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3月,北京商品住宅的成交總量環比上漲五成,而公寓豪宅的成交表現更優於大勢,銷量環比驟增2.6倍。與普通住宅“以價換量”吸引成交不同,拉動公寓豪宅銷量猛增的動力是源自價格堅挺。
目前北京公寓豪宅平均價格已在6萬元/平方米以上維持半年之久,同一時期,普通住宅則全面打開了房價的下行窗口,部分區域房價跌破一半。
3月豪宅賣出近百套
3月,公寓豪宅銷量整體上升的過程中,單套面積超過300平方米的大尺度戶型設計更是備受購房人熱捧。
數據顯示,3月300平方米以上大戶型公寓豪宅售出了92套,環比2月翻了3.5倍,增幅大大超越了整體公寓豪宅市場。
任啓鑫分析,自2006年建設部出臺規定,要求新建住宅中90平方米以下戶型佔到供應總量的70%以上,至今已執行6年時間,北京的住宅供應結構已逐漸過渡到以中小戶型爲主,大戶型住宅日趨稀缺,不僅驅動大戶型住宅的價格快速上揚進入豪宅行列,同時大戶型住宅的大幅升值也吸引了高端客羣,拉動銷量迅猛增加。
二季度豪宅集中入市
今年一季度,公寓豪宅出現了罕見的零入市局面,這一狀況將在二季度有所轉機。
數據顯示,今年二季度將有紫御華府、京禧閣、凱德錦繡等10餘個公寓豪宅項目計劃入市,另外還有中駿綠洲莊園、碧海方舟(國頌)、老莊等大面積頂級別墅取得了預售許可。這些高端樓盤多位於四、五環周邊,計劃售價普遍在5萬元/平方米以上,東北四環外位置的碧海方舟(國頌)項目的擬售均價更是高達10萬元/平方米,顯示出在連續多年市區無住宅用地供應的情況下,高端盤的主流供給區位已開始外移。
任啓鑫分析,2012年一季度,大部分開發企業是通過中、低端項目降價跑量的方式緩解資金壓力、支撐利潤增長。隨着房地產政策方向徹底明朗,爲確保資金順暢週轉,房企必須尋求淡市下的利潤增長點,在公寓豪宅需求升溫、銷量猛增的背景下,加大高端項目入市成爲房企首選。
“住宅樓王”多爲僞豪宅
在銷量跨越式上升之餘,目前北京出現了一些大戶型“僞豪宅”,個別開發商在普通住宅社區中規劃了少量大戶型樓座,冠名爲樓王並提高價格。但開發商不會爲少量購買了大戶型樓王產品的高端客羣配備相應的生活配套,這一方面降低了高端客羣的居住舒適度;另外一方面,配套的不完善也制約了大戶型樓王產品的價格升值空間。
在一般情況下,開發商爲了擴大樓盤覆蓋的客羣數量,增加成交機會,就算是高端樓盤,也往往在社區中規劃有大、中、小面積不同的產品線,因此,目前在公寓豪宅項目中全部規劃爲大戶型產品的樓盤極爲少見,北京僅有包括紫御華府、盤古七星公館、合生·霄雲路8號等個別項目。
其中紫御華府是金力地產在京西豪宅標杆項目——紫御府之後打造的又一豪宅。該項目位於奧林匹克森林公園畔,社區內營造京城獨一無二的環百米、落差十米的山水巨石瀑布景觀爲中心的森林瀑布式園林。,地上地下精裝高層高陽光雙大堂,尤其是330平方米至1200平方米的超大戶型,以3.6米層高、22米麪寬、40平方米私家陽光電梯花廳,採自巴西深海的百年石材裝飾。開發商還獨家開採中國紫羅蘭石材、室內技絕京城的水刀拼花工藝、均顯示出與在售豪宅的明顯區別。
事實上,決定不同豪宅價格漲幅高低的關鍵因素是地段價值、環境價值、社區品質和配套服務。在項目位於城市核心區,地段價值相對恆定的前提下,只有社區規劃相對統一的大尺度戶型產品,不同產品間的價格差距不大,才能確保購房客羣的一致性,便於開發商針對購房客戶所處階層,定製打造相應的生活配套以及社交場所。
任啓鑫認爲,當前高端新盤的建築理念更先進,在環境資源相結合設計理念上、產品設計、園林景觀、物業服務、資源配套等方面都在圍繞高端客羣的需求變化不斷升級,通過附加價值的提升增強項目的核心競爭力。性價比的提升,將有助於進一步促進公寓豪宅銷量的回暖。“像紫御華府規劃的星級高端會所、出於人文考慮的智能系統,作爲具有15年高端人羣服務經驗的公司,能最大限度的保障豪宅社區的高品質。在當今豪宅。只有一個項目實現了環境價值、地段價值、社區品質、配套服務的均好性,才具備持續推動價格上升的強勁動力。”
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