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進入3月後,二手房市場也進入了小陽春,尤其是4月的天氣漸漸暖和,很多消費者將買房提上了日程,這其中,一些剛需人羣將眼光盯上了二手房。長春房屋置換股份有限公司(以下簡稱長房置換)經紀人李女士說,購買二手房一定要仔細,很多小細節會造成大問題。
本報記者趙東旭
通訊員寧志剛
房屋本身有“說道”
合同是否有效?
2011年年末,消費者楊女士與房主張女士簽訂了《房產買賣合同》,購買了張女士一套90多平方米的房子,總價40萬元。楊女士很高興,價格很划算,她按照合同約定繳納了定金3萬元。
可是,第二天楊女士去看房,通過鄰居瞭解到,該房屋曾發生過居住人自殺事件,楊女士認爲不吉利,而張女士事先沒有將該情況告知,楊女士認爲張女士屬故意隱瞞,有欺詐嫌疑。向法院起訴,請求解除該《房產買賣合同》,並要求張某雙倍返還定金。
長房置換經紀人張先生說,欺詐是指故意告知對方虛假情況或者故意隱瞞交易的真實情況,誘使對方作出錯誤決定的行爲,對方當事人、標的物的品種、質量、規格和數量等的錯誤認識,使行爲的後果與自己的意思表示相悖,並造成較大損失。
某律師事務所律師萬先生說,房屋曾發生過自殺事件的情況不是房屋自身的質量瑕疵,不屬於必須向當事人告知的事實。《房產買賣合同》不能繼續履行的違約責任可能由買家承擔,一旦業主反訴,買家反而可能承擔被沒收定金的苦果。
中介通知無效
如何舉證?
2009年12月17日,某中介機構與買方李先生簽訂一份二手房屋《購房委託協議》,約定中介機構於當年12月27日前爲李先生聯繫購買某小區一套樓盤,協議還對該樓盤的價格、購房定金、違約責任等進行了約定。協議簽訂後,買方李先生向中介機構交納了委託購房定金。
中介機構聯繫好房子後,經紀人白先生在約定時間內多次以手機短信方式通知李先生前來簽署《房地產買賣(居間)合同》,但李先生正在外地談生意,手機丟了,15天后,李先生回到了長春,中介機構談好的那套房子已經由賣主賣給了別人。
長房置換經紀人張先生說,雙方尚未簽訂《房地產買賣(居間)合同》,只簽訂了《購房委託協議》,一切處於房地產買賣居間活動的初始階段,手機短信和電子郵件很難證明,中介機構的證據效力差,如果採取這種方式,應將所發送和接收的相關短信息妥善保存、備用。消費者也應該經常與中介機構聯繫,否則錯失機遇。
房屋共有人代簽名
可以嗎?
2012年1月,林先生在某中介機構的介紹下欲購買業主萬女士的房子,雙方談好價錢等事宜後準備簽署《房屋買賣合同》。2月籤合同時,買方林先生如約而至,賣方萬女士稱其丈夫在外地,籤不了合同,由萬女士親弟弟萬先生代簽,過幾天再由萬女士丈夫補籤,並當場打電話給丈夫確認了此事。
林先生和中介機構聽到萬女士確認電話後認爲沒有問題,於是簽署了《房屋買賣合同》,賣方落款名也仍然爲萬女士及其丈夫的名字,於是當天萬女士收走了定金2萬元。
2月下旬,萬女士丈夫找到中介機構,說《房屋買賣合同》無效,是他人冒籤的合同,且其不知她妻子要賣房,要求中介跟買方解除《房屋買賣合同》及關於房屋的所有合同。最後買方和中介機構因沒有任何證據證明萬女士丈夫是同意賣房的,無奈之下撤銷了《房屋買賣合同》。
長房置換經紀人張先生指出,根據《物權法》規定,處分共同共有的財產,應當經全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。只要其本人沒有簽署合同且拒不追認所籤合同,則此合同無效。當然,此時如果買方能證明《房屋買賣合同》簽署時萬女士丈夫同意賣房,則合同有效。合同其中一方非本人簽名,其隨時可以否認合同效力。同時,本人不在現場,“電話確認賣房”難以證明。事後經查,當時這套房子有多個買家欲購買,萬女士丈夫故意不出面簽署合同,就是爲了事後可以“掌控”合同的效力,而只要其不承認,合同即無效,即使違約另一方也無法追究其違約責任,導致了撤銷合同的結果產生。
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