經濟適用房將進入二手市場，對於促進市場成交是利好。

　　楊凱攝

　　近期部分地方政府對於房地產行業政策的重申，再度引發公眾輿論的關注，業界也尋求個中含義的解讀。先是4月11日廣東中山市國土資源局的一則通告，公布了新的普通住宅界定范圍，使得中山成為房地產行業關注的焦點。然後廣州市在4月17日發布的關於明確經濟適用房上市條件規定，同樣引起了市場的關注。

　　有業內人士認為，這兩個通告的公布，對現行政策沒有改動，但對目前的房地產市場將有一定的正面影響。特別是在成交方面。其中廣州規定中，再次強調在2007年12月18日以後簽訂購房合同的經適房5年後能入市交易。這意味著今年已達到限制年限的經適房將可以公開進入二手市場，促進相關成交。而中山市的公告令能享受優惠政策的普通住房面積標准提高，部分原來未能享受優惠的戶型得到松綁。對市場成交也會有不小的刺激。在業內人士看來，這種『新瓶裝舊酒』的做法正是在調控政策不動搖的基礎上，用溫和的旁敲側擊來為市場保暖。

　　廣州經適房二手市場可售

　　4月17日，廣州市財政局聯合廣州市國土房管局、廣州市住房保障辦發文，發布《廣州市已購公有住房和經濟適用住房上市繳納的土地出讓金及收益分配管理規定》(簡稱《規定》)，明確了公有住房和經濟適用住房依規定進行出售、交換、出租等上市行為時，繳納的土地出讓金和收益的分配管理問題。這無疑是廣州市對經濟適用房上市有了更為明確細化的確認。

　　在新發布的《規定》中，明確提出，在2007年12月18日前已售出或已簽訂購房合同的經濟適用住房，在取得房屋所有權證2年後可上市，產權人應按交易評估價格的1%繳納土地收益等價款。而在2007年12月18日及以後簽訂購房合同的經濟適用住房，自簽訂購房合同之日起5年後方可上市，產權人應按屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的80%繳納土地收益等價款。

　　根據規定，在2007年12月18日以後的經濟適用房將有可能在今年底就可以面市交易。屆時，將有一批本身價格就已經比商品住宅要低不少的房子流入到市場與商品住宅相競爭。這更多是表現在二手市場方面。就有人擔心，這些低價的住房會衝擊到整個二手市場行情。

　　合富輝煌首席分析師龍斌在接受本報記者采訪時認為這種擔心不應該存在。他認為，廣州關於經濟適用房上市交易的條件並不是一個新政策，而是早已存在的內容，此次只是再次強調。『作為經濟適用房從一開始建設的時候就是強調保障性，無論在面積還是容積率標准都是與商品住宅有著較大的區別。』龍斌認為，即便是2007年的經適房在今年流入到市場中，也是屬於低檔的市場，與二手的商品住宅有比較大的區別，能滿足的人群也是不同。『而且經濟適用房本來就比較少，進入市場交易對整個商品住宅市場也不會有太多的衝擊。』

　　而另一方面，經濟適用房入市，在價格上也並不一定會有很大的優勢，因為除了本身的價格以外，還要繳納80%的土地收益等價款。記者粗略計算，如果是一套單價是4000元/平方米左右的經濟適用房，要進入到商品住宅市場交易，而這一個區域的普通商品住宅的單價是10000元/平方米，那麼這套經濟適用房就要繳納4800元/平方米的等價款，也就是說單價就已經上昇到8800元/平方米，與普通商品住宅的單價僅相差12%。這樣的價格對市場的衝擊比較有限。有二手中介向記者透露，也曾出現過經濟適用房在市場中詢價的情況，但市場的認可度並不高。

　　但無論怎樣計算，經適房入市價格相對較低，對於一些有急切購房需求、而不首要強調居住環境的人而言，是個不錯的消息。龍斌認為，經適房入市將客觀增加供應，有利於促進局部區域成交。有分析人士認為，盡管經適房入市規定已經早已存在，而政府現在將其進一步細化重申，在沒有變動調控政策的大前提下，也算是促進樓市成交的一個折衷方式。

　　『新瓶裝舊酒』促進成交

　　無獨有偶，在廣州細化經濟適用房入市規定前不久，4月11日，中山市國土資源局也發出了『關於我市2011年下半年住房平均交易價格的通告』。其中調整普通住房確認標准也同樣被業內認為是舊政新出促成交的一個方式。

　　按照通告內公布的2011年中山市下半年住房平均交易價格，城區7696元/平方米、鎮區6290元/平方米(按套內面積計算)的標准，普通住宅的價格上限已經提昇到了11082元/平方米，相比於此前提昇了869元/平方米。事實上按照規定，普通住宅是可以享受到包括契稅等一系列優惠政策的支持。也就是說，普通住宅的價格定位提高，將原來一些並不在其中的『豪宅』項目納入到『普通住宅』行列。並從此脫去了高端的外衣，變得不再『豪』。今年如果購房者去買房，將有更多能夠享受到優惠的項目可以選擇。有業內人士認為，這將會在側面拉動當地的市場成交。

　　對此，合富輝煌首席分析師龍斌分析認為，『對住宅單位價格作調整是政府一年一度的例行公事，只不過每年會根據不同的市場情況作出不同的調整。』也就是說，這與廣州政府重申經濟適用房入市標准一樣，同樣也是一個舊的規定，現時只是做數據上的更新。

　　但這個舊政新出，同樣也會對市場有一定的拉動作用。廣州房地產專家韓世同在接受本報記者采訪時更是認為，『中山市公布了新的普通住宅界限是對市場作出的回應，使得更多的市民可以少交契稅。』

　　記者了解到，目前對於首次購房者而言，普通住宅能享受到的優惠政策除了補貼以外，主要是契稅和貸款首付以及利率。以契稅為例，按照中山新公布的價格區間，11082元/平方米以下的住宅被納入到了普通住宅行列。以往11000元/平方米的並不算是普通住宅，契稅征收是3%，100平方米的房子，收稅是33000元。而如今被列入到普通住宅以後，100平方米的征稅是1.5%，直接少了16500元的契稅。『契稅減少將有可能會刺激更多的看中了這個價位區間房子的購房者入市。』

　　有分析人士認為，要堅持調控政策不動搖，但也要保持房地產市場成交不能過大下滑，將舊規中利好樓市的條款重申，是種不錯的做法。頤傑鴻泰獅子湖集團副總裁董興寶就表示，『這種做法也能對部分市場的成交有拉動的作用。』他認為，從這個方面來看，『新瓶裝舊酒』能得到市場更好理解和回應。

　　南方日報記者蔣勁勁