷將更加實效,會更加注重產品品質及附加值的提昇和展示、擴展更加行之有效的營銷渠道、更加精准地進行產品和客戶定位。
長沙的房價在所有省會城市中處於中下游水平,行業發展水平也有很大的成長空間,從長沙本土品牌緩慢的成長就可以看得出。以前的學習是形而下的,是工具的學習;未來的競爭主要是品牌和服務的競爭、是商業模式的競爭、是理念的競爭、是資源整合能力的競爭,長沙本土房地產企業還有很長的路要走。
(星語林·汀湘十裡銷售部經理李傑)
記者支招
自住購房重點考慮戶型與環境
對於快30歲的秦麗(化名)來說,買房是一件很急切的事情。去年9月,她與老公一起來到長沙河西某大學的附屬中學工作,一直擠在老公單位約30平方米的宿捨內。如今,打算生小孩子的他們,正在四處尋找經濟適用的好房子。
秦麗說,他們希望找一個離單位比較近,單價在5000元/平方米左右的小區。『如果是精裝房,價格可以高一點。』看得出,秦麗與老公是在自己可承受的經濟范圍內尋找房子。
從秦麗的需求來看,一方面要求樓盤離工作單位近,另一方面要求總價不高,那麼選擇的范圍可考慮河西。在河西各區域中,含浦片區的均價相對低一點。在這一區域,中海國際社區、山水英倫莊園等項目性價比都不錯。
對於自住型購房者而言,房屋的主要作用是居住,因此和居住相關的種種因素應該放在首位。因此,秦麗在選房時應特別注重戶型,因為要考慮今後的居住感受。戶型必須合理,廚房、衛生間的采光、通風條件必須良好。
同時,樓盤的環境是一個綜合因素,既包括小區周邊的大環境,也包括小區的內環境。配套設施包括銀行、商場、農貿市場、餐飲設施等。交通條件包括公交線路、軌道交通以及由此產生的時間和經濟成本。對於秦麗夫婦來說,教育和醫療設施也需要考慮,因為這涉及到將來孩子的上學和年邁老人就醫等問題。