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『開發商日子越來越不好過了。』近期,多位惠州本地開發商均在不同場合表達過類似的話語,如何將房子盡快賣出去成為頭疼的問題。近日惠州市房管局公布的一季度數據可以說明這一點。
惠州市房管局公布的一季度樓市數據中提到,目前全市新建商品房累計可售面積達887.02萬平方米,同比增長93.31%。按照2012年前幾個月月均約50萬平方米的銷售情況,目前的市場存量需約20個月時間纔能消化完。
如何消化如此龐大的存量,是擺在每個開發商面前的一道難題。如今樓市,現金為王。雖然存款准備金率仍存下調預期,銀行可貸資金有望寬松,但房企仍面臨融資門檻提高、融資成本增大的雙重考驗,短期內資金壓力難以得到有效緩解。
資金的匱乏直接導致房企面臨減緩拿地速度、加快銷售節奏的選擇,甚至有的房企為了持有現金流,不得不虧本賣房。在本地論壇,近期還傳出本地知名房企老板負債『跑路』的消息,雖然消息後來被證偽,但也說明目前房企資金鏈受到高度關注的現狀。大多數房企目前的第一要務就是銷售、現金回籠。
城區存量達到近兩年最高點
源源不斷的市場供應,再加上受調控等各種因素的影響,市場成交備受壓制,導致目前市場存量龐大,消化需要較長時間。
不僅是全市層面,在關注度較高的惠城區,世聯地產提供的數據顯示,截至3月底,惠城區一手商品房可售面積為319.92萬平方米,環比上昇2.9%,同比上昇74.8%。按近12個月月均銷售2331套的速度來計算的話,存量套數大概需要14個月纔能消化完。商品房319.92萬平方米的可售面積也達到了近兩年最高點
今年前兩個月,受調控政策以及春節假期淡季因素的影響,供應和成交一直較為冷淡。但到了3月份,隨著存款准備金率和銀行利率的下降,首套房貸利率松綁以及3月掀起的樓市降價潮的疊加效應,促使前兩個月市場積壓的需求被激發,造成3月份商品房網簽成交量強力反彈。
3月份,惠城區一手商品房成交37.13萬平方米,環比大幅上昇。不過成交量大幅攀昇的同時,新增供應量同樣大幅上昇。從供求關系看,新增供應量大於成交量。世聯地產數據顯示,3月份,惠城區商品房批售面積52.78萬平方米,供應與成交面積比為1.4:1。
從各類房源的結構來看,存量較大的主要是高價位、大戶型的住房。業內人士指出,如今市場較為活躍的群體為剛需族,剛需族首次置業,受制於收入等各種因素,往往首選中小戶型或低價位房源,這就導致了高價位和大戶型房源的銷售受到影響。市房管局的數據顯示,144平方米以上可售住房面積為330.5萬平方米,佔住房總可售面積的45.47%。
業內人士認為,3月份由於一些購房客戶的心態發生變化,特別是剛需一族,推動了惠州樓市成交出現了回昇。但是從整個市場來看,供大於求現象仍然明顯,市場存量風險依然存在,這對房企的資金鏈來說是一個巨大的考驗。
房企逐漸進入高風險運轉
前些年,紅火的銷售業績讓房地產成為『穩賺不賠』的行業,以至於各類企業紛紛搶灘房地產市場,打算從中分一杯羹。不過隨著調控的逐漸深入,這一『房地產暴利』的神話被打破了。
如今讓不少房企頭疼的一大問題無疑是資金鏈,其中最明顯的表現來自於資產負債率的普遍提昇。中國房地產研究會測評數據顯示,中國房企500強2011年資產負債率均值為68.18%,較2010年的66.4%上昇了1.78%。500強房企的淨負債率由2010年50.07%上昇到66.59%。此外,A股市場74家披露2011年年報的上市房企,存貨量價值高達7230億元,比上年同期增長43%,同時負債超過8000億元,比上年增長31%。
在惠州,多位開發商對於資金鏈狀況均諱莫如深,不願開口。不過據一些地產中介機構人員透露,惠州有一些開發商的資金鏈十分緊張,特別是中小型開發商,因此不得不通過大幅降價等多種手段『以價換量』。
有關分析人士表示,往年房企可依靠高房價和高成交量來緩解高負債的壓力。但2011年以來的調控導致成交狀況慘淡,一批地產企業進入困局,其籌錢的多條通道卻不斷遭遇封堵。在本地論壇上,也有網友透露,信貸部門裡有規定讓員工不貸款給開發商。有業內人士也稱,本地一些房企開始轉向『地下錢莊』借高利貸,還有一些房企正想辦法抽身而退。
『房企在運營過程中離不開資金,如果商品房持續銷售不振,房企資金長期無法回籠,可以預見的是,未來的房地產市場將面臨著一輪大洗牌。』惠州地產從業人員王先生稱,一些企業不可避免面臨破產、倒閉的局面,前些年房地產行業體現出了高回報,而未來幾年則將體現出高風險,特別是一些新入門不久的房企,面臨的風險更高。
王先生也認為,如果房企出現債務危機,同時也將引發一系列的連鎖反應,屆時受影響的還有購房者、銀行系統、信托公司、民間借貸等。
降價促銷緩解資金壓力
越來越高的負債率、逐漸到期的房地產信托、銀行信貸……都成為房企必須面對和解決的資金難題。多位業內人士指出,在外部融資環境難以顯著改善的情況下,房地產企業通過少拿地、少開工、降價賣房、轉讓項目等方式都可以實現儲備現金,但是從市場形勢看,降價促銷回籠資金,依然是緩解資金壓力的主要路徑。
從目前市場觀察情況來看,以目前銷售業績較好的樓盤為例,例如中信凱旋城、德威摩卡小鎮、海倫堡院子等,在營銷策略上有一個共同的特點,就是降價跑量。有的房企降價幅度還不小,例如有的樓盤去年的開盤均價為6000多元/平方米,如今推出的均價則為4500元—5000元/平方米。
樓盤的降價也促使成交均價出現下滑,例如今年第一季度惠城區一手住宅成交均價為5593元/平方米,同比下跌7.16%,環比下跌9.7%。此外,有的開發商則是通過邀請明星、墊首付、贈送面積等各種營銷手法來『跑量』。
有業內人士指出,剛需購房者經濟實力較弱,價格敏感度高,價格是影響購房者選房的主要因素,因此2012年開發商針對剛需人群,最有效的營銷策略應是降價讓利。
除了降價快跑、以價換量,有業內人士還建議,有條件的房企也可以選擇引入信托、股權融資等方式,或是尋求資金實力雄厚的合作方進行聯合開發,也可以積極參與保障性住房建設並享受政策利好等方式實現自救。
撰文:南方日報記者羅銳攝影:南方日報記者梁維春