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●已經公佈年報的75家房企,總庫存市值達到了9048億元,超過2009年庫存2倍以上,而全行業的庫存市值或超過5萬億元
●從傻子也能賺錢的“上半場”,到必須拼價格、拼品質、拼結構的“下半場”,年報數據客觀地反映出房地產行業正在經歷着深度調整轉型
據《人民日報》報道
截至4月11日,萬科、恆大、保利、富力、中海五大房企發佈了3月份及一季度業績。數據顯示,五大房企一季度的簽約總金額爲820.57億元,與去年第一季度相比,下降10.7%。其中,3月樓市貢獻了一季度整體業績的43.4%。即便經過了3月份的“小陽春”,大型開發商整體也沒有能夠實現業績的明顯增長,資金壓力大、去庫存難的局面沒有改變。
隨着調控持續深入,房地產企業資金面緊張的情況進一步凸顯。龐大的庫存、高額的負債率、嚴重分化的業績水平,再加上宏觀經濟面和政策面的偏負面因素的綜合影響,房企要先求生而後謀發展,眼下似乎只有“以價換量”一條出路。
成交量持續低迷,今年可能出現降價潮
“最嚴調控”持續兩年,房地產上市公司2011年的年報格外引人關注。截至4月8日,境內外上市的150餘家國內房地產企業中,已經有75家發佈了年報,另外還有60多家企業發佈了快報或預告。
受限購、限貸等房地產調控政策影響,去年主要城市樓市成交量持續低迷。儘管如此,大部分上市房地產企業仍然保持了銷售業績的增長,但增速明顯放緩。年報顯示,實現業績增長的企業約八成,而完成全年銷售目標的企業則不到三成。僅華潤置地、融創等不足10家企業的增速呈現加快趨勢。而SOHO中國、綠城、億城股份、濱江集團等企業甚至出現了負增長。
儘管銷售業績在增長,但多數企業的利潤都出現了不同程度的下降。業內人士認爲,企業之間業績分化變得更加明顯,房地產業將逐步告別“暴利時代”。
成交量的持續低迷,導致上市房企存貨總量大增。據統計,已經公佈年報的75家房企,總庫存市值達到了9048億元,同比上漲幅度達到了44.3%,而全行業的庫存市值或已超過5萬億元。
北京中原地產市場研究部總監張大偉認爲,今年3月,各地成交量出現了一定程度的上升,主要得益於部分項目明顯降價後刺激市場回暖。但目前的成交量也只恢復到2011年的平均水平,如果成交量仍然悲觀,今年仍有可能出現降價潮。
資金鍊進一步趨緊,預計今年資金缺口將達1.3萬億元
庫存增加的同時,上市房企的資金鍊趨緊、負債高企,使企業日子更不好過。蘭德諮詢對49家上市房企年報的研究顯示,25家公司去年貨幣資金縮水。
據瞭解,房企的資金來源主要爲銀行貸款、外資、自籌資金、定金及預收款等。過去幾年,銀行貸款佔到整個房地產行業資金來源的19%—21%,而2011年只有15%;房企自籌資金從未超過40%,而去年1—10月開發商的自籌資金比例已達到了41.2%。據央行報告,2011年房地產累計新增貸款1.26萬億元,同比下降38%。
市場人士普遍認爲,在房地產調控不動搖的政策背景下,2012年的銀行貸款,特別是商品房開發貸款可能不會增加很多。負債率普遍上升則進一步加劇了資金緊張的狀況。49家企業中,期末負債同比減少的只有22家,增加的卻達到55%。萬科、招商、首開、世茂四家標杆房企的總負債,較上年同比上漲41.8%、43.2%、53.5%和27.4%。
債務償付的壓力,使房企資金鍊可能進一步趨緊。國泰君安證券研究報告稱,相比2008年的行業調整,2012年房地產行業資金鍊風險更高、中小開發商資金壓力更大。報告預計,房地產行業資金缺口將高達1.3萬億元,與2008年相比,增加了50%。另外,值得高度關注的是,2010年前後大量發行的房地產信託也開始進入償付高峯期了。
房企策略趨理性,結構優者得市場
壓力面前,2012年,多數上市房企調低了全年銷售目標以應對債務償付壓力和房地產銷售現狀,部分企業也在不同程度地下調新開工面積指標。
事實上,面對相同的政策、市場環境,房企呈現出不同的發展態勢。這不單與企業對市場形勢的判斷有關,還與企業的市場結構和產品結構直接有關。
年報中實現正增長的房企,大多具有市場均衡佈局和產品結構相對合理的優勢。以綠地爲例,2011年,綠地集團房地產業務收入同比增長50%。值得關注的是,央企背景的地產企業的業績增速明顯快於其他企業,同時在產品結構調整方面明顯優於其他企業。
蘭德諮詢總裁宋延慶認爲,未來房地產企業要想在“下半場”競爭中實現健康、快速發展,結構必須合理。企業處理好不同等級城市的市場結構、不同產品檔次的產品結構、長短線項目的週期結構等問題,實現追求利潤率項目和現金流項目的總體平衡,才能保證持續穩健的增長。
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我市房屋銷售交易額
去年同比微長0.1%
本報記者溫傳斌
昨日,記者從長春市發展和改革委員會了解到,2011年,我市房地產業處於平穩運行態勢。去年全市房地產開發投資666.4億元,同比增長22.8%。去年全年房屋銷售交易1.1萬套;銷售交易額492.9億元,同比微長0.1%。
同時,保障性住房全面開工建設。確定了團山街地塊、雙豐地塊、繁榮花園地塊、基隆北街地塊、南湖中街乙六路地塊、東部保障性綜合小區地塊、和諧家園等7個地塊,佔地面積約63.93公頃。去年全年開工建設6433套廉租房、11439套公租房、12950套棚戶區回遷房,分層次、多形式的城市住房保障體系基本形成。拆除城區D級危房320棟。無籍房確權200萬平方米。集中建設240萬平方米農民回遷小區,2.8萬戶被徵地農民喜遷新居,基本實現先回遷、後拆遷。
記者同時瞭解到,2012年計劃新建續建1萬套廉租房、1.7萬套公租房,4000套廉租房、6000套公租房將在年內交付使用。將改造160萬平方米棚戶區和危舊房,竣工90萬平方米回遷房。無籍房確權500萬平方米。
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