|
||||
□金陵晚報記者陳菲
新聞背景
2012年2月初,南京市西善橋街道的“小產權房”七彩星城傳出了已經拿到國有土地證的消息,能夠“轉正”。可近日,一戶主卻被開發商告上了法院,訴求是“判令契約無效,退房”,理由是“小產權房買賣無效”。消息一出,媒體爭相報道,因爲這並非一場官司,開發商要求退房的訴求一旦被支持,那麼,上千戶主都有可能被要求退房。
昨日上午,雨花臺區人民法院公開開庭審理了此案,並通過網絡直播了庭審,七彩星城很多業主都在網上觀看了直播。之前,一直沉默的開發商也對一些敏感問題做出了迴應,對於會不會起訴其他“斷供”業主,代理人的答覆是:“這個不能肯定,目前還沒有做出這種決定。”
案情介紹
2007年11月9日,原告江蘇安居高校投資置業有限公司與被告林某簽訂一份房屋買賣合同,合同約定被告林某向原告江蘇安居高校投資置業有限公司購買七彩星城9幢2單元1704室的房屋一套,房屋總價款爲493471元,合同簽訂後,被告支付了293471元首付款給原告,剩餘20萬元。2008年12月18日被告林某通過銀行的委託貸款,由案外人談旭東借款20萬元,用於支付剩餘房款。但是,借款後林某共計還了兩期貸款後,便“斷供”,未再支付剩餘貸款。
由此,開發商起訴至雨花臺區人民法院,以本案所涉房屋屬於集體土地上建設住宅,違反國家法律強制性規定爲由,要求確認合同無效,被告林某返還房屋。面對這樣一場官司,林某夫婦傻了,因爲開發商要的不是錢,而是房子。開發商要求“退房”的目的何在?他們覺得,這背後隱藏着巨大的經濟利益。
庭審直擊
爭議焦點:
爭議一:房屋買賣合同是否有效?
庭審開始後,開發商出具了一系列證據,證明2003年七彩星城是在集體土地上建設的,該房屋當時不具備銷售條件。同時強調,雖然該房屋現在確實已經拿到了土地證,但開發商要取得銷售許可證,不僅僅是土地證,還要有其他審批材料。
對此,審判長明確問了開發商代理人一個問題:“七彩星城現在能否具備辦理銷售許可證的條件?”
開發商代理人稱:暫時還辦不了。除了土地證外,目前,他還沒有看到建設工程規劃許可證和施工許可證,但施工許可證目前還在辦理中。開發商認爲,因七彩星城仍沒有取得銷售許可證,合同買賣是無效的,對於土地性質,在簽訂合同時被告也是明知的,因此合同是無效的。
對此,林某則認爲,2007年七彩星城土地的性質已經發生了變化,買賣合同第四條明確約定:如2009年12月31日前原告不能辦理兩證,原告同意補償被告,該房源仍然屬於被告所有,或被告有權選擇退房。關於合同解除,解除權人應當是被告,只有被告享有解除權。
關於銷售許可證的問題,林某認爲,開發商目前完全具備辦證條件,但開發商卻拖着不辦,以此來達到退房的目的。
爭議二:“斷供”,業主欠的是誰的錢?
這場訴訟的導火索是林某“斷供”,對此,他們並不否認,對於那貸款20萬元,他們只還了4000多元。但是,林某強調,這20萬元早就划進了開發商的賬戶,銀行的明細可以證明,就算是欠錢,他們欠的也不是開發商的錢。
據林某說,因該房無法申請貸款,部分業主與開發商協商後採取了這樣的辦法:由業主跟談旭東借款,談旭東委託銀行貸給業主。林某說:“其實,這20萬早就到了開發商賬上,加上首付款,我們並不差開發商房錢了,我是斷供了,但只能說我欠銀行的錢,欠談旭東的錢,這是另外一個法律關係,與此案無關。”
對於這種貸款方式,庭審中,開發商並不否認。
“我個人估計可能有100戶,貸款應該是從談旭東個人賬戶轉走,再通過銀行從業主名下划走款項。談旭東是原告公司原來的法定代表人,雙方簽訂合同時是原告公司的法定代表人。”據開發商的代理人表示,林某那20萬元,目前公司還沒有收到,現在還在審查階段,還在進一步審查。
關注焦點:
關注一:開發商要求“退房”目的何在?
林某說,開發商如今要求“退房”,目的就是爲了賺更多的錢,因爲房子現在“轉正”了,升值了,這背後有着巨大的經濟利益。
對此,開發商的代理人在庭審中明確表示,他們之所以告林某,就是因爲林某拖欠房款,沒有其他的目的,開發商並不是要賺差價。開發商代理人說:“像林某這樣斷供的人還有一小部分,在2011年下半年,我們曾發出過催款通知,之後,斷供的業主基本上都還款了,只有少數人沒有還,林某就是其中之一,所以,我們纔會起訴他的。”
“如果被告繼續還款,可否不退房?”
面對審判長這一關鍵問題,原告方表示:“如果被告按時付款,這個房子肯定當然是被告的,但被告到目前仍然是拒付。”
關注二:開發商會不會繼續告其他業主?
庭上,開發商否認了退房是爲賺差價這一說法後,緊接着,審判長就拋出了一個熱點問題?這是除了林某之外,七彩星城內其他業主最爲關心的一件事。
審判長:“對於其他情況相同的業主,原告是否準備訴訟?”
原代:“公司在2011年下半年發過催款通知後,絕大部分業主都是按照約定還款的,只有少部分業主沒有還款,如果被告按時還款,我們也不會起訴的。”
審判長:“像被告這種拒付貸款的有多少?”
原代:“需要回去統計。”
審判長:“是否也會訴訟?”
原代:“這個不能肯定,目前還沒有做出這種決定。”
法庭調解:
在法庭辯論階段,林某的代理人表示,原告在具備辦證的條件下,故意拖延不辦理房屋相應的權證,並以無證爲由要求確認合同無效,被告認爲,根據民法中不使過錯方受益原則,原告提出合同無效的主張不能成立,任何人都不能從自己的過錯行爲中獲得收益,一旦原告的主張獲得支持,其違法行爲不但沒有受到相應懲處,反而獲得了鉅額利益,這點是和民法精神及合同法無效合同的制定是相違背的,故被告作爲守約方的利益應當受到保護,原告的訴請不應當得到支持,請求駁回原告的訴訟請求。
在庭審結束前,原、被告雙方均表示願意調解。原告方給出的調解方式是,希望被告一次性付清欠款本息、房屋差額9000多元、訴訟費,這樣,房子仍屬於被告。對此,林某無奈地說:“我們願意還錢,但一下子實在是拿不出20萬元,希望能按原方案履行,對給付房屋差價沒有異議,但訴訟費和律師費不能負擔。”
由於雙方當庭不能達成共識,法庭將在庭後組織雙方調解。
庭外話:
其實,開發商會不會起訴其他業主,是大家最爲關心的一個問題,但庭審中,開發商的代理人雖對此作出了答覆,但回答並不明確,用了“不能肯定”這樣的字眼。
對此,法院方面表示,七彩星城在銷售房屋時不具備銷售商品房的相關手續,屬於所謂的“小產權房”,現在出現開發商要求確認買賣合同無效,收回房屋的案件,這在小產權房買賣中是極爲少見的,結合該小區獲得了大土地證,所以引起了廣泛關注。但是,從法院目前瞭解情況看,該案還是個案問題,是開發商的一種催款手段,對其他業主,特別是已交清房款的,開發商應該是不會起訴的。
庭審在線
南京市中級人民法院
金陵晚報社聯辦
| ||